Per motivi economici o pratici, può accadere che il proprietario di un immobile decida di cedere l’usufrutto della sua casa ad un altro soggetto. Un atto legale che prevede la dissociazione tra il possesso e la titolarità dell’abitazione. Detto a parole semplici, il proprietario conserva il diritto di proprietà sulla casa cedendo all’usufruttuario il possesso.
L’effetto dell’accordo è che l’usufruttuario può abitare nella casa per tutto il tempo concesso dal proprietario. Può essere per sempre, nel caso dell’usufrutto a vita, o per un numero determinato di anni. Solo al termine dell’usufrutto (o prima, nei casi gravi che vedremo) il proprietario può tornare ad abitare nella casa ceduta.
Dall’usufrutto derivano diversi diritti e doveri, in capo all’uno e all’altro: ecco cosa prevede la legge, cosa si può fare e cosa invece non è permesso.
Cosa vuol dire essere usufruttuario di una casa
Leggendo un annuncio immobiliare non è raro imbattersi nell’usufrutto, un diritto reale di godimento che di solito viene stipulato tra familiari. Cos’è l’usufrutto è stabilito all’articolo 981 del codice civile:
L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui che consiste nella facoltà di godimento di un bene uti dominus. Il diritto di usufrutto è temporaneo in quanto non può eccedere la vita dell’usufruttuario o, se questi è una persona giuridica, oltre il termine di 30 anni.
L’effetto dell’usufrutto è che un soggetto, chiamato usufruttuario, può godere della casa altrui, chiamato “nudo proprietario”. Il termine “nudo” a indicare che il proprietario si “spoglia” del possesso e conserva solamente la proprietà.
Che diritti ha il proprietario di casa?
Per comprendere appieno come funziona l’usufrutto e cosa comporta, è bene distinguere i diritti/doveri del proprietario e dell’usufruttuario della casa. Il primo è colui che concede a terzi (può trattarsi del figlio, del coniuge e così via) il possesso di un’abitazione. Quindi si “spoglia” del possesso e conserva la “nuda proprietà”, ovvero la titolarità sul bene. Per questo motivo il proprietario di casa è il solo che può procedere alla vendita o alla donazione dell’immobile.
Il proprietario si riappropria del possesso sulla casa alla scadenza dell’usufrutto oppure alla morte dell’usufruttuario (se l’usufrutto è costituito a vita).
Esistono poi alcuni casi in cui il proprietario può riappropriarsi della casa prima della scadenza dell’usufrutto per gravi motivi; caso tipico è la circostanza in cui l’usufruttuario muoia, rinunci alla casa, non rispetti le condizioni dell’usufrutto e abbia un comportamento negligente tale da danneggiare l’immobile.
Il diritto di usufrutto inoltre, cade in prescrizione se non viene esercitato entro 20 anni dalla sua sottoscrizione.
Quali sono i diritti/doveri dell’usufruttuario
Passando all’usufruttuario, cosa può fare chi abita nell’immobile? Ecco i diritti di cui gode:
- abitare nell’immobile su cui grava l’usufrutto
- subaffittare la casa
- cedere l’usufrutto a terzi
Per quanto riguarda i doveri, l’usufruttuario della casa è tenuto a rispettare gli obblighi seguenti:
- conservare la destinazione d’uso
- restituire l’immobile nelle condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo la normale usura del tempo
- utilizzare il bene con “la diligenza del buon padre di famiglia”
- pagare di tasca sua le spese di manutenzione ordinaria
- non può vendere la casa su cui ha l’usufrutto
Non è raro trovare all’asta una casa con diritto di usufrutto dei figli, della moglie o del marito del debitore. Una circostanza che può far abbassare notevolmente il prezzo dell’immobile ma che è giusto affrontare con le dovute cautele. Infatti la presenza dell’usufruttuario in casa potrebbe prolungare le tempistiche di liberazione; importante in tal senso è verificare la data di iscrizione dell’usufrutto, se anteriore o posteriore al pignoramento immobiliare. Una circostanza che non è semplice da comprendere per chi è esperto del settore: ecco perché molte persone si affidano a esperti del settore.
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