Tassi sui mutui alle stelle, ecco come chiedere la surroga

Comprare casa per molti italiani è diventato più difficile a causa dell’aumento dei tassi di interesse. Più i tassi delle banche salgono più sale la cifra che il cliente deve restituire all’istituto di credito erogatore. Talvolta le condizioni del mutuo possono diventare svantaggiose per il debitore, ma fortunatamente ci sono diverse “strade” che permettono di migliorare, seppur in parte, questa spiacevole situazione.

Se la rata del mutuo diventa eccessivamente alta oppure se si desidera passare ad una banca che offre condizioni più vantaggiosi esistono due vie:

  • la rinegoziazione del mutuo
  • la surrogazione ipotecaria

La prima via, ovvero la rinegoziazione, consiste nella modifica delle condizioni precedentemente concordate restando con la stessa banca che ha erogato la somma di denaro; al contrario la surrogazione ipotecaria comporta il passaggio ad un altro istituto bancario, con condizioni e tassi che possono essere più vantaggiosi.

Quindi grazie alla surroga il debitore può migliorare le proprie condizioni economiche, continuando a pagare il mutuo secondo le modalità stabilite dalla nuova banca. Come funziona la surroga ipotecaria? Qual è il suo significato? In quali casi è una via percorribile? In questo approfondimento la risposta a dubbi più frequenti sulla surrogazione del mutuo.

Che significa surrogazione ipotecaria

La surrogazione ipotecaria è stata introdotta dal decreto Bersani (legge 40/2007) per aumentare la concorrenza tra gli istituti di credito bancario e tutelare la posizione dei clienti-debitori.
Dal punto di vista tecnico, surrogazione ipotecaria significa per l’utente “trasferire” il mutuo aperto in un istituto bancario in una banca diversa, considerata più conveniente.

La prima banca scelta è chiamata “banca surrogata” mentre il nuovo istituto diventa la “banca surrogante”. La caratteristica della surrogazione ipotecaria è che, nonostante il trasferimento, resta inalterata l’ipoteca originaria.

Come funziona

Compreso cosa voglia dire surrogazione ipotecaria, vediamo ora i passaggi da seguire per inviare la richiesta. La surrogazione funziona nel modo seguente: viene concessa dalla vecchia banca alla nuova e il credito erogato deve coprire tutto il debito residuo del precedente prestito o mutuo. Il credito non può in ogni caso essere aumentato, inoltre per la surrogazione è indispensabile iscrivere la garanzia dell’ipoteca fino ad estinguere il debito.

Per comprendere come funziona la surrogazione è inoltre necessario elencare le diverse categorie previste nel nostro ordinamento:

  • la surrogazione bilaterale, tipologia che coinvolge sia il mutuatario sia il nuovo istituto di credito: consiste nell’accordo sul nuovo prestito, invece la vecchia banca interviene solo in un secondo momento ponendo la firma di un atto unilaterale di quietanza
  • la surrogazione trilaterale, questa tipologia prevede la sostituzione del mutuo con la stesura di un unico atto notarile che contiene le condizioni del nuovo prestito, l’atto di quietanza della banca surrogata, l’impegno della banca surrogante che non deve cancellare l’ipoteca precedente iscritta a garanzia del credito

Quando non si può fare la surrogazione ipotecaria

La surroga, anche se molto conveniente per colui che ha chiesto il mutuo, non è sempre una via percorribile. Nonostante non esiste una normativa che elenchi i casi di esclusione in via tassativa, di solito le banche tendono a non ammettere la surroga se l’ammontare del finanziamento è inferiore a 50mila euro.
Se il debito residuo del vecchio mutuo è inferiore o pari a questa cifra, sarà difficile ottenere la surroga in un altro istituto bancario. La richiesta, quindi, potrebbe essere respinta.

Ciò non toglie che le banche sono libere di determinare le loro condizioni, quindi prima di procedere è bene verificare sul sito dell’istituto eventuali casi di esclusione della surrogazione ipotecaria.

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