Chi deve pagare le spese condominiali del debitore dopo l’acquisto di una casa all’asta? Una panoramica delle spese arretrate che il nuovo proprietario deve versare.

Uno dei dubbi più comuni tra chi acquista una casa all’asta riguarda le spese condominiali arretrate del debitore esecutato. Deve pagare il nuovo proprietario? Quali e quando?

Non tutte le rate del condominio sono a carico dell’aggiudicatario, a stabilirlo è il Codice civile che prevede un’equa ripartizione delle spese di condominio tra vecchio e nuovo proprietario. Di seguito tutti i dettagli.

Chi paga le spese condominiali della casa all’asta?

Talvolta la paura di dover pagare le spese condominiali arretrate del precedente proprietario può frenare chi desidera acquistare un immobile all’asta. Ma, come vedremo, si tratta di un timore il più delle volte infondato.

L’articolo 63, comma 4, delle Disposizioni attuative del Codice civile disciplina l’argomento con estrema chiarezza:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con
questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello
precedente.”

In gergo non giuridico, significa che il nuovo proprietario non deve pagare tutte le spese condominiali arretrate (ove presenti), ma soltanto quelle dell’anno in corso e di quello precedente all’aggiudicazione dell’immobile.

Di tali spese l’aggiudicatario risponde in “maniera solidale” con il debitore, quindi dovrà dividere il prezzo complessivo a metà con il precedente proprietario. Nel caso in cui debitore rifiutasse di versare la sua parte, è possibile adire le vie legali ed ottenere la restituzione delle somme anticipate.

Le spese di condominio anteriori, invece, restano a carico del vecchio proprietario.

Spese condominiali, la differenza tra ordinarie e straordinarie

Per comprendere meglio cosa e quanto deve pagare chi si aggiudica la casa all’asta, è bene approfondire la differenza tra spese ordinarie e straordinarie. Le prime riguardano la manutenzione ordinaria del condominio, le seconde le migliorie di carattere eccezionale, come ad esempio il rifacimento del tetto. Questa distinzione è fondamentale nel caso in cui il condomino abbia deliberato dei lavori che siano ancora in corso al termine dell’asta immobiliare. Chi paga in questo caso, il vecchio o il nuovo proprietario?

Se si tratta di lavori di manutenzione ordinaria l’obbligo ricade su chi era il proprietario al momento dell’esecuzione delle opere al contrario, se di carattere straordinario, deve pagare chi risulta essere il titolare dell’appartamento al momento della delibera che ha approvato l’opera.

Che succede se non pago il condominio?

Chi non paga il condomino, nei modi e nei tempi previsti dal regolamento condominiale, rischia in primo luogo il decreto ingiuntivo, ovvero un provvedimento del giudice che intima il versamento delle somme entro una certa data, pena l’apertura del pignoramento, in secondo luogo la sospensione di alcuni servizi condominiali, ad esempio il distacco dei servizi (se il mancato pagamento perdura da almeno 6 mesi).

Quando vanno in prescrizione le spese condominiali

Le spese di condominio a carico del proprietario (a prescindere dal fatto che sia residente o meno nell’immobile) cadono in prescrizione trascorsi 5 anni dal giorno di approvazione del rendiconto. Vuol dire che, dopo questo lasso di tempo, non si può più agire in giudizio per recuperare le somme evase.

Il custode giudiziario deve pagare il condominio?

Nessuna norma del nostro ordinamento prevede che il custode giudiziario debba pagare le spese condominiali relativamente al periodo in cui svolge l’incarico. Egli, infatti, non è né il possessore né tantomeno il proprietario dell’immobile messo all’asta, ma ha un ruolo unicamente “conservativo”.

Ciò significa che, in nessun caso, l’amministratore di condominio possa chiedere al custode il pagamento delle spese ordinarie o straordinarie.

Se la casa è pignorata chi paga il condominio?

Il presupposto dell’asta giudiziaria è che l’immobile sia stato precedentemente sottoposto al pignoramento. Durante questo lasso di tempo, il debitore conserva sia la proprietà che il possesso dell’immobile e può abitarvi con la propria famiglia. Per questa ragione, durante il pignoramento l’unico soggetto tenuto a pagare le spese condominiali è il debitore.

L’obbligo riguarda sia le spese di condominio ordinarie – ad esempio la pulizia delle scale – sia quelle straordinarie come la riparazione dell’ascensore o di altre parti in comune.

Il debitore non sarà più obbligato a pagare le spese a partire dal definitivo passaggio di proprietà dell’immobile che avviene con l’emissione del decreto di trasferimento, le cui tempistiche variano dalle 2 settimane ai 3 mesi. Dal quel momento tutte le spese condominiali sono a carico unicamente dell’aggiudicatario.

 

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