Non è rara la situazione in cui i genitori conservano l’usufrutto della casa mentre il o i figli ne sono i proprietari. Questa è una situazione che è bene conoscere nei dettagli, anche perché può avere diverse implicazioni in caso di compravendita, pignoramento e successione ereditaria.
Se i genitori hanno l’usufrutto sulla casa vuol dire che sono i detentori materiali del bene, quindi abitano nell’immobile pur non essendo i proprietari formali. In questa circostanza che succede in caso di divergenze legate alla casa tra genitori e figli? Quando termina il diritto di usufrutto e come avviene il definitivo passaggio di proprietà?
La panoramiche delle regole in vigore per rispondere ai dubbi e alla domande più frequenti sull’usufrutto dei genitori della casa.
Cos’è e come funziona l’usufrutto
Il caso dei genitori usufruttuari è una delle diverse ipotesi che si possono venire a creare tutti i giorni. Cos’è esattamente l’usufrutto? Come funziona e quali sono i suoi limiti? La disciplina dell’usufrutto si trova all’interno dell’articolo 981 e seguenti del Codice civile. Per comprendere come funziona bisogna distinguere tra:
- nudo proprietario, colui che ha la proprietà della casa ma non la utilizza. In partica è una proprietà priva del possesso
- il bene, cioè un immobile
- usufruttuario, cioè colui che non è proprietario ma può comportarsi come tale: gestisce l’immobile e prendere decisioni su di esso (ad esempio, incassa i canoni di affitto)
In presenza dell’usufrutto il proprietario è considerato “nudo proprietario” perché “spogliato” del possesso. Va da sé che, sotto il profilo legale, l’immobile appartiene soltanto al legittimo proprietario.
Usufrutto casa genitori, che succede in caso di successione e compravendita
Può accadere, anzi è una ipotesi diffusa, che un figlio acquisti un immobile conservando la nuda proprietà lasciando all’interno la madre e il padre. Si parla quindi di lasciare l’usufrutto della casa ai genitori che continuano ad abitarvi ed amministrare l’immobile come meglio credono, occupandosi della manutenzione, di pagare le bollette e così via.
In caso di usufrutto dei genitori cosa succede al momento della morte e della successione ereditaria? Non si può rispondere in maniera semplice. In questo caso bisogna distinguere due ipotesi:
- se il figlio proprietario è l’unico erede la casa dove i genitori erano usufruttuari passerà a lui/lei senza particolari formalità
- se il figlio proprietario ha fratelli e sorelle potrebbe essere necessario l’intervento del notaio per equilibrare gli interessi di tutti gli eredi coinvolti nella successione
In generale, al momento della morte dell’usufruttuario il nudo proprietario acquisisce il possesso della casa, può abitarla, venderla o affittarla.
Quando decade l’usufrutto dei genitori sulla casa
L’usufrutto dei genitori sulla casa e, in generale, l’usufrutto può essere costituito “a vita” o per un termine prestabilito. Di conseguenza esistono due momento in cui può decadere l’usufrutto:
- al decesso dell’usufruttuario, in nessun caso questo diritto si trasmette agli eredi
- alla scadenza del termine indicato nell’atto di costituzione dell’usufrutto (ad esempio dopo 20 anni, 30 anni e così via)
Come avviene il passaggio di proprietà
Una situazione comune è l’acquisto della casa da parte del figlio con usufrutto dei genitori, una circostanza in cui è necessario l’intervento del notaio e la redazione di un atto pubblico. Le ipotesi che si possono venire a creare sono tre:
- acquisizione onerosa della nuda proprietà, il figlio compra la nuda proprietà dai genitori ma gli concede l’usufrutto
- acquisizione a titolo gratuito, nel caso in cui la nuda proprietà sulla casa viene trasferita con un atto di donazione (non con una compravendita)
- acquisizione della nuda proprietà con vitalizio, cioè l’acquisizione della nuda proprietà con l’assistenza materiale e morale ai propri genitori
L’atto del notaio suggella il passaggio di proprietà sull’immobile. Dall’atto derivano diritti e doveri in capo al genitore usufruttuario della casa:
- deve restituire la casa al termine dell’usufrutto
- deve fare l’inventario delle spese
- pagare le spese di manutenzione ordinaria
- pagare l’Imu
Invece i diritti/doveri del figlio nudo proprietario sono:
- pagare le spese di manutenzione straordinaria (ad esempio, la riparazione del tetto e dell’ascensore)
- può vendere la nuda proprietà della casa (con gli usufruttuari all’interno)
- non può cambiare la serratura
Sapevi che la nuda proprietà può essere pignorata e successivamente venduta all’asta? Proprio così, sul mercato si possono trovare tante case all’asta che al loro interno hanno un usufruttuario. Questo è un fattore che determina un prezzo particolarmente vantaggioso.
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