Chi deve pagare le spese condominiali del debitore dopo l’acquisto di una casa all’asta? Una panoramica delle spese arretrate che il nuovo proprietario deve versare.

Uno dei dubbi più comuni tra chi acquista una casa all’asta riguarda le spese condominiali arretrate del debitore esecutato. Deve pagare il nuovo proprietario? Quali e quanto?

Non tutte le rate del condominio sono a carico dell’aggiudicatario, a stabilirlo è il Codice civile che prevede un’equa ripartizione delle spese di condominio tra vecchio e nuovo proprietario. Di seguito tutti i dettagli.

Chi paga le spese condominiali della casa all’asta?

Talvolta la paura di dover pagare le spese condominiali arretrate e altre spese accessorie può frenare chi desidera acquistare un immobile all’asta. Ma, come vedremo, si tratta di un timore il più delle volte infondato.

L’articolo 63, comma 4, delle Disposizioni attuative del Codice civile disciplina l’argomento con estrema chiarezza:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con
questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello
precedente.”

In gergo non giuridico, significa che il nuovo proprietario non deve pagare tutte le spese condominiali arretrate (ove presenti), ma soltanto quelle dell’anno in corso e di quello precedente all’aggiudicazione dell’immobile.  Le spese di condominio anteriori, invece, restano a carico del vecchio proprietario. Precisiamo che con l’espressione “anno in corso” si fa riferimento all’anno dall’esercizio della gestione condominiale, che non corrisponde necessariamente all’anno solare!

E se ti stai chiedendo chi paghi il debito residuo del debitore, devi sapere che in nessun caso spetta all’aggiudicatario.

Per conoscere l’importo esatto delle spese di condominio da versare bisogna consultare la perizia del tribunale oppure contattare il delegato alla vendita, il quale si metterà in contatto con l’amministratore di condominio.

Spese condominiali, la differenza tra ordinarie e straordinarie

Per comprendere meglio cosa e quanto deve pagare chi si aggiudica la casa all’asta, è bene approfondire la differenza tra spese ordinarie e straordinarie.

Le prime riguardano la manutenzione ordinaria del condominio, le seconde le migliorie di carattere eccezionale, come ad esempio il rifacimento del tetto. Questa distinzione è fondamentale nel caso in cui il condomino abbia deliberato dei lavori che siano ancora in corso al termine dell’asta immobiliare. Secondo la Giurisprudenza (Cassazione 3.12.2010, n. 24654):

“ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ..

Quindi a rispondere delle spese condominiali straordinarie (come ristrutturazioni o innovazioni delle parti comuni) è colui che era proprietario al momento della delibera di approvazione. Ancora la Corte di cassazione (Sez. VI – 2,  ordinanza del 25.01.2018, n. 1847):

“Non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.”

Ricapitolando, se si tratta di lavori di manutenzione ordinaria, l’obbligo ricade su chi era il proprietario al momento dell’esecuzione delle opere; al contrario, se di carattere straordinario, deve pagare chi risulta essere il titolare dell’appartamento al momento della delibera che ha approvato l’opera.

Che succede se non pago il condominio?

Chi non paga il condomino, nei modi e nei tempi previsti dal regolamento condominiale, rischia in primo luogo il decreto ingiuntivo, ovvero un provvedimento del giudice che intima il versamento delle somme entro una certa data, pena l’apertura del pignoramento, in secondo luogo la sospensione di alcuni servizi condominiali, ad esempio il distacco dei servizi (se il mancato pagamento perdura da almeno 6 mesi).

Quando vanno in prescrizione le spese condominiali

Le spese di condominio ordinarie a carico del proprietario (a prescindere dal fatto che sia residente o meno nell’immobile) cadono in prescrizione trascorsi 5 anni dal giorno di approvazione del rendiconto. Quelle straordinarie, invece, dopo 10 anni.

Vuol dire che, dopo questo lasso di tempo, non si può più agire in giudizio per recuperare le somme non versate.

Il custode giudiziario deve pagare il condominio?

Nessuna norma del nostro ordinamento prevede che il custode giudiziario debba pagare le spese condominiali relativamente al periodo in cui svolge l’incarico.

Egli, infatti, non è né il possessore né tantomeno il proprietario dell’immobile messo all’asta, ma ha un ruolo unicamente “conservativo”.

Ciò significa che, in nessun caso, l’amministratore di condominio può chiedere al custode il pagamento delle spese ordinarie o straordinarie.

Se la casa è pignorata chi paga il condominio?

Il presupposto dell’asta giudiziaria è che l’immobile sia stato precedentemente sottoposto al pignoramento. Durante questo lasso di tempo, il debitore conserva sia la proprietà che il possesso dell’immobile e può abitarvi con la propria famiglia. Per questa ragione, durante il pignoramento l’unico soggetto tenuto a pagare le spese condominiali è il debitore.

L’obbligo riguarda sia le spese di condominio ordinarie – ad esempio la pulizia delle scale – sia quelle straordinarie come la riparazione dell’ascensore o di altre parti in comune.

Il debitore non sarà più obbligato a pagare le spese a partire dal definitivo passaggio di proprietà dell’immobile che avviene con l’emissione del decreto di trasferimento (per il quale servono, in media, dai 3 ai 4 mesi dall’aggiudicazione).

Dal quel momento tutte le spese condominiali sono a carico unicamente dell’aggiudicatario.


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Questo articolo ha 68 commenti.

  1. CLAUDIA

    Questa regola vale anche per acquisto di appartamento da impresa di costruzioni fallita? Appartamento mai abitato acquistato allo stato grezzo. L’impresa ha pagato solo le spese straordinarie.

    1. Buongiorno Claudia e grazie per il commento,
      sì, ti confermo che la regola che hai letto nel nostro articolo vale anche per gli immobili acquistati da un’impresa di costruzione fallita.
      Quindi, ricapitolando, sono a carico dell’aggiudicatario le spese di condominio arretrate dell’anno in corso e di quello precedente all’aggiudicazione, da dividere a metà con l’impresa insolvente. E nel caso in cui dovessi anticipare l’intera somma, è tua facoltà richiedere la parte che ti spetta promuovendo un’azione giudiziaria.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

      1. Ivan

        Salve e grazie per il vs supporto…le chiedevo in quale articolo del codice civile si parla per l’appunto della divisione delle spese condominiali pregresse con la vecchia proprietà …l’aggiudicatario subentrante salda i due anni (anno di rogito e il precedente), pertanto se non ho frainteso, tali spese sono da dividere con la vecchia proprietà, sebbene si tratti di un impresa fallita?
        Grazie, cordialità
        Ivan

        1. immobiliallasta.it

          Buonasera Ivan,
          grazie per il tuo commento. L’articolo del codice civile a cui ti riferisci è l’art.63. In merito, invece, alla divisione delle spese condominiali l’aggiudicatario dell’immobile deve pagare solo quelle dell’anno in corso in cui viene notificata l’aggiudicazione e quelle dell’anno precedente mentre quelle arretrate sono a carico del vecchio proprietario.

          Speriamo di aver chiarito i tuoi dubbi

          Il team di Immobiliallasta.it

      2. Francesco

        Buongiorno, avrei una domanda da porle, le spese straordinarie effettuate precedentemente alla mia aggiudicazione di casa all’asta, a carico di chi sono? Nel caso fossero a mio carico, trattandosi di cifra importante quanto tempo avrei a disposizione per versare la cifra ed eventualmente sarebbe possibile rateizzare l’importo? Grazie per l’eventuale risposta. Saluti Francesco

          1. Tea

            Salve, mi sono aggiudicata un immobile all’asta occupato non dal proprietario, ma da una famiglia che aveva avuto la possibilità da parte del giudice di rimanere in questa casa con un contratto in comodato d’uso. Ebbene queste persone non hanno mai pagato il condominio e l’amministratore mi chiede l’anno corrente e l’anno passato. Mi potreste aiutare a capire come devo comportarmi? Grazie per il tempo che vorrete dedicarmi

          2. immobiliallasta.it

            Buongiorno Tea,
            grazie per il tuo commento. In situazioni come la tua, dove hai acquistato un immobile all’asta che è occupato da persone con un contratto di comodato d’uso, le responsabilità relative alle spese condominiali possono essere complesse.

            Generalmente, il nuovo proprietario (tu) è responsabile delle spese condominiali a partire dalla data del trasferimento di proprietà, come indicato nel decreto di trasferimento. Per le spese arretrate, spesso queste sono responsabilità del proprietario precedente o, a seconda delle circostanze, degli occupanti.

            Ti consigliamo di:

            -Verificare i termini del contratto di comodato d’uso e i dettagli dell’asta per capire chi sia responsabile per le spese condominiali non pagate.
            -Consultare un avvocato specializzato in diritto immobiliare o un esperto in gestione condominiale per una consulenza specifica sulla tua situazione.
            -Discutere la situazione con l’amministratore del condominio, fornendo tutte le informazioni e documentazioni pertinenti.

            In bocca al lupo!

            Il Team di Immobilialallasta.it

  2. claudia

    Ti ringrazio per la risposta. Un solo dubbio… Nella documentazione dell’asta oppure nel rogito devono essere indicate le spese o semplicemente è l’aggiudicatario che si deve preoccupare di chiedere gli importi?

    1. L’importo esatto delle spese condominiali arretrate è indicato nella documentazione dell’asta, per la precisione si trovano all’interno della perizia del tribunale.
      Se non dovessero essere indicate – cosa che accade raramente – puoi chiedere informazioni dettagliate al delegato alla vendita. Egli, infatti, può fare da tramite con l’amministratore di condominio.
      Ti ricordiamo che il versamento di tali spese avviene di norma dopo l’emissione del decreto di trasferimento e non al momento del saldo del prezzo di aggiudicazione.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

      1. DANIELA

        SONO UNA PROPRIETARIA DAL 02.08.2019 COME DA DECRETO DI TRASFERIMENTO DI UN APP.TO AGGIUDICATOMI IN ASTA.
        L’ESERCIZIO CONDOMINIALE VA’ DAL 01/05 AL 30/4 DELL’ANNO SUCCESSIVO.
        HO PAGATO PERTANTO GLI ONERI CONDOMINIALI DEGLI ULTIMI 2 ANNI D’ESERCIZIO OVVERO:
        01/05/2018- 30/4/2019 (n°12 RATE) E
        01/05/2019- 30/4/2020 ( n° 12 RATE).
        L’IMPORTO DELLE RATE SONO STATE STABILITE DALL’ASSEMBLEA PER UNA QUOTA FISSA DI €.80,00 PER OGNI RATA PREVENTIVA PERTANTO DA CONGUAGLIARE A CONSUNTIVO.
        MA AGGIUNGO CHE I BILANCI DAL 2018 AL 2021 COMPRESO, IN ASSENZA DI CONVOCAZIONI D’ASSEMBLEE NON SONO STATI ANCORA APPROVATI DAI CONDOMINI.
        L’AMMINISTRATORE SU MIA RICHIESTA MI PRESENTA UN ESTRATTO CONTO CON DEBITI
        PREGRESSI ALLE MIE COMPETENZE (ultimi 2 anni) , OVVERO UN DEBITO MATURATO DAL VECCHIO PROPRIETARIO ..
        ORA LE SOTTOPONGO I MIEI QUESITI E LA RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE PER LE RISPOSTE CHE VORRA’ DARMI:
        VORREI SAPERE:
        1) SE E’ LEGITTIMA LA RICHIESTA DELL’AMMINISTRATORE
        2) SE E’ VERO CHE L’AMM.RE PUO’ COMUNQUE PROCEDERE CON GLI ATTI PER RECUPERARE IL DEBITO DEL VECCHIO PROPRIETARIO CHE VA’ OLTRE I 2 ANNI DALLA DATA DEL MIO DECRETO DI TRASFERIMENTO?
        3)SE E’ VERO CHE SE DIMOSTRA DI ESSERE INTERVENUTO NEL RECUPERO NEI CONFRONTI DEL VECCHIO PROPRIETARIO PUO’ RIVALERSI NEI MIE CONFRONTI ?
        4) NELL’IPOTESI DEL PUNTO 3 QUALE DOCUMENTAZIONE DOVREI FARMI MOSTRARE A MIA TUTELA?
        2) SE E’ VERO CHE CADONO IN PRESCRIZIONE TALI DEBITI?
        3) QUALI SONO LE SPESE TRA ORDINARIE E STRAORDINARIE CHE COMUNQUE VANNO PAGATE PER LEGGE DEGLI ULTIMI 2 ANNI ED EVENTUALMENTE DI QUELLI PRECEDENTI? GRAZIE

        1. Buongiorno Daniela e grazie il tuo commento,
          cercherò di rispondere in maniera sintetica ma esaustiva alle tue domande. A nostro avviso la richiesta dell’amministratore di condomino è illegittima perché, ai sensi dell’art. 63, disp. att. c.p.c., l’aggiudicatario deve pagare soltanto le spese condominiali relative all’anno in corso ed a quello precedente alla data del decreto di trasferimento. Precisiamo che bisogna prendere in considerazione l’anno di gestione e non l’anno solare. Per questo ti consiglio di richiedere all’amministratore di acquisire la documentazione relativa alle spese dell’ultimo biennio.
          Quindi l’amministratore può procedere per recuperare gli arretrati precedenti al biennio soltanto nei confronti del vecchio proprietario.
          Per quanto riguarda la differenza tra spese ordinarie e straordinarie, ti consiglio di approfondire l’argomento sul nostro articolo Spese di condominio: paga il nuovo o il vecchio proprietario? Vedrai che le spese straordinarie spettano unicamente a chi era proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione della delibera condominiale.
          Passando alla prescrizione, le spese condominiali ordinarie si prescrivono dopo 5 anni e le straordinarie dopo 10 anni, dal giorno di approvazione del rendiconto.
          Un saluto dal team Immobiliallasta.it

      2. Enrico

        Buongiorno,
        Non mi é chiara la distinzione tra spesa straordinaria ed ordinaria.

        Sono diventato proprietario di un appartamento in data 17/08/2021 tramite decreto di trasferimento. L amministratore mostrandomi i conteggi delle spese dovute mi ha inserito anche 1910 euro per il rifacimento delle linee acquedotto.

        Visto l’importo mi sono allarmato, in perizia del 22/05/2019 non era presente questa spesa ne tantomeno erano stati dichiarati interventi straordinaria da compiere.

        A conguaglio oltre a quella maxi spesa ci sono 403 euro di spese ordinarie.

        Come mi devo comportare in questo caso? É una spesa straordinaria il rifacimento delle reti idriche che portano l acqua potabile nei vari condomini?

        Grazie in anticipo per l eventuale risposta
        Saluti

        1. Buongiorno Enrico e grazie per il tuo commento,
          esistono diversi modi per distinguere le spese di condominio ordinarie da quelle straordinarie, ad esempio il prezzo e l’eccezionalità dell’intervento. Per questo motivo, a nostro avviso, il rifacimento delle linee dell’acquedotto ci sembra a tutti gli effetti una spesa straordinaria. A questo punto ti consigliamo di instaurare un dialogo con l’amministratore di condominio spiegando che non dovresti saldare questo importo perché risulti aggiudicatario dell’immobile dopo la delibera che ha approvato i lavori. Come aggiudicatario della casa all’asta, infatti, per legge sei tenuto a pagare soltanto le spese di condominio ordinarie dell’anno in corso e di quello precedente alla vendita.
          Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  3. DANIELA

    MI SCUSI MA HO DIMENTICATO DI AGGIUNGERE CHE DALLA PERIZIA D’ASTA EMERGEVA CHE IL DELEGATO ,NON E’ RIUSCITO AD AVERE INFORMAZIONI DALL’AMMINISTRATORE DEL DEBITO DELLE SPESE CONDOMINIALI PERTANTO NON VENIVANO QUANTIFICATE.

    1. Proseguendo il commento precedente, il fatto che nella perizia o avviso di vendita manchi l’indicazione delle spese condominiali da versare non esonera dal pagamento delle stesse. Questo significa che dovrai versare gli importi che ti sono stati comunicati dall’amministratore di condominio, ma solo se relative al biennio precedente al decreto di trasferimento.
      Un saluto dal team di Immobiliallasta.it

  4. Luca DM

    Buonasera, avrei bisogno di una informazione. Ho acquisito un immobile all’asta ad ottobre 2021 con decreto di trasferimento a dicembre 2021. Ho effettuato il saldo prezzo comunicato dal Delegato alla vendita che non conteneva spese condominia, che invece erano indicate nella perizia (2017). Nonostante a Marzo 2022 sia stata fatta la riunione condominiale di approvazione del bilancio, nelle quali le spese risultano versate dall’esecutato (che mi ha confermato il pagamento in contanti senza poter darmene ricevuta), l’amministratore di condominio me ne richiede il versamento per l’anno 2020-2021. Ho contestato tale richiesta, ma l’amministratore mi ha inviato un sollecito di pagamento. Seppur l’art. 63, chiarisce chiaramente cosa sia di mia competenza, ma perchè devo “ripagare” qualcosa che è già stato regolarmente versato e di cui c’è riscontro da verbale di assemblea condominiale? Grazie anticipatamente.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Luca, grazie per il tuo commento.
      Giustamente l’art. 63 si riferisce a spese “insolute” e quindi non pagate.
      Ti consigliamo di controllare bene sul bilancio o sul verbale della riunione di approvazione e vedere se viene fatto riferimento a queste spese e al pagamento da parte del precedente proprietario.
      Con questa evidenza puoi certamente far valere le tue ragioni di fronte all’amministratore di condominio.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. emanuele

    Buon giorno sempre in merito all’argomento dei condomini arretrati ,anche io ho acquistato casa all’asta con decreto di trasferimento in data 21/12/21 ,sono stato contattato dall’amministratore che mi chiedere il decreto di trasferimento ; ma è legale ? che un documento dove viene riportato il prezzo di acquisto e altri dati possa andare nelle mani dell’amministratore ?
    In ogni caso che tipo di comunicazione può chiedermi ? non va bene una visura catastale ?
    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Emanuele, grazie per il tuo commento.

      Probabilmente l’amministratore te lo sta chiedendo per attestare che tu sia il proprietario dell’appartamento e quindi il nuovo condomino.
      Dovrebbe andare bene anche la visura catastale: ti consigliamo di mandargli quella e vedere cosa ti risponde.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Will

    Salve, dopo il decreto di trasferimento ho saldato quanto dovuto per l’anno in corso e l’anno precedente. Risultano ancora debiti insoluti cospicui attribuiti al vecchio proprietario che il condominio ha rinunciato a recuperare. Nella ripartizione tra tutti i condomini è giusto che venga inserito anche il sottoscritto considerando che sono maturati anche 4/5 anni prima del mio acquisto? Grazie per la risposta

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Will, grazie per il tuo commento.
      Sì, nella ripartizione delle spese tra i condomini rientri anche tu in quanto aggiudicatario dell’immobile.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  7. Sara luna

    Buon giorno, anche io ho acquistato un appartamento all’asta la cui proprietà era una impresa edile e l’appartamento era locato.il locatari non hanno per più di un anno pagato le spese condominiali.io ho saldato le spese dell’anno corrente e precedente.ho adesso modo di rivalermi su di loro per recuperarli?loro sostengono di non avere intenzione di pagare e che io non posso pretenderli in quanto riferiti ad un periodo in cui non ero la loro proprietaria.hanno ragione? Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Sara, grazie per il tuo commento. Dipende dal contratto di locazione dei locatari. Nel senso, se da contratto le spese risultavano a carico dei locatari puoi tentare di rivalerti su di loro. Le spese condominiali dell’anno in corso e del precedente restano invece a carico tuo.

      Buona fortuna!

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Claudio

        Buongiorno vorrei chiedere casa venduta all’asta spese arretrate di 8 anni sia riscaldamento che spese condominiali quali sono andate in prescrizione? Grazie

        1. immobiliallasta.it

          Buonasera Claudio, grazie per il tuo commento.
          Le spese condominiali a carico dell’aggiudicatario sono quelle dell’anno in corso l’aggiudicazione e quelle dell’anno precedente. Quelle arretrate possono essere suddivise tra i condomini.

          Il Team di Immobiliallasta.it

      2. Katia

        Buongiorno
        Debito condominio €.7.800
        Recuperarti €.13.000
        Vendita asta copre il debito
        La rimanenza dei soldi a chi spetta ?

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Katia, grazie per il tuo commento.
          La rimanenza spetta al debitore.

          Il Team di Immobiliallasta.it

  8. Dora

    Buongiorno, vorrei comprare un appartamento all’asta nel mio condominio. Il condomino al quale hanno pignorato l’immobile ha accumulato negli anni (4) un debito consistente verso il condominio derivato nella quasi totalità da spese ordinarie (spese amministratore, acqua da lui consumata poichè abbiamo un unico contatore dell’acquedotto, e corrente condominiale) chi vince la casa all’asta dovrà pagare tutto questo debito oppure chiederà all’amministratore solo le stese relative all’anno in corso e il precedente? Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Dora, grazie per il tuo commento. L’aggiudicatario della casa all’asta è tenuto a pagare solo le spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente mentre le restanti sono a carico del vecchio proprietario.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  9. linda

    Buongiorno,
    la ns casa è stata venduta all’asta quest’anno ed abbiamo lasciato da pagare le spese condominiali dell’anno precedente ed in corso (come detto dall’avvocato)
    Chi si è aggiudicato il ns immobile, può rivalersi su di noi per la cifra lasciata al condominio e da lui pagata?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Linda, grazie per il tuo commento.
      No, spetta all’aggiudicatario pagare le spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente l’aggiudicazione.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  10. nadia

    Ho acquistato un immobile all’asta nel dicembre 2020 e sono debitore delle spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente l’aggiudicazione.
    Oggi luglio 2022 arriva un atto al condominio per spese pregresse dal 2009 al 2022, sono debitore per il totale o mi competono le spese relative all’anno in corso e di quello precedente l’aggiudicazione?

    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Nadia, grazie per il tuo commento.
      In tal caso le spese pregresse vengono ripartite tra tutti i condomini e quindi una piccola parte spetteranno anche a te in qualità di nuova proprietaria della casa.

      Complimenti per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  11. NATALE

    Buongiorno. Mi sono aggiudicato un immobile all’asta il 12 Dicembre di quest’anno 2022 e si procederà al rogito a Marzo 2023. Sulla perizia del tribunale sono riportate le spese condominiali anno 2020 (che ammontano a 9mila euro…) ed anno 2021 (che ammontano a 700 euro ovvero al il corretto canone ordinario annuale dell’appartamento). Considerato che il decreto di trasferimento si concretizzerà come detto a Marzo 2023, è corretto affermare che ad ogni modo non dovrò provvedere al pagamento dell’anno 2020? A cosa potrebbe riferirsi l’importo di 9 mila euro riferito al 2020? Io credo che dovrò versare l’esercizio dell’anno 2023 e l’esercizio dell’anno 2022. E’ corretto? Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Natale, grazie per il tuo commento.
      Nella perizia vengono indicate sia le spese dell’anno in corso che quelle precedenti la data della perizia. Tuttavia, andranno pagate solo le spese condominiali dell’anno dell’aggiudicazione dopo la firma del decreto (2023) e quelle dello scorso anno (2022).

      Congratulazioni per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  12. Marco

    Buongiorno,
    ho acquistato un immobile locato.
    Sono previste dal contratto di locazione le spese condominiali ma il conduttore non le ha mai pagate al delegato.
    Posso chiedere al conduttore il pagamento della sua quota di spese condominiali relativamente agli ultimi due anni (dopo averli anticipati io al condominio)? Oppure è colpa del delegato alla vendita che non ha richiesto gli oneri condominiali al conduttore? (nonostante il contratto) Il delegato ha richiesto, negli ultimi due anni, solo il pagamento del canone.
    Grazie mille

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Marco, grazie per il tuo commento.
      Se nel contratto di affitto si specifica che le spese condominiali sono a carico dell’inquilino, allora possono esserci gli estremi per richiedere la somma di denaro da saldare. Ti consigliamo di chiedere conferma eventualmente al delegato o al tuo legale.

      Congratulazioni per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  13. PIETRO

    Buongiorno, dovrei acquistare un immobile all’asta; confrontandomi con l’amministratore attuale ho scoperto che il vecchio amministratore non ha pagato i fornitori ed il condominio ad oggi ha un debito di 400.000 euro. Tutto questo non è indicato in perizia. Se mi aggiudico l’immobile, spetta anche a me pagare il debito del condominio dove il vecchio amministratore è sparito con i soldi del condominio?
    Vi chiedo gentilmente un aiuto su questo dubbio.
    Grazie mille
    Pietro

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Pietro, grazie per il tuo commento.
      Di base sono a carico dell’aggiudicatario le spese condominiali dell’anno precedente e quelle dell’anno in corso l’aggiudicazione. In merito al debito, dipende da cosa sceglierà di fare il condominio. Nel senso, se deciderà per una ripartizione dell’ammanco tra i condomini, allora spetterà anche a te saldare la tua parte.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  14. pietro

    Buongiorno, un altro dubbio; mi sono aggiudicato una casa all’asta. L’amministratore mi ha girato le spese che dovrei saldare dell’esecutato dell’anno in corso e del precedente. Tra le spese mi ha anche girato le spese AQP (acqua potabile) del singolo appartamento (ossia dell’esecutato), in questo caso anche questo costo spetta a me saldarlo?
    Grazie mille della collaborazione.
    Pietro

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Pietro, grazie per il tuo commento.
      Se rientra tra le spese condominiali, spetterà a te saldare il costo.

      Congratulazioni per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Go

        Giuseppe ho acquistato una appartamento da una società che a sua volta si era aggiudicata l’immobile tramite asta, il proprietario del immobile era deceduto da 10 anni, l’amministratore mi ha chiesto tutto gli arretrati verso il condominio del vecchio proprietario è possibile che li debba pagare io. Grazie

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Giuseppe, grazie per il tuo commento.
          Di base sono a carico dell’aggiudicatario le spese condominiali dell’anno precedente e quelle dell’anno in corso l’aggiudicazione. Tuttavia, se il condominio ha stabilito una ripartizione dell’ammanco tra i condomini, allora spetterà anche a te saldare la tua parte.

          Il Team di Immobiliallasta.it

      2. Amina

        Buonasera, anche io avrei dei dubbi se avete la possibilità di togliermeli… io mi sono aggiudicata un immobile per cui il trasferimento di proprietà risale al 23/07/2019, ma le chiavi me le hanno date il 20/02/2020. Qual’è il lasso di tempo di cui devo sostenere le spese condominiali, l’anno corrente e quello prima, nel mio caso quali sarebbero le date? E devo pagare solo quelle ordinarie del vecchio proprietario oppure anche quelle straordinarie?

        E se le spese che l’amministratore trascrive mi sembrano alte, o comunque sono servizi che non rende anche a me in quanto il mio è un magazzino interrato, gli altri appartamenti, per esempio l’istallazione del citofono, che io non ne ho, devo comunque contribuire anche se effettivamente quei servizi a me nn li offre? Grazie in anticipo

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Amina, grazie per il tuo commento e congratulazioni per l’aggiudicazione.
          Devi pagare solo le spese condominiali ordinarie relative al 2018-2019. Per quanto riguarda eventuali spese extra, dipende dal regolamento condominiale. Ti consigliamo pertanto di rileggerlo attentamente e verificare quali spese siano a carico di ogni condomino.

          Il Team di Immobiliallasta.it

  15. Alessandra

    Buongiorno, avrei necessità di un chiarimento. Ho acquistato un immobile all’asta con decreto ad ottobre 2022 e quindi mi competono i debiti del 2021 e 2022. Tra le richieste dell’amministiratore
    rientra anche un conguaglio per spese e consumi per l’anno 2020 ma addebitate a consuntivo nel 2021. Sono a mio carico?Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Alessandra, grazie per il tuo commento.
      A carico dell’aggiudicatario restano solo le spese dell’anno in corso l’aggiudicazione e quelle dell’anno precedente. Tutto il resto, invece, rimane da saldare solo a netto del consuntivo.

      Congratulazioni per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  16. Eva

    Egr. Dott,
    gradirei una vostra risposta, gentilmente!

    Ho acquistato un appartamento al asta nel gennaio 2022, il decreto di trasferimento è sottoscritto dal giudice il 23/06.2022. Nel condominio (dove si trova immobile) le fatture per le quote/rate si emettono/pagano due volte al anno: per gennaio-giugno e luglio-dicembre. Seguendo la legge descritta sopra, devo pagare “contributi relativi all’anno in corso
    e a quello precedente”. Quindi la domanda è: L’anno precedente si intende intero 2021 (dal gennaio a dicembre 2021) o dalla data del decreto di trasferimento 23/06.2022 meno 365gg (un anno) diventa dal 23/06.2021, praticamente dal luglio’21?
    Cioè, devo pagare le fatture dal gennaio 2021 o dal luglio 2021?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Eva, grazie per il tuo commento.
      Tendenzialmente, ogni condominio, rateizza le fatture per pura comodità. Ad ogni modo, si intende l’anno completo.

      Congratulazioni per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  17. VINCENZO

    Buongiorno, da una rapida lettura credo che mi sia sfuggito un piccolo dettaglio e cioè:
    La perizia riporta tutte le informazioni dell’immobile compreso il pagamento di eventuali oneri condominiali, se in perizia non sono menzionate vuol dire che sono a carico del “fallimento” o sbaglio.
    Grazie
    Saluti

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Vincenzo, grazie per il tuo commento.
      Uno dei compiti del perito è indagare se sia presente una gestione condominiale e i costi legati ad essa (ordinari, straordinari e insoluti).
      Se in perizia non è indicato nulla vuol dire che:
      -non esiste condominio
      o
      – esiste condominio ma il perito non è riuscito ad indagare maggiormente.

      Se la casa è un appartamento all’interno di un palazzo, è probabile ci sia un condominio, per cui ti consigliamo di chiedere al curatore/custode al riguardo.
      Anche se non menzionate, le insoluto dell’anno in corso e del precedente rimangono comunque a carico dell’aggiudicatario.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  18. Oronzo Aprea

    Sto per fare il rogito di una casa dell’INPS, messa in vendita con Asta.
    Mi è giunta notizia di un grosso debito per acqua non pagata da altri condomini.
    Bollettino Acquedotto Pugliese dell’8.3.2023 per 125.000 euro.
    Io ho già versato 15.000 euro sugli 88.000 previsti, non posso uscirne.
    Come posso tutelarmi. In quali pericoli posso essere coinvolto?
    L’INPS ha sempre pagato le quote condominiali.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Oronzo, grazie per il tuo commento.
      A te spettano solo gli insoluti del tuo appartamento, poi sarà il condominio a decidere come suddividere le restanti spese.

      Il Team di Immobiliallasta.it

    2. Pierpaolo

      Buongiorno, vorrei porre un quesito particolare… al condominio “x” gli viene pignorato l’appartamento e questo viene messo all’asta…
      Sempre il condominio “x” riesce ad aggiudicarsi l’asta e rientra in possesso dell’immobile…
      Questo condominio paga le quote dell’anno in corso e dell’anno precedente e si rifiuta di pagare gli anni precedenti…
      Si può rifiutare…?
      Chi deve pagare gli anni precedenti…? In base a che articolo…?
      Grazie mille 🙏🏻

      1. immobiliallasta.it

        Buongiorno Pierpaolo, grazie per il tuo commento.
        Intendevi ogni condomino, giusto? Ad ogni modo, dal punto di vista legale puoi tener conto dell’art. 63 comma 4 che fa riferimento alle spese condominiali da dover pagare.

        Il Team di Immobiliallasta.it

  19. Dario

    Buongiorno
    Ho letto attentamente la prima parte dell’articolo e mi occorre qualche precisazione.
    La prima.
    Nella parte iniziale si legge.
    “Precisiamo che con l’espressione “anno in corso” si fa riferimento all’anno dall’esercizio della gestione condominiale, che non corrisponde necessariamente all’anno solare!”
    potete fornirmi la legge e l’articolo o l’eventuale sentenza di cassazione da cui si evince tale affermazione??
    La seconda.
    Il debito accumulato oltre gli ultimi due di gestione, qualora il vecchio proprietario non dovesse provvedere, rimane in capo all’intero condominio che ricomprende anche il nuovo proprietario.
    anche per tale quesito potete fornirmi la legge e l’articolo o l’eventuale sentenza di cassazione da cui si evince tale affermazione??
    Grazie per l’attenzione che vorrà dedicarmi.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Dario, grazie per il tuo commento.
      Come indicato nell’articolo, si fa riferimento all’articolo 63, comma 4, delle Disposizioni attuative del Codice civile.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  20. Marco

    Salve, vorrei fare una domanda. Ho acquistato un immobile all’asta e sono diventato proprietario con mia moglie dal 5.4.23. Il giorno 26.05.23, il condominio perde una causa contro il condomino dell’ultimo piano poiché non avevano provveduto a rifare il tetto e quindi ha subito un danno dovuto dalle infiltrazioni d’acqua al suo appartamento. Siccome la causa è iniziata nel 2018 ed il 26.05.23 il giudice ha condannato il condominio a pagare il condomino che ha subito il danno e le relative spese annuali, tocca pagare anche a me? L’amministratore mi ha chiesto le spese rifacendosi sul fatto che la sentenza è stata emanata dopo il decreto di trasferimento e quindi al momento sono io il nuovo proprietario.. Ma è davvero così? Il debito in questione non è di chi nel 2018 era proprietario della casa? Se fosse vero che il debito era del vecchio proprietario, ha diritto l’amministratore a chiedere a me il pagamento?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Marco, grazie per il tuo commento.
      Sì, ha ragione l’amministratore. La sentenza è post decreto di trasferimento e pertanto tocca al nuovo proprietario di casa saldare la spesa, insieme agli altri condomini.

      Congratulazioni per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  21. Fabio

    Buongiorno ho acquistato un immobile all’asta a dicembre 2022 e decreto di trasferimento a marzo 2023, la casa e in via di liberazione ma e’ occupata ancora da una famiglia senza titolo. So che mi spettano le spese condominiale di tutto l’anno 2022 fino a marzo 2023. Dal momento che, questa famiglia e’ ancora all’interno della mia abitazione e potrebbero a questo punto consumare chissa’ quanta acqua o altro, mi spetta ancora pagare il loro consumo di acqua e tutto il resto ,oppure posso fare qualcosa per non pagare queste ulteriori mensilita’ ? Grazie anticipatamente

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Fabio, grazie per il tuo commento.
      Come specificato nell’ultimo paragrafo dell’articolo: “Il debitore non sarà più obbligato a pagare le spese a partire dal definitivo passaggio di proprietà dell’immobile che avviene con l’emissione del decreto di trasferimento (per il quale servono, in media, dai 3 ai 4 mesi dall’aggiudicazione). Dal quel momento tutte le spese condominiali sono a carico unicamente dell’aggiudicatario.”

      Congratulazioni per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  22. francesco

    Buongiorno, ho letto i commenti ma ho comunque un dubbio.
    in un immobile che andrà all’asta a novembre 2023, nella perizia è riportato:

    Spese condominiali scadute: Ve ne sono. Dalla documentazione rilasciata in data 06/04/2021 viene allagata la posizione contabile arretrata totale di €. 50823,56 inserita nell’esercizio 2018-2019 per le due unità (negozio e magazzino) e il rendiconto esercizio per l’anno 2019-2020 (non ancora approvato) pari ad €. 7377,49 e preventivo esercizio corrente (ancora in corso di esecuzione) per l’anno 2020/2021 ammonta ad €. 7177,66.

    Le spese di gestione ordinarie medie ammontano all’anno circa €.7300,00 (vedi allegato M). Nel condominio sono presenti cause come pure interventi per recupero crediti.
    Nel 2021 non sono stati effettuati interventi di straordinaria manutenzione così come non sono stati deliberati interventi di manutenzione straordinaria.

    Altre Spese scadute:
    Per IMU vi sono pendenze per l’anno 2015-2016-2017-2018-2019-2020 pari ad un totale di €. 10971,81
    Per TASI vi sono pendenze per l’anno 2015-2016-2017-2018-2019-2020 pari ad un totale di €. 1932,42
    Per un Totale di €. 12904,23

    se vincessi l’asta dovrei comunque pagare tutti i debiti riportati? anche se si riferisce ad anni precedenti a quelli indicati daslla legge (anno in corso e anno precedente)?

    Grazie anitcipatamente

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Francesco, grazie per il tuo commento.
      L’aggiudicatario è generalmente tenuto a farsi carico delle spese condominiali arretrate per l’anno in corso e per quello precedente alla vendita, secondo l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Per le altre pendenze anteriori, come IMU e TASI, queste non vengono trasferite all’acquirente e restano a carico del precedente proprietario. Tuttavia, l’entità delle spese condominiali arretrate che hai citato potrebbe influire sulla decisione del giudice e potrebbero esserci particolari disposizioni nel bando di asta. Ti consigliamo pertanto di leggere attentamente l’avviso di vendita e di farti seguire nell’iter da un consulente di aste.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  23. laura

    Salve ho anch’io un dubbio,
    volendo partecipare a un asta fra un paio di giorni(!) vorrei indicare nell’offerta la data del saldo il prima possibile per accellerare i tempi, ma vorrei calcolarla in modo da pagare le spese condominiali arretrate per gli anni 2024 e 2023 in quanto l’amministratore mi indica che l’anno di gestione decorre dal01/01 al 31/12 di ogni anno. Il passaggio di proprietà avviene quando esattamente? Con il decreto di trasferimento? Se indico ad esempio il 15/11 come saldo (considerando le festività) è possibile che venga redatto il prossimo anno? O meglio essere più cauti e indicare la data direttamente i primi giorni del 2024?
    Grazie per il suo prezioso servizio.

    1. immobiliallasta.it

      Ciao Laura,
      grazie per il tuo commento.

      Innanzitutto, è importante precisare che il passaggio di proprietà avviene effettivamente con la registrazione del decreto di trasferimento. La data del saldo che indichi nell’offerta può influenzare i tempi, ma è il tribunale che stabilisce la data effettiva del decreto.

      Per quanto riguarda le spese condominiali arretrate, queste sono generalmente a carico dell’acquirente dalla data del trasferimento di proprietà. Se vuoi essere cauta riguardo alle spese per il 2023 e il 2024, potresti considerare di impostare una data di saldo che tenga conto di questo aspetto, come i primi giorni del 2024. Tuttavia, tieni presente che i tempi effettivi possono variare in base alla procedura e alla rapidità del tribunale.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  24. Fiorenzo

    Salve, avrei una domanda/quesito…
    Tramite asta mi sono aggiudicato una proprietà in un complesso condominiale.
    L’amministratore mi chiede oltre al pagamento delle spese condominiali ordinarie anche quelle straordinarie deliberate nel biennio di riferimento. La domanda è devo pagare anche quelle o posso appellarmi e non pagarle?
    Io attualmente ho provveduto a saldare tutte le ordinarie.
    Ringrazio in anticipo per la risposta

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Fiorenzo,
      grazie per il tuo commento. Quando acquisti un immobile in un complesso condominiale attraverso un’asta diventi responsabile delle spese condominiali ordinarie e straordinarie a partire dalla data di trasferimento di proprietà.

      Le spese straordinarie deliberate prima della tua aggiudicazione all’asta, in linea di principio, dovrebbero essere a carico del precedente proprietario. Tuttavia, ciò può dipendere dalle specifiche condizioni dell’asta e dalla normativa applicabile.

      Ti consigliamo di consultare il regolamento dell’asta e, eventualmente, di chiedere una consulenza legale per verificare la tua responsabilità per le spese straordinarie deliberate prima della tua aggiudicazione.

      Congratulazioni per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

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