Quali sono i tempi necessari per liberare un immobile comprato all’asta con contratto d’affitto regolare? Se ti stai facendo questa domanda probabilmente è perché non sei ancora riuscito ad ottenere le chiavi dell’immobile che ti sei aggiudicato.
Ti spiegheremo cosa devi fare e quanto tempo, in termini approssimativi, occorrono per entrare in possesso della casa, per abitarvi o rivenderla.
In alcune ipotesi, che spiegheremo, la procedura di liberazione non va promossa dal giudice ma dall’aggiudicatario mediante l’azione giudiziaria chiamata “sfratto per morosità”. Vediamo i dettagli.
Liberare un immobile all’asta con contratto di affitto
Cosa prevede la legge riguardo la liberazione di un immobile all’asta occupato dagli inquilini?
Di norma, in caso di immobili pignorati con regolare contratto di affitto, l’aggiudicatario subentra nel contratto e, come tale, ha diritto a riscuotere i canoni. Allo scadere della locazione potrà decidere se affittare nuovamente oppure abitarvi.
Può accadere, però, che l’aggiudicatario voglia entrare immediatamente in possesso dell’immobile e quindi, interrompere l’affitto in essere. Si può fare? Come e quanto tempo serve per la liberazione?
L’unico caso in cui è possibile la liberazione prima della scadenza è quando il contratto di affitto risulti non opponibile all’asta giudiziaria. Circostanza che viene evidenziata nell’avviso di vendita con la dicitura “non opponibile alla procedura”.
Ciò avviene, ad esempio, in presenza di affitto in nero o di contratto registrato dopo il pignoramento.
Tirando le somme, in presenza di un contratto d’affitto regolare e registrato prima del pignoramento, l’aggiudicatario non potrà pretendere la liberazione prima della naturale scadenza (salvo i casi di recesso degli inquilini).
Quanto tempo serve?
Passiamo alle tempistiche di liberazione dell’immobile con contratto di affitto regolare. A chi compete, all’aggiudicatario oppure al giudice dell’esecuzione?
Se il contratto di affitto è opponibile alla procedura (quindi con data certa anteriore al pignoramento) l’immobile sarà liberato a seguito dell’ordine di liberazione del giudice, insieme all’emissione del decreto di trasferimento. Il tempo medio richiesto è 60 giorni.
Le cose cambiano se l’immobile aggiudicato risulti affittato con contratto non opponibile (anche se regolare ma registrato tardivamente): in tal caso non si possono utilizzare gli strumenti endo-processuali. La liberazione compete all’aggiudicatario che dovrà agire intimando lo sfratto agli inquilini.
Prima di agire per vie legali, consigliamo sempre di tentare le vie bonarie inviando una diffida a lasciare la casa. Tuttavia, in caso di rifiuto, ci si dovrà necessariamente rivolgere ad un avvocato ed instaurare un contenzioso.
Le tempistiche di liberazione cambiano in base al tipo di sfratto – se per morosità o finita locazione – ma generalmente sono necessari tra i 60 ai 90 giorni.
