Ecco come funziona il subentro, quanto costa e come dividere le spese

Può capitare di avere la necessità di subentrare nel contratto di locazione, ad esempio se si acquista una casa all’asta o sul mercato tradizionale con degli inquilini al suo interno. In entrambi i casi la locazione resta valida fino alla naturale scadenza del contratto, ma sarà necessario cambiare il nominativo originale.

Il subentro nel contratto di affitto consiste, appunto, nel cambio del nome scritto sull’accordo depositato presso l’Agenzia delle Entrate. Essendo un atto ufficiale, è soggetto al pagamento di alcune imposte e deve rispettare precise scadenze. Il pagamento dell’imposta spetta anche nel caso in cui il precedente proprietario abbia optato per la cedolare secca. In questa guida vediamo come funziona il subentro nel contratto di affitto, quanto costa e come eseguire il versamento nel modo corretto.

Come si fa il subentro in un contratto di affitto

Il subentro nel contratto di affitto presuppone che un nuovo soggetto – proprietario o inquilino – si sostituisca al precedente. Ciò accade, ad esempio, se il primo proprietario vende l’immobile a terzi e la locazione passa automaticamente al nuovo acquirente.

A questo punto le parti del contratto sono obbligate a comunicare il subentro nel contratto di affitto all’Agenzia delle Entrate, dove il precedente accordo è stato registrato. Il subentro si fa attraverso una raccomandata a/r oppure tramite Pec (per chi possiede un indirizzo di Posta elettronica certificata personale); il subentro è automatico, tuttavia la stessa comunicazione va inviata anche all’Agenzia delle Entrate, almeno entro un mese dal cambio avvenuto.

Chi paga il subentro?

Per portare a termine il subentro nel contratto di affitto ci sono dei costi da sostenere. Nello specifico si deve pagare il costo della cessione del contratto di locazione pari a 67 euro (in assenza di un corrispettivo) e del 2% (in presenza del corrispettivo).
Ma chi è che deve pagare, l’inquilino, il nuovo proprietario o entrambi a metà? Il versamento generalmente spetta a chi subentra nel contratto, può trattarsi del nuovo proprietario di casa oppure del/ dei nuovi inquilini che si sostituiscono ai precedenti.

Gli unici casi in cui il subentro è gratuito sono quelli che non dipendono dalla volontà delle parti, e cioè:

  • alienazione a terzi
  • decesso del locatore
  • ingresso del coniuge dopo la separazione giudiziale o l’assegnazione della casa coniugale ordinata dal giudice

Come eseguire il pagamento

Affinché il subentro sia regolare, il versamento deve avvenire entro 30 giorni dall’ingresso del nuovo soggetto nel contratto. Per eseguire il pagamento si deve usare il modello F24 Elementi identificativi, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate da compilare con i dati seguenti:

  • nominativo e dati identificativi dell’inquilino entrante e di quello uscente o del proprietario entrante e uscente (codice fiscale, dati anagrafici e domicilio fiscale)
  • le informazioni sulla registrazione del contratto di locazione presenti sul sito dell’Agenzia delle Entrate
  • il codice tributo 1502, che specifica la cessione/subentro nei contratti di affitto
  • nella casella “Tipo” bisogna indicare la lettera “F” (registro)
  • i dettagli di pagamento degli importi dovuti per l’imposta di registro

Oltre al pagamento tramite modello F24, chi subentra nel contratto di affitto deve presentare in via telematica o presso uno sportello dell’Agenzia delle Entrate anche il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili).

Come funziona il subentro nel contratto di affitto con cedolare secca

Chi subentra in un contratto di affitto con cedolare secca deve sapere che l’imposta sostitutiva non copre l’imposta di registro dovuta per la modifica delle parti della locazione. E questo significa che il costo per il subentro è lo stesso di quello previsto per i contratti senza cedolare secca: ovvero 67 euro in assenza di corrispettivo e del valore del 2% del corrispettivo, se presente.

Come anticipato, la legge ammette che si possa acquistare un immobile che all’interno ha degli inquilini, una situazione che può rivelarsi molto vantaggiosa per chi non ha la necessità impellente di entrare in casa; la presenza di un contratto di affitto, infatti, è un elemento che può far diminuire il prezzo sensibilmente. Quindi l’acquisto di una casa con contratto di locazione in essere è un ottimo investimento per il futuro.

Si possono trovare ottimi affari di case con contratto di affitto anche all’asta. Chi acquista tramite vendite giudiziarie può risparmiare fino al 40%, grazie ai prezzi decisamente più bassi rispetto al mercato tradizionale. Immobiliallasta.it è un sito autorizzato dal Ministero della giustizia su cui trovare annunci interessanti, completi e convenienti per fare un vero affare e avere una rendita futura. E se non hai mai partecipato ad un’asta, niente paura! Esperti del settore ti seguiranno in ogni fase della vendita e risponderanno a tutti i tuoi dubbi!


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