Spese di acquisto per una casa all’asta: quali sono per il 2021? Ecco le spese da sostenere prima e dopo l’aggiudicazione dell'immobile.

Spese per la casa all’asta 2021, quali sono e cosa cambia tra prima e seconda casa? Se stai pensando di acquistare una casa ad un’asta giudiziaria ti farò vedere le spese da considerare:

  • condominiali
  • imposte e notarili
  • per il passaggio di proprietà

Ecco le spese da pagare prima dell’aggiudicazione e dopo.

Spese acquisto casa all’asta 2021: quali sono

Vuoi conoscere le spese di acquisto di una casa all’asta?

Devi considerare che ci sono diverse spese da affrontare, sia prima dell’aggiudicazione che dopo.  Ad esempio per partecipare è necessario depositare un assegno circolare a titolo di cauzione mentre in caso di aggiudicazione bisognerà pagare il delegato alla vendita e le imposte che spiegheremo, come spese accessorie.

Le spese cambiano se l’immobile comprato all’asta è adibito a prima o seconda casa e se il venditore è un privato cittadino o una società. 

Una volta entrati in possesso dell’immobile, l’aggiudicatario deve inoltre pagare le spese condominiali arretrate, se presenti.  

Le spese previste per il 2021 sono:

  • assegno di cauzione
  • imposta di registro (prima e seconda casa)
  • spese di condominio
  • compenso del delegato alla vendita (a cui sono dovute le spese di trasferimento dell’immobile)
  • notaio, in caso di mutuo

A queste spese dovrai aggiungere la provvigione e il rimborso delle spese se ti rivolgi ad un’agenzia o ad uno studio legale specializzato.

Assegno per asta giudiziaria a titolo di cauzione

Prima dell’aggiudicazione della casa all’asta, chi desidera partecipare deve versare tramite assegno circolare un importo pari al 10% del prezzo offerto in busta chiusa, come cauzione. Talvolta il tribunale richiede il versamento un altro assegno circolare pari al 15 o 20% della somma offerta, per le spese accessorie riportate nell’avviso di vendita.  

Chi non si aggiudica l’immobile ha diritto a ricevere indietro integralmente quanto versato per partecipare all’asta giudiziaria.

Spese per l’acquisto della prima casa all’asta

Le imposte da pagare sull’immobile aggiudicato all’asta giudiziaria sono inferiori nel caso di prima casa. 

L’imposta di registro per l’abitazione principale è soggetta ad un regime agevolato: la base imponibile su cui si calcola è il prezzo di aggiudicazione dell’immobile (senza rivalutazione del valore catastale).  Una volta individuata la base imponibile, le aliquote seguono le normali regole, compresa quella che dà diritto a un notevole abbattimento della percentuale – il 2% anziché il 9% – per chi acquista la prima casa.

Se si tratta di un’asta fallimentare di una società soggetta ad IVA, bisogna versare un’imposta pari al 4% se il bene aggiudicato sarà utilizzato come abitazione principale. 

Spese per l’acquisto della seconda casa all’asta

Le spese relative all’immobile aggiudicato da adibire come seconda casa sono leggermente maggiori: la trattenuta non è più del 2% ma del 9%. 

Per gli immobili all’asta adibiti a seconda casa, nel caso di asta fallimentare, l’aggiudicatario deve versare l’imposta sul valore aggiunto del 10% o del 22% se si tratta di “abitazione di lusso”. 

Spese condominiali

Le spese condominiali arretrate del vecchio proprietario sono una delle maggiori preoccupazioni di chi si approccia alle aste giudiziarie.

Precisiamo, però, che colui che si aggiudica l’immobile non è tenuto a pagare tutte le spese di condomino arretrate del debitore ma soltanto quelle dell’anno in corso e dell’anno precedente

Imposte e spese notarili

A differenza di quanto avviene sul libero mercato, nelle aste immobiliari non ci sono spese notarili relative all’atto di compravendita, che è sostituito dal decreto di trasferimento del tribunale.

Tuttavia chi intende chiedere un mutuo in banca dovrà necessariamente ricorrere ad un notaio. Le spese, in tal caso, dipendono dall’ammontare del mutuo e dell’ipoteca. 

Per i giovani esistono diverse agevolazioni per la prima casa all’asta, sia per le imposte da versare che per la copertura del mutuo. 

L’aggiudicatario al momento del saldo del prezzo deve anche versare l’imposta di registro, il cui importo cambia in base al fatto che si tratti di prima o seconda casa.

Il compenso del delegato alla vendita

Tra le spese d’acquisto di una casa all’asta si deve considerare il compenso del delegato alla vendita a carico dell’aggiudicatario, che varia in base al valore del bene. Nello specifico bisogna pagare:

  • il 50% del compenso relativo al trasferimento della proprietà della casa
  • tutte le spese sostenute per la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale

A titolo puramente esemplificativo, per un immobile compreso tra i 100 mila euro e i 500 mila euro, la spesa del trasferimento di proprietà del delegato alla vendita si aggira sui 1.500 euro.

Le spese detraibili

Si possono detrarre le spese relative al mutuo per l’acquisto di una casa all’asta? La risposta dell’Agenzia delle Entrate è sì, ma ad alcune condizioni:

  • l’azione esecutiva per il rilascio dell’immobile all’asta deve essere attivata nel termine di 3 mesi dalla data di emissione del decreto di trasferimento
  • l’immobile aggiudicato deve essere “prima casa”
  • l’abitazione aggiudicata va adibita ad abitazione principale entro un anno dal rilascio

Queste condizioni danno diritto alla detrazione Irpef del 19%.


Iscriviti per ricevere la newsletter settimanale

Questo articolo ha 13 commenti.

  1. nicola Casazza

    sono interessato all’acquisto come prima casa di un immobile all’asta nella regione Friuli Venezia Giulia in particolare nella provincia di Udine ma a Nord della provincia.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Nicola e grazie per il tuo commento,

      sul sito Immobiliallasta.it puoi trovare tutti gli immobili disponibili selezionando la zona di interesse (nel tuo caso Udine). Se non dovesse esserci quello che stai cercando, ti consiglio di compilare il nostro form online: ti terremo aggiornato sulle aste immobiliari che fanno al caso tuo!

      Un caro saluto dal team Immobiliallasta.it

  2. Luminita

    Straniera però starò domani in gara per un apartamento al asta dell valore minimo 17 500.
    L agenzia ha chiesto come compenso AGL 5 000 euro
    E possibile una tale somma?A me sembra una truffa, certo che devo pagare per il lavoro svolto,però così tanto?
    Grazie si mi potete rispondere!

    1. Buongiorno Luminita e grazie per il commento,
      i cittadini comunitari e dei Paesi membri dello spazio economico europeo possono partecipare alle aste senza formalità. Negli altri casi, invece, serve verificare le condizioni di reciprocità con il Paese di provenienza.
      Comprendiamo perfettamente la scelta di affidarti ad un’agenzia per partecipare all’asta con maggiore sicurezza, ma non possiamo entrare nel merito del prezzo richiesto. Ogni agenzia è libera di stabilire le sue provvigioni così come ogni cliente è libero di accettare o rifiutare.
      Invece noi di Immobiliallasta.it abbiamo scelto di non richiedere alcun compenso a chi sceglie il nostro supporto per partecipare alle aste: infatti siano finanziati dal creditore e non dagli acquirenti.
      Per l’asta a cui hai appena preso parte ti auguriamo un sincero in bocca al lupo!
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

    2. Luca

      come è andata a finire? hai dovuto davvero pagare 5.000€ per un asta da 17.500€ ?

  3. Giuseppe Frazzetto

    Salve sarei interessato a partecipare all’asta di un immobile all’asta. Da perizia dell’incaricato l’immobile risulta catastalmente “In corso di costruzione” e quindi non vi è classe ne tantomeno rendita e lo stato attuale è conforme. Mi chiedevo a quali spese di imposte andrei incontro in caso di aggiudicazione anche in considerazione del fatto che si tratterebbe di una seconda casa? Vi ringrazio anticipatamente.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Giuseppe e grazie per il commento,
      il tuo è un dubbio più che lecito! Per fortuna, però, le norme sulle vendite all’asta non subiscono alcuna variazione quando si tratta di immobili in costruzione. Basti pensare che le agevolazioni prima casa e l’esenzione dall’IVA si estendono anche a questa categoria catastale.
      Nel tuo caso, trattandosi di una seconda casa, dovrai versare: l’imposta catastale e ipotecaria (ciascuna con importo fisso di 50 euro) e l’imposta di registro pari al 9% del prezzo di aggiudicazione. Per maggiori dettagli sulle imposte da pagare ti consiglio la lettura del nostro articolo di approfondimento “Imposta di registro prima e seconda casa all’asta: quanto si paga?”
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  4. Claudio

    Buonasera, ho partecipato ad un’asta per l’acquisto di un terreno nella provincia di Firenze.
    Nell’avviso si specificava che il trasferimento del bene sarebbe stato fatto da un Notaio scelto dal curatore.
    Il costo di acquisto del terreno agricolo, acquistato da una società agricola, si aggira intorno ai 5000,00€ .
    E’ possibile che il Notaio abbia chiesto per tale trasferimento 1900,00, tasse comprese.?
    Leggendo i vostri messaggi poco sopra, mi era sembrato di aver capito che tali spese di trasferimento dovevano essere di gran lunga inferiori.
    Ringrazio per la cortese risposta.
    Un Saluto
    Claudio

    1. Buongiorno Claudio e grazie per il commento,
      per rispondere è necessaria una premessa. Generalmente nelle esecuzioni immobiliari la maggior parte dei costi sono a carico della procedura (e se ne occupa quasi integralmente il delegato alla vendita) mentre nelle aste fallimentari spesso ci si avvale di un notaio esterno alla procedura, con i relativi costi a carico dell’aggiudicatario.
      Mi pare di capire che nel tuo caso quest’ultima ipotesi sia stata specificata nell’avviso di vendita, di conseguenza non puoi sottrarti alle spese notarili.
      Se il prezzo che hai indicato – 1.900 euro – è comprensivo delle imposte, della registrazione e della parcella del notaio ci sembra in linea con le previsioni di spesa.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  5. Mauro

    Buongiorno,

    voglio acquistare una casa all’Asta ma avendo già un immobile dovrei pagare l’imposta di registro al 9%. Ho capito che se però riesco a rivendere il mio ” vecchio ” immobile entro 1 anno posso pagare l’imposta al 2%.
    Basta solo che entro un anno sposti la mia residenza ? Un anno a partire da quando ?
    Grazie mille per l’aiuto

    1. Buongiorno Mauro e grazie per il commento,
      quello che dici è corretto: la legge di Stabilità 2016 prevede, in via eccezionale, che si possa ottenere per la seconda volta “l’agevolazione prima casa” soltanto se la cessione dell’immobile di cui si è già in possesso avvenga entro 365 giorni calcolati a partire dal rogito. Per ogni altro dubbio di natura prettamente fiscale, ti consigliamo comunque di rivolgerti ad un commercialista che saprà sicuramente consigliarti quale sia la soluzione migliore!
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  6. Claudio

    Buongiorno, ho acquistato una casa all’asta (seeconda casa), decreto di trasferimento maggio 2019, gli esecutati erano mia sorella e mio cognato che risiedono in quell’immobile da oltre 10 anni, adesso se voglio vendere l’immobile sono tenuto a versare la plusvalenza del 26%?
    Grazie

    1. Buongiorno Claudio e grazie per il commento,
      quando si vende un immobile (che sia stato aggiudicato all’asta o acquistato sul libero mercato) è dovuta la tassa sulla plusvalenza tranne in questi casi:
      -se l’immobile viene venduto dopo 5 anni dall’acquisto
      -se risulta come “abitazione principale” per la maggior parte del tempo prima della vendita
      Nel tuo caso, non trattandosi di prima casa ed essendo il decreto di trasferimento risalente al 2019, sei tenuto a pagare la plusvalenza del 26% come prevede la legge.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

Lascia un commento