Chi deve pagare le spese condominiali del debitore dopo l’acquisto di una casa all’asta? Una panoramica delle spese arretrate che il nuovo proprietario deve versare.

Uno dei dubbi più comuni tra chi acquista una casa all’asta riguarda le spese condominiali arretrate del debitore esecutato. Deve pagare il nuovo proprietario? Quali e quanto?

Non tutte le rate del condominio sono a carico dell’aggiudicatario, a stabilirlo è il Codice civile che prevede un’equa ripartizione delle spese di condominio tra vecchio e nuovo proprietario. Di seguito tutti i dettagli.

Chi paga le spese condominiali della casa all’asta?

Talvolta la paura di dover pagare le spese condominiali arretrate e altre spese accessorie può frenare chi desidera acquistare un immobile all’asta. Ma, come vedremo, si tratta di un timore il più delle volte infondato.

L’articolo 63, comma 4, delle Disposizioni attuative del Codice civile disciplina l’argomento con estrema chiarezza:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con
questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello
precedente.”

In gergo non giuridico, significa che il nuovo proprietario non deve pagare tutte le spese condominiali arretrate (ove presenti), ma soltanto quelle dell’anno in corso e di quello precedente all’aggiudicazione dell’immobile.  Le spese di condominio anteriori, invece, restano a carico del vecchio proprietario. Precisiamo che con l’espressione “anno in corso” si fa riferimento all’anno dall’esercizio della gestione condominiale, che non corrisponde necessariamente all’anno solare!

E se ti stai chiedendo chi paghi il debito residuo del debitore, devi sapere che in nessun caso spetta all’aggiudicatario.

Per conoscere l’importo esatto delle spese di condominio da versare bisogna consultare la perizia del tribunale oppure contattare il delegato alla vendita, il quale si metterà in contatto con l’amministratore di condominio.

Spese condominiali, la differenza tra ordinarie e straordinarie

Per comprendere meglio cosa e quanto deve pagare chi si aggiudica la casa all’asta, è bene approfondire la differenza tra spese ordinarie e straordinarie.

Le prime riguardano la manutenzione ordinaria del condominio, le seconde le migliorie di carattere eccezionale, come ad esempio il rifacimento del tetto. Questa distinzione è fondamentale nel caso in cui il condomino abbia deliberato dei lavori che siano ancora in corso al termine dell’asta immobiliare. Secondo la Giurisprudenza (Cassazione 3.12.2010, n. 24654):

“ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. cod. civ..

Quindi a rispondere delle spese condominiali straordinarie (come ristrutturazioni o innovazioni delle parti comuni) è colui che era proprietario al momento della delibera di approvazione. Ancora la Corte di cassazione (Sez. VI – 2,  ordinanza del 25.01.2018, n. 1847):

“Non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.”

Ricapitolando, se si tratta di lavori di manutenzione ordinaria, l’obbligo ricade su chi era il proprietario al momento dell’esecuzione delle opere; al contrario, se di carattere straordinario, deve pagare chi risulta essere il titolare dell’appartamento al momento della delibera che ha approvato l’opera.

Che succede se non pago il condominio?

Chi non paga il condomino, nei modi e nei tempi previsti dal regolamento condominiale, rischia in primo luogo il decreto ingiuntivo, ovvero un provvedimento del giudice che intima il versamento delle somme entro una certa data, pena l’apertura del pignoramento, in secondo luogo la sospensione di alcuni servizi condominiali, ad esempio il distacco dei servizi (se il mancato pagamento perdura da almeno 6 mesi).

Quando vanno in prescrizione le spese condominiali

Le spese di condominio ordinarie a carico del proprietario (a prescindere dal fatto che sia residente o meno nell’immobile) cadono in prescrizione trascorsi 5 anni dal giorno di approvazione del rendiconto. Quelle straordinarie, invece, dopo 10 anni.

Vuol dire che, dopo questo lasso di tempo, non si può più agire in giudizio per recuperare le somme non versate.

Il custode giudiziario deve pagare il condominio?

Nessuna norma del nostro ordinamento prevede che il custode giudiziario debba pagare le spese condominiali relativamente al periodo in cui svolge l’incarico.

Egli, infatti, non è né il possessore né tantomeno il proprietario dell’immobile messo all’asta, ma ha un ruolo unicamente “conservativo”.

Ciò significa che, in nessun caso, l’amministratore di condominio può chiedere al custode il pagamento delle spese ordinarie o straordinarie.

Se la casa è pignorata chi paga il condominio?

Il presupposto dell’asta giudiziaria è che l’immobile sia stato precedentemente sottoposto al pignoramento. Durante questo lasso di tempo, il debitore conserva sia la proprietà che il possesso dell’immobile e può abitarvi con la propria famiglia. Per questa ragione, durante il pignoramento l’unico soggetto tenuto a pagare le spese condominiali è il debitore.

L’obbligo riguarda sia le spese di condominio ordinarie – ad esempio la pulizia delle scale – sia quelle straordinarie come la riparazione dell’ascensore o di altre parti in comune.

Il debitore non sarà più obbligato a pagare le spese a partire dal definitivo passaggio di proprietà dell’immobile che avviene con l’emissione del decreto di trasferimento (per il quale servono, in media, dai 3 ai 4 mesi dall’aggiudicazione).

Dal quel momento tutte le spese condominiali sono a carico unicamente dell’aggiudicatario.


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Questo articolo ha 14 commenti.

  1. CLAUDIA

    Questa regola vale anche per acquisto di appartamento da impresa di costruzioni fallita? Appartamento mai abitato acquistato allo stato grezzo. L’impresa ha pagato solo le spese straordinarie.

    1. Buongiorno Claudia e grazie per il commento,
      sì, ti confermo che la regola che hai letto nel nostro articolo vale anche per gli immobili acquistati da un’impresa di costruzione fallita.
      Quindi, ricapitolando, sono a carico dell’aggiudicatario le spese di condominio arretrate dell’anno in corso e di quello precedente all’aggiudicazione, da dividere a metà con l’impresa insolvente. E nel caso in cui dovessi anticipare l’intera somma, è tua facoltà richiedere la parte che ti spetta promuovendo un’azione giudiziaria.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  2. claudia

    Ti ringrazio per la risposta. Un solo dubbio… Nella documentazione dell’asta oppure nel rogito devono essere indicate le spese o semplicemente è l’aggiudicatario che si deve preoccupare di chiedere gli importi?

    1. L’importo esatto delle spese condominiali arretrate è indicato nella documentazione dell’asta, per la precisione si trovano all’interno della perizia del tribunale.
      Se non dovessero essere indicate – cosa che accade raramente – puoi chiedere informazioni dettagliate al delegato alla vendita. Egli, infatti, può fare da tramite con l’amministratore di condominio.
      Ti ricordiamo che il versamento di tali spese avviene di norma dopo l’emissione del decreto di trasferimento e non al momento del saldo del prezzo di aggiudicazione.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

      1. DANIELA

        SONO UNA PROPRIETARIA DAL 02.08.2019 COME DA DECRETO DI TRASFERIMENTO DI UN APP.TO AGGIUDICATOMI IN ASTA.
        L’ESERCIZIO CONDOMINIALE VA’ DAL 01/05 AL 30/4 DELL’ANNO SUCCESSIVO.
        HO PAGATO PERTANTO GLI ONERI CONDOMINIALI DEGLI ULTIMI 2 ANNI D’ESERCIZIO OVVERO:
        01/05/2018- 30/4/2019 (n°12 RATE) E
        01/05/2019- 30/4/2020 ( n° 12 RATE).
        L’IMPORTO DELLE RATE SONO STATE STABILITE DALL’ASSEMBLEA PER UNA QUOTA FISSA DI €.80,00 PER OGNI RATA PREVENTIVA PERTANTO DA CONGUAGLIARE A CONSUNTIVO.
        MA AGGIUNGO CHE I BILANCI DAL 2018 AL 2021 COMPRESO, IN ASSENZA DI CONVOCAZIONI D’ASSEMBLEE NON SONO STATI ANCORA APPROVATI DAI CONDOMINI.
        L’AMMINISTRATORE SU MIA RICHIESTA MI PRESENTA UN ESTRATTO CONTO CON DEBITI
        PREGRESSI ALLE MIE COMPETENZE (ultimi 2 anni) , OVVERO UN DEBITO MATURATO DAL VECCHIO PROPRIETARIO ..
        ORA LE SOTTOPONGO I MIEI QUESITI E LA RINGRAZIO ANTICIPATAMENTE PER LE RISPOSTE CHE VORRA’ DARMI:
        VORREI SAPERE:
        1) SE E’ LEGITTIMA LA RICHIESTA DELL’AMMINISTRATORE
        2) SE E’ VERO CHE L’AMM.RE PUO’ COMUNQUE PROCEDERE CON GLI ATTI PER RECUPERARE IL DEBITO DEL VECCHIO PROPRIETARIO CHE VA’ OLTRE I 2 ANNI DALLA DATA DEL MIO DECRETO DI TRASFERIMENTO?
        3)SE E’ VERO CHE SE DIMOSTRA DI ESSERE INTERVENUTO NEL RECUPERO NEI CONFRONTI DEL VECCHIO PROPRIETARIO PUO’ RIVALERSI NEI MIE CONFRONTI ?
        4) NELL’IPOTESI DEL PUNTO 3 QUALE DOCUMENTAZIONE DOVREI FARMI MOSTRARE A MIA TUTELA?
        2) SE E’ VERO CHE CADONO IN PRESCRIZIONE TALI DEBITI?
        3) QUALI SONO LE SPESE TRA ORDINARIE E STRAORDINARIE CHE COMUNQUE VANNO PAGATE PER LEGGE DEGLI ULTIMI 2 ANNI ED EVENTUALMENTE DI QUELLI PRECEDENTI? GRAZIE

        1. Buongiorno Daniela e grazie il tuo commento,
          cercherò di rispondere in maniera sintetica ma esaustiva alle tue domande. A nostro avviso la richiesta dell’amministratore di condomino è illegittima perché, ai sensi dell’art. 63, disp. att. c.p.c., l’aggiudicatario deve pagare soltanto le spese condominiali relative all’anno in corso ed a quello precedente alla data del decreto di trasferimento. Precisiamo che bisogna prendere in considerazione l’anno di gestione e non l’anno solare. Per questo ti consiglio di richiedere all’amministratore di acquisire la documentazione relativa alle spese dell’ultimo biennio.
          Quindi l’amministratore può procedere per recuperare gli arretrati precedenti al biennio soltanto nei confronti del vecchio proprietario.
          Per quanto riguarda la differenza tra spese ordinarie e straordinarie, ti consiglio di approfondire l’argomento sul nostro articolo Spese di condominio: paga il nuovo o il vecchio proprietario? Vedrai che le spese straordinarie spettano unicamente a chi era proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione della delibera condominiale.
          Passando alla prescrizione, le spese condominiali ordinarie si prescrivono dopo 5 anni e le straordinarie dopo 10 anni, dal giorno di approvazione del rendiconto.
          Un saluto dal team Immobiliallasta.it

      2. Enrico

        Buongiorno,
        Non mi é chiara la distinzione tra spesa straordinaria ed ordinaria.

        Sono diventato proprietario di un appartamento in data 17/08/2021 tramite decreto di trasferimento. L amministratore mostrandomi i conteggi delle spese dovute mi ha inserito anche 1910 euro per il rifacimento delle linee acquedotto.

        Visto l’importo mi sono allarmato, in perizia del 22/05/2019 non era presente questa spesa ne tantomeno erano stati dichiarati interventi straordinaria da compiere.

        A conguaglio oltre a quella maxi spesa ci sono 403 euro di spese ordinarie.

        Come mi devo comportare in questo caso? É una spesa straordinaria il rifacimento delle reti idriche che portano l acqua potabile nei vari condomini?

        Grazie in anticipo per l eventuale risposta
        Saluti

        1. Buongiorno Enrico e grazie per il tuo commento,
          esistono diversi modi per distinguere le spese di condominio ordinarie da quelle straordinarie, ad esempio il prezzo e l’eccezionalità dell’intervento. Per questo motivo, a nostro avviso, il rifacimento delle linee dell’acquedotto ci sembra a tutti gli effetti una spesa straordinaria. A questo punto ti consigliamo di instaurare un dialogo con l’amministratore di condominio spiegando che non dovresti saldare questo importo perché risulti aggiudicatario dell’immobile dopo la delibera che ha approvato i lavori. Come aggiudicatario della casa all’asta, infatti, per legge sei tenuto a pagare soltanto le spese di condominio ordinarie dell’anno in corso e di quello precedente alla vendita.
          Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  3. DANIELA

    MI SCUSI MA HO DIMENTICATO DI AGGIUNGERE CHE DALLA PERIZIA D’ASTA EMERGEVA CHE IL DELEGATO ,NON E’ RIUSCITO AD AVERE INFORMAZIONI DALL’AMMINISTRATORE DEL DEBITO DELLE SPESE CONDOMINIALI PERTANTO NON VENIVANO QUANTIFICATE.

    1. Proseguendo il commento precedente, il fatto che nella perizia o avviso di vendita manchi l’indicazione delle spese condominiali da versare non esonera dal pagamento delle stesse. Questo significa che dovrai versare gli importi che ti sono stati comunicati dall’amministratore di condominio, ma solo se relative al biennio precedente al decreto di trasferimento.
      Un saluto dal team di Immobiliallasta.it

  4. Luca DM

    Buonasera, avrei bisogno di una informazione. Ho acquisito un immobile all’asta ad ottobre 2021 con decreto di trasferimento a dicembre 2021. Ho effettuato il saldo prezzo comunicato dal Delegato alla vendita che non conteneva spese condominia, che invece erano indicate nella perizia (2017). Nonostante a Marzo 2022 sia stata fatta la riunione condominiale di approvazione del bilancio, nelle quali le spese risultano versate dall’esecutato (che mi ha confermato il pagamento in contanti senza poter darmene ricevuta), l’amministratore di condominio me ne richiede il versamento per l’anno 2020-2021. Ho contestato tale richiesta, ma l’amministratore mi ha inviato un sollecito di pagamento. Seppur l’art. 63, chiarisce chiaramente cosa sia di mia competenza, ma perchè devo “ripagare” qualcosa che è già stato regolarmente versato e di cui c’è riscontro da verbale di assemblea condominiale? Grazie anticipatamente.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Luca, grazie per il tuo commento.
      Giustamente l’art. 63 si riferisce a spese “insolute” e quindi non pagate.
      Ti consigliamo di controllare bene sul bilancio o sul verbale della riunione di approvazione e vedere se viene fatto riferimento a queste spese e al pagamento da parte del precedente proprietario.
      Con questa evidenza puoi certamente far valere le tue ragioni di fronte all’amministratore di condominio.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. emanuele

    Buon giorno sempre in merito all’argomento dei condomini arretrati ,anche io ho acquistato casa all’asta con decreto di trasferimento in data 21/12/21 ,sono stato contattato dall’amministratore che mi chiedere il decreto di trasferimento ; ma è legale ? che un documento dove viene riportato il prezzo di acquisto e altri dati possa andare nelle mani dell’amministratore ?
    In ogni caso che tipo di comunicazione può chiedermi ? non va bene una visura catastale ?
    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Emanuele, grazie per il tuo commento.

      Probabilmente l’amministratore te lo sta chiedendo per attestare che tu sia il proprietario dell’appartamento e quindi il nuovo condomino.
      Dovrebbe andare bene anche la visura catastale: ti consigliamo di mandargli quella e vedere cosa ti risponde.

      Il Team di Immobiliallasta.it

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