La vendita di un immobile acquistato all’asta e la sua plusvalenza possono destare molti dubbi. Qui le regole in materia di tassazione.

Se hai intenzione di partecipare all’asta per aggiudicarti un immobile da vendere sul mercato ti sarà utile conoscere le regole riguardo alla plusvalenza, cioè la differenza tra il costo sborsato per l’aggiudicazione e il ricavo.

Devi fare attenzione al fattore temporale, infatti dopo un certo numero di anni la plusvalenza dell’immobile in asta non è più dovuta.

Prima di rivendere, ricordati di verificare se sono presenti occupanti senza titolo (ad esempio il debitore) e valutare i tempi di liberazione dell’immobile.

Se in tema di plusvalenza non ci hai capito molto, non farti scappare questo articolo!

Cos’è la plusvalenza immobiliare

Innanzitutto vediamo cos’è la plusvalenza immobiliare e cosa prevedono le norme tributarie al riguardo. Ogni volta che un soggetto acquista un immobile affronta un costo, invece la rivendita rappresenta un ricavo. Dunque la plusvalenza non è altro che la differenza tra il costo di acquisto e il prezzo di rivendita. Su questa differenza si devono pagare le tasse.

Per calcolare la plusvalenza sulla vendita di immobili bisogna applicare un’imposta sostitutiva del 26% alla differenza tra quanto incassato e il costo di acquisizione o aggiudicazione all’asta dell’immobile.

Tuttavia esistono una serie di ipotesi in cui la tassa sulla plusvalenza non è dovuta. Precisamente quando:

  • l’immobile all’asta è rivenduto dopo almeno 5 anni dall’aggiudicazione
  • se la vendita è effettuata a seguito di eredità

Inoltre la plusvalenza non è dovuta quando l’immobile alienato risulta come abitazione principale per la maggior parte del tempo prima di rivenderlo, anche se la vendita avviene prima dei 5 anni. 

Quindi se l’immobile è rivenduto dopo soli 4 anni dall’acquisto, ma per 3 anni è stato l’abitazione principale, il pagamento della plusvalenza NON è dovuto.

Come si calcola

Per calcolare la plusvalenza sulla seconda casa devi considerare una tassazione del 26% dell’imposta sostitutiva. Puoi chiedere l’applicazione di questo regime direttamente al Notaio all’atto della cessione oppure, in alternativa, si applicherà la tassazione in base agli scaglioni IRPEF.

Sulla prima casa, invece, la plusvalenza derivante dalla vendita prima dei 5 anni dall’acquisto non è tassata se dimostri che nella maggior parte del periodo di possesso l’immobile era adibito ad abitazione principale.

Vendita immobile acquistato all’asta e plusvalenza

In considerazione dell’indiscusso risparmio nel comprare in asta, molte persone partecipano alle vendite giudiziarie per poi rivendere gli immobili ad un prezzo maggiorato. Per questo, anche sugli immobili aggiudicati, si applicano le normali regole sulla plusvalenza.

Ad esempio se acquisti un immobile all’asta a 100.000 euro, tasse e spese incluse, e lo rivendi a 130.000 euro, sui 30.000 euro di guadagno dovrai versare la tassa sulla plusvalenza.

La plusvalenza non è dovuta se l’immobile in asta viene venduto dopo 5 anni dall’acquisto, oppure se risulta come abitazione principale per la maggior parte del tempo prima di venderlo.

Altrimenti, di norma, sarai costretto a pagare la plusvalenza secondo una di queste modalità:

  •  al 26% e in un’unica soluzione al momento del rogito
  • cumulando con il reddito IRPEF il cui scaglione minimo è del 23%

Ricorda che, qualora decidessi di vendere la tua abitazione principale per comprarne un’altra, la prima dovrà essere venduta entro 12 mesi dal rogito del nuovo immobile, pena la perdita delle agevolazioni prima casa di cui hai usufruito!

Sappiamo che le operazioni di rivendita degli immobili all’asta possono risultare complesse, e per questo noi di Immobiliallasta.it offriamo un servizio di consulenza e assistenza a coloro che scelgono di partecipare alle vendite giudiziarie. Il nostro servizio è gratuito perché a carico del creditore e mai del cliente. Cosa aspetti a partecipare?

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Questo articolo ha 6 commenti.

  1. Roby

    Salve ho acquistato un immobile come prima casa e decreto di trasferimento a giugno 2022..residenza passata a fine ottobre, vorrei rivenderlo prima dei cinque anni. Per poter nn pagare plusvalenza è ok se la rivendo da fine aprile 2023 in poi, giusto il conteggio?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Roby, grazie per il tuo commento.
      Se vendi la prima casa nei primi 5 anni non paghi la plusvalenza, ma solo se dimostri che hai mantenuto la residenza nell’abitazione per più della metà del tempo dall’acquisto. Inoltre, tieni in considerazione che per non perdere le agevolazioni sulla prima casa dovrai acquistarne un’altra entro un anno.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  2. Luigi

    Salve posso rivendere una casa acquistata all’asta che mi è costata 100.000 euro e la rivenderla x lo stesso prezzo ? Se si devo pagare la plusvalenza?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Luigi, grazie per il tuo commento.
      La plusvalenza è la tassazione sulla differenza fra il prezzo di vendita e il prezzo d’acquisto aumentato delle imposte e delle spese sostenute e va pagata se vendi casa prima dei 5 anni da quando l’hai acquistata. Inoltre, non si paga se l’immobile acquistato e messo in vendita è la tua prima casa e se dimostri di averci abitato ( o comunque aver mantenuto la residenza) per più della metà del tempo dall’acquisto. Se la rivendi a 100k di regola non c’è una plusvalenza da saldare.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  3. Andrea

    Buongiorno,
    ho comprato all’asta un lotto di terreni edificabili costituito da quattro particelle catastali per complessivi 45.000 euro.
    Un vicino vorrebbe adesso comprare una di queste particelle, la più piccola e poco interessante per me. Come determinare il valore di acquisto della particella? Devo fare riferimento al valore indicato nella perizia e ridurlo in proporzione al ribasso d’asta?
    Esempio: valore di perizia del lotto €90.000 di cui € 10.000 per quella particella. Acquisto lotto € 45.000, quindi ribasso del 50% da applicare anche alla particella. Quindi il valore su cui applicare plusvalenza è l’eccedenza di € 5.000?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Andrea, grazie per il tuo commento.
      Tendenzialmente il calcolo proposto sarebbe corretto, ma ti consigliamo di richiedere ad un esperto una stima più precisa.

      Congratulazioni per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

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