Quali sono (davvero) le spese per acquistare una casa all’asta per il notaio, il trasferimento dell'immobile e le rate arretrate del condominio

Quali sono le spese per l’acquisto di una casa all’asta? Bisogna considerare sia le spese condominiali che notarili, oltre al prezzo dell’immobile stesso e per il delegato alla vendita.

Ecco una panoramica completa delle spese per l’aggiudicazione di una casa all’asta giudiziaria, cosa devi pagare e quando.

Spese acquisto casa all’asta: quali devi pagare

Quando si parla di acquistare una casa all’asta, molti sono spaventati dalle spese condominiali arretrate del vecchio proprietario e da quelle burocratiche (bolli, imposte e spese notarili). Iniziamo subito col dire che le spese relative alle aste giudiziarie sono inferiori rispetto a quelle previste dal libero mercato perché:

  • l’immobile ha un prezzo minore del suo effettivo valore di mercato
  • non ci sono spese di agenzia
  • imposte e compensi dovuti al notaio sono inferiori e spesso divisi tra creditore e acquirente

La spesa complessiva dunque, come spiegheremo nel dettaglio, comprende le spese notarili in caso di richiesta di mutuo, quelle dovute al delegato alla vendita, le imposte e le eventuali spese condominiali.  Scendiamo nei dettagli. 

Spese notarili per l’immobile all’asta

Il vincitore dell’asta giudiziaria deve sostenere queste spese: per la trascrizione e registrazione dell’immobile, per la voltura catastale e, ove prevista, l’imposta sul valore aggiunto (scopri qui quando si paga l’IVA).

In base al valore catastale dell’immobile le imposte sono:

  • di registro pari al 2% del valore catastale (se prima casa) o 9%
  • catastale, fissa a 50 euro
  • ipotecaria, fissa a 50 euro

Per calcolare il valore catastale di un bene, bisogna moltiplicare la rendita catastale per un coefficiente fisso stabilito dalla legge, che varia in base alla tipologia di immobile. Ad esempio, per un immobile prima casa è pari a 115,5 mentre per terreni agricoli è 112,5. 

Qualora fosse necessario chiedere un mutuo per saldare il prezzo, bisogna aggiungere la spesa relativa al notaio scelto dall’istituto bancario, integralmente a carico dell’aggiudicatario. Spesso, nelle aste affidate al notaio costui si occupa anche della stipula del mutuo. 

Le spese condominiali 

Tra i timori più comuni di chi partecipa alle aste immobiliari c’è il fatto di dover pagare una montagna di spese condominiali arretrate del vecchio proprietario.

Sfatiamo questo mito: il Codice civile (disposizioni per l’attuazione, articolo 63, comma 4)  stabilisce che chi subentra nell’immobile – quindi l’aggiudicatario – dovrà pagare soltanto le spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente. Invece le restanti restano a carico del debitore esecutato.

Per questo motivo non bisogna farsi ingannare da eventuali richieste dell’amministratore di condominio e pagare soltanto le spese condominiali realmente dovute. 

Il compenso del delegato e del custode

Il compenso del delegato alla vendita è a carico dell’aggiudicatario, mentre la liquidazione del compenso del custode spetta al creditore. 

L’importo che l’aggiudicatario deve sborsare è determinato dal giudice e tiene conto delle attività svolte, della complessità del caso e delle spese accessorie (queste ultime sono calcolate in via forfettaria). Una voce importante è rappresentata dalle spese per il trasferimento dell’immobile, proporzionate al prezzo di aggiudicazione.

La legge prevede che il costo del delegato non può mai essere superiore al 40% del prezzo di aggiudicazione dell’immobile.

Quanto costa (veramente) partecipare ad un’asta

Indicare con precisione la spesa complessiva per partecipare ad un’asta immobiliare non è semplice ma, sulla base dei fattori indicati, è possibile fare una stima. 

Partecipare all’asta ha un costo esiguo: serve apporre la marca da bollo del valore di 16 euro e allegare alla domanda l’assegno con la cauzione (del valore del 10% del prezzo offerto). Quest’ultimo in caso di aggiudicazione vale come acconto sul saldo finale oppure viene restituito.

Chi vince l’asta, quindi, deve pagare:

  • il prezzo di aggiudicazione (da saldare entro 120 giorni)
  • le imposte catastali, ipotecarie e di registro
  • l’IVA (soltanto in caso di acquisto da impresa edile fallita e da società)
  • il notaio, se richiede il mutuo
  • il compenso del delegato alla vendita e delle spese accessorie

Molte persone scelgono di partecipare alle aste facendosi seguire da agenzie specializzate. In questi casi si dovranno aggiungere le spese di agenzia (spesso elevate). Il servizio offerto da Immobiliallasta.it, invece, è completamente gratuito per l’utente finale in quanto finanziato dal creditore.

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Questo articolo ha 28 commenti.

  1. Salvatore

    Salve ho intenzione di prendere una casa all asta volevo sapere se mi viene aggiudicata una casa di circa 50000 euro , come prima casa e la pago senza mutuo quali sono le spese che devo pagare ? Grazie per una risposta Salvatore

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Salvatore, grazie per la tua domanda!
      Oltre al prezzo dell’immobile dovrai sostenere:
      – le imposte di registro (2% sul prezzo dell’immobile),
      – imposte ipotecarie e catastali (50 euro l’una)
      – il compenso del delegato (varia da delegato a delegato).
      Ti consigliamo di chiedere al delegato esattamente tutti gli importi da saldare post aggiudicazione per arrivare preparato al giorno dell’asta!

      Il Team di Immobiliallasta.it
      Un caro saluto

  2. ROBERTA

    Salve,
    Grazie al vostro sito io e il mio compagno siamo riusciti ad aggiudicarci un casa all’asta. Vi scrivo adesso, perché abbiamo fatto la richiesta del mutuo, ma ci è venuto il dubbio se nonostante sia una casa all’asta bisogna comunque passare da un notaio per l’atto. Non dovrebbe essere già considerato “atto” il foglio di trasferimento da parte del giudice?

    Grazie mille ancora

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Roberta,
      siamo felici che il nostro sito ti sia stato di aiuto nella ricerca della tua casa! Per quanto riguarda il mutuo, devo informati del fatto che, per legge, è obbligatorio un passaggio dal notaio. Non lo sarebbe stato, invece, se il pagamento fosse avvenuto in altra maniera. Quindi il tuo dubbio è corretto: sarà la stessa banca a indicarti i passaggi da seguire per concludere la richiesta!

      Un saluto dal Team Immobiliallasta.it

  3. Alessia

    Salve vorrei chiedervi un informazione se volessi partecipare ad un asta telematica ma al momento della stasura della domanda non sono in possesso di un Conto bancario utile per il bonifico della cauzione del 10 percento, posso utilizzare un Iban di terzi quindi in mancanza di aggiudicazione farmi restituire la somma versata sul medesimo Iban? Ringrazio anticipatamente

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Alessia, grazie per il tuo commento.
      Non c’è alcun problema: puoi partecipare utilizzando un iban di terzi e farti restituire la somma della cauzione, nel caso non ti aggiudicassi l’immobile, sullo stesso iban. Infatti, è fondamentale che l’iban del conto e l’iban indicato sull’offerta siano gli stessi.

      P.S. Se dovessi aver bisogno di aiuto per la partecipazione all’asta telematica, contattaci e un nostro specialista di aste ti seguirà gratuitamente per tutti gli step!

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  4. Dario

    Buongiorno, mi sono aggiudicato un immobile commerciale ad un’asta. L’avviso e disciplinare di vendita specifica che il trasferimento del bene avverrà mediante stipula di atto notarile di compravendita. Poichè ho letto che la stipula notarile occorre se si è in presenza di un muto, vi chiedo se è possibile evitare il rogito notarile e chiedere il trasferimento del bene da parte del giudice fallimentare.

    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Dario, grazie per il tuo commento.
      La procedura fallimentare è differente dall’esecuzione giudiziaria e nell’iter è previsto il pagamento del rogito notarile.

      Complimenti per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. Elena

    Buongiorno
    In caso di aggiudicazione da parte di una srl l’immobile all’asta,
    quali sono le spese da affrontare?
    Grazie per la risposta

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Elena, grazie per il tuo commento.
      Fondamentalmente una srl paga le imposte indirette “classiche ( ipotecaria, catastale e di registro). Tuttavia, in alcuni casi potrebbe essere applicata anche l’IVA (per esempio, per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di abitazione per case, anche se sono in corso di costruzione).

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Elena

        Grazie per la risposta.
        Ho un dubbio sull’imposta di registro.
        In caso di aggiudicazione dell’immobile all’asta, la srl la paga sul prezzo d’acquisto, o sul valore catastale ?
        Saluti
        Elena

        1. immobiliallasta.it

          Buonasera Elena, grazie per il commento.
          In caso di aggiudicazione la srl pagherà l’imposta di registro sul prezzo di aggiudicazione.

          Speriamo di aver chiarito i tuoi dubbi.

          Il Team di Immobiliallasta.it

      2. Raffaele

        Buongiorno, sono sposato in separazione dei beni e prima del matrimonio acquistai un appartamento adibito a prima casa dove attualmente viviamo. Mia moglie si è aggiudicata all’ asta un nuovo appartamento nello stesso comune del mio, dove andremo a vivere, sarà possibile usufruire dell’ iva agevolata al 4% anche per mia moglie? Parlo di iva in quanto ho capito che se l’immobile deriva da un fallimento di un impresa, bisogna pagare quantomeno il 4% invece del 2%. Grazie, siete fantastici

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Raffaele, grazie per il tuo commento.
          Si, potrà usufruire dell’IVA agevolata al 4%.

          Congratulazioni per l’aggiudicazione!

          Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Radu

    Buongiorno mi sono aggiudicato un appuntamento all’asta chi deve pagare certificato energetico.grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Radu, grazie per il tuo commento.
      Il certificato energetico è a carico del nuovo proprietario di casa (l’aggiudicatario).

      Complimenti per l’aggiudicazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

    2. Souhaibou fall

      Buongiorno mi sono aggiudicato un appuntamento all’asta Ho pagato 10% per partecipare ho pagato anche 10% del prezzo all’agenzia verrei sapere se devo pagare ancora 15% del prezzo le tasse per il giudice

      1. immobiliallasta.it

        Buongiorno Souhailbou, grazie per il tuo commento.
        Certo, nel momento in cui ti aggiudichi l’immobile devi saldare il prezzo di aggiudicazione nei tempi specificati nell’avviso di vendita.

        Congratulazioni per l’aggiudicazione!

        Il Team di Immobiliallasta.it

  7. Iris

    Buongiorno, mi sono rivolta ad una agenzia immobiliare specializzata in aste, mi hanno proposto una formula ” compro sicuro” a 2.950 euro, ma io adesso per problemi di salute volevo recedere, ma quando ho fatto presente questa cosa senza un motivo valido, non vogliono restituirmi i soldi. Ho partecipato ad una sola asta, andata male. Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Iris, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto per la spiacevole situazione. Ti consigliamo di leggere il contratto e verificare se nella politica di recesso sia incluso il rimborso per motivi di salute.

      Poi facci sapere! E se vuoi comprare un immobile all’asta, dai un’occhiata al nostro sito. Noi forniamo un servizio completamente gratuito 🙂

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  8. Luca

    Buongiorno,

    in caso di acquisto di immobile all’asta, ma previa concessione di mutuo, quali sono i compensi fissi dovuti al notaio? Si calcolano in base al costo di aggiudicazione? In che % in tal caso?

    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Luca, grazie per il tuo commento.
      Tendenzialmente ci sono delle imposte “fisse” legate al mutuo che vanno poi a sommarsi all’onorario del notaio. La parcella però varia da notaio a notaio.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  9. Elena

    Salve,
    Se mi aggiudico un’immobile all’asta. È possibile secondo lei pagare il costo del l’aggiudicazione con il mutuo al 100% o almeno a 90%? Ringrazio anticipatamente.
    Cordialmente.

  10. Maria

    Salve se acquisto una casa all’asta ,un anno fa hanno installato l’ascensore, dovrò pagare io installazzione dell’ascensore oppure il vecchio proprietario? Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Maria, grazie per il tuo commento.
      Se è una spesa straordinaria va in capo a chi era proprietario nel momento dell’approvazione.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  11. filippo

    Buongiorno,
    es: partecipo ad un asta con base 100k quindi bonifico 10k per la cauzione. Mi aggiudico l’immobile a 150k. dopo 2 settimane mi arrivano le spese del tribunale di 10k quindi mi ritrovo a fare il saldo prezzo con mutuo di 140k.
    domande:
    1) Sono obbligato a stornare la cauzione dal prezzo di aggiudicazione o posso richiedere un mutuo da 150k (100% valore) e vedermi restituita la cauzione? (con la cauzione pagherei le spese)
    2) in caso non sia possibile riprendere la cauzione, posso fare comunque un mutuo di 150k per coprire anche le spese del tribunale?
    grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Filippo, grazie per il tuo commento.
      Il valore del mutuo dipende dalla valutazione del perito della banca. Ovvero nel caso in cui dovesse valutarla 150k potrai, se la banca lo consente, richiedere un mutuo 100%. Ti consigliamo pertanto di rivolgerti alla banca e informarti tempestivamente.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

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