Come funzionano le trascrizioni e cosa sono gli atti pregiudizievoli

Comprare cosa non vuol dire soltanto acquistare un immobile in cui vivere o da affittare, ma diventare titolari di una serie di atti giuridici e vincoli che si trasferiscono dal vecchio al nuovo proprietario.

Pensiamo all’usufrutto: se questo diritto è stato iscritto prima della registrazione dell’atto di compravendita prevale su quest’ultima.

Gli atti “pregiudizievoli” su immobile possono avere varia natura, dal mancato adempimento di un pagamento ai vincoli di disponibilità del bene, e hanno una caratteristica comune: sono trascritti. La trascrizione pregiudizievole consente di verificare atti, vincoli e limitazioni presenti su un certo bene immobile. Ecco i dettagli su come funziona come richiederla.

Atti pregiudizievoli, quali sono e a cosa servono

La trascrizione pregiudizievole riguarda alcuni atti giuridici che interessano il patrimonio immobiliare di un individuo. Sono oggetto di trascrizione gli “atti pregiudizievoli”, cioè quelli che riguardano uno stato di insolvenza del proprietario (quindi una morosità), un pignoramento immobiliare che limita la disponibilità del bene e altri ancora.

A seconda delle informazioni necessarie, gli atti pregiudizievoli vengono trascritti nelle Conservatorie dei registri immobiliari, nei Tribunali italiani o presso le Camere di commercio.

Chiunque ne abbia interesse può chiedere la loro consultazione senza violare la privacy o infrangere la legge poiché si tratta di informazioni pubbliche. Ciò perché il nostro ordinamento vuole tutelare gli interessi di colui o colei che è interessato ad acquistare un’abitazione o a concludere un’altra tipologia di contratto.

Attenzione però a non confondere gli “atti pregiudizievoli” oggetto di trascrizione con i “gravami”. I primi sono annotazioni registrate nelle Conservatorie senza il consenso espresso del debitore, in via automatica dal tribunale o altro ente e si riferiscono a situazioni di morosità, pignoramento o inadempimento contrattuale. Invece, i “gravami” sono delle limitazioni o dei vincoli, a cui un immobile è soggetto (ne sono un esempio le ipoteche o vincoli paesaggistici).

Significato e definizione di trascrizione pregiudizievole

Gli atti pregiudizievoli, a tutela dei creditori, devono essere trascritti nel pubblico registro. La trascrizione pregiudizievole non è altro che l’iscrizione di un determinato atto presso la Conservatoria dei registri Immobiliari, ovvero un ufficio dell’Agenzia delle Entrate in cui sono iscritte le annotazioni negative sugli immobili.
La trascrizione pregiudizievole avviene nelle sedi locali della Conservatoria dei registri Immobiliari nella regione in cui l’immobile è ubicato. Chi vuole verificare se su un immobile grava una trascrizione pregiudizievole deve rivolgersi allo sportello chiedendo espressamente le informazioni sull’unità immobiliare.
Una volta accolta la richiesta, la Conservatoria emette la “visura ipotecaria o ipocatastale” dove il richiedente può venire a conoscenza di diverse informazioni sull’abitazione:

  • le trascrizioni pregiudizievoli presenti
  • le iscrizioni
  • le annotazioni

Nello specifico la trascrizione pregiudizievole è la formalità usata per indicare la presenza di annotazioni negative, come l’apertura di un pignoramento immobiliare conseguente al mancato pagamento dei debiti.
In questo modo il richiedente viene a conoscenza della presenza di eventuali pregiudizi e morosità, del trasferimento di diritti reali e degli estremi giuridici di questi atti.

Come comprare casa in sicurezza

La presenza di atti pregiudizievoli su un immobile può essere una “brutta sorpresa” per chi intende vendere/comprare casa. Basta pensare alla donazione o all’usufrutto, atti giuridici che, a determinate condizioni, possono diminuire il valore dell’immobile o porre dei vincoli per il vecchio e il nuovo proprietario.

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