Quali sono (davvero) le spese per acquistare una casa all’asta per il notaio, il trasferimento dell'immobile e le rate arretrate del condominio. Guida aggiornata al 2021.

Quali sono le spese per l’acquisto di una casa all’asta? Bisogna considerare sia le spese condominiali che notarili, oltre al prezzo dell’immobile stesso e per il delegato alla vendita.

Ecco una panoramica completa delle spese aggiornate al 2021 per l’aggiudicazione di una casa all’asta giudiziaria, cosa devi pagare e quando.

Spese acquisto casa all’asta 2021

Quando si parla di acquistare una casa all’asta, molti sono spaventati dalle spese condominiali arretrate del vecchio proprietario e da quelle burocratiche (bolli, imposte e spese notarili). Iniziamo subito col dire che le spese relative alle aste giudiziarie sono inferiori rispetto a quelle previste dal libero mercato perché:

  • l’immobile ha un prezzo minore del suo effettivo valore di mercato
  • non ci sono spese di agenzia
  • imposte e compensi dovuti al notaio sono inferiori e spesso divisi tra creditore e acquirente

La spesa complessiva per il 2021, come spiegheremo nel dettaglio, comprende le spese notarili in caso di richiesta di mutuo, quelle dovute al delegato alla vendita, le imposte e le eventuali spese condominiali. 

Scendiamo nei dettagli. 

Spese notarili per l’immobile all’asta

Il vincitore dell’asta giudiziaria deve sostenere queste spese: per la trascrizione e registrazione dell’immobile, per la voltura catastale e, ove prevista, l’imposta sul valore aggiunto (scopri qui quando si paga l’IVA).

In base al valore catastale dell’immobile le imposte sono:

  • di registro pari al 2% del valore catastale (se prima casa) o 9%
  • catastale, fissa a 50 euro
  • ipotecaria, fissa a 50 euro

Per calcolare il valore catastale di un bene, bisogna moltiplicare la rendita catastale per un coefficiente fisso stabilito dalla legge, che varia in base alla tipologia di immobile. Ad esempio per un immobile prima casa è pari a 115,5 mentre per terreni agricoli è 112,5. 

Qualora fosse necessario chiedere un mutuo per saldare il prezzo, bisogna aggiungere la spesa relativa al notaio scelto dall’istituto bancario, integralmente a carico dell’aggiudicatario. Spesso, nelle aste affidate al notaio, costui si occupa anche della stipula del mutuo. 

Le spese condominiali 

Tra i timori più comuni di chi partecipa alle aste immobiliari c’è il fatto di dover pagare una montagna di spese condominiali arretrate del vecchio proprietario.

Sfatiamo questo mito: il Codice civile (disposizioni per l’attuazione, articolo 63, comma 4)  stabilisce che chi subentra nell’immobile – quindi l’aggiudicatario – dovrà pagare soltanto le spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente. Invece le restanti restano a carico del debitore esecutato.

Per questo motivo non bisogna farsi ingannare da eventuali richieste dell’amministratore di condominio e pagare soltanto le spese condominiali realmente dovute. 

Il compenso del delegato e del custode

Il compenso del delegato alla vendita è a carico dell’aggiudicatario, mentre la liquidazione del compenso del custode spetta al creditore. 

L’importo che l’aggiudicatario deve sborsare è determinato dal giudice e tiene conto delle attività svolte, della complessità del caso e delle spese accessorie (queste ultime sono calcolate in via forfettaria). Una voce importante è rappresentata dalle spese per il trasferimento dell’immobile, proporzionate al prezzo di aggiudicazione.

La legge prevede che il costo del delegato non può mai essere superiore al 40% il del prezzo di aggiudicazione dell’immobile.

Quanto costa (veramente) partecipare ad un’asta

Indicare con precisione la spesa complessiva per partecipare ad un’asta immobiliare non è semplice ma, sulla base dei fattori indicati, è possibile fare una stima. 

Partecipare all’asta ha un costo esiguo: serve apporre la marca da bollo del valore di 16 euro e allegare alla domanda l’assegno con la cauzione (del valore del 10% del prezzo offerto). Quest’ultimo in caso di aggiudicazione vale come acconto sul saldo finale oppure viene restituito.

Chi vince l’asta, quindi, deve pagare:

  • il prezzo di aggiudicazione (da saldare entro 120 giorni)
  • le imposte catastali, ipotecarie e di registro
  • l’IVA (soltanto in caso di acquisto da impresa edile fallita e da società)
  • il notaio, se richiede il mutuo
  • il compenso del delegato alla vendita e delle spese accessorie

Molte persone scelgono di partecipare alle aste facendosi seguire da agenzie specializzate. In questi casi si dovranno aggiungere le spese di agenzia (spesso elevate). Il servizio offerto da Immobiliallasta.it, invece, è completamente gratuito per l’utente finale in quanto finanziato dal creditore.

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Questo articolo ha 4 commenti.

  1. Salvatore

    Salve ho intenzione di prendere una casa all asta volevo sapere se mi viene aggiudicata una casa di circa 50000 euro , come prima casa e la pago senza mutuo quali sono le spese che devo pagare ? Grazie per una risposta Salvatore

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Salvatore, grazie per la tua domanda!
      Oltre al prezzo dell’immobile dovrai sostenere:
      – le imposte di registro (2% sul prezzo dell’immobile),
      – imposte ipotecarie e catastali (50 euro l’una)
      – il compenso del delegato (varia da delegato a delegato).
      Ti consigliamo di chiedere al delegato esattamente tutti gli importi da saldare post aggiudicazione per arrivare preparato al giorno dell’asta!

      Il Team di Immobiliallasta.it
      Un caro saluto

  2. ROBERTA

    Salve,
    Grazie al vostro sito io e il mio compagno siamo riusciti ad aggiudicarci un casa all’asta. Vi scrivo adesso, perché abbiamo fatto la richiesta del mutuo, ma ci è venuto il dubbio se nonostante sia una casa all’asta bisogna comunque passare da un notaio per l’atto. Non dovrebbe essere già considerato “atto” il foglio di trasferimento da parte del giudice?

    Grazie mille ancora

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Roberta,
      siamo felici che il nostro sito ti sia stato di aiuto nella ricerca della tua casa! Per quanto riguarda il mutuo, devo informati del fatto che, per legge, è obbligatorio un passaggio dal notaio. Non lo sarebbe stato, invece, se il pagamento fosse avvenuto in altra maniera. Quindi il tuo dubbio è corretto: sarà la stessa banca a indicarti i passaggi da seguire per concludere la richiesta!

      Un saluto dal Team Immobiliallasta.it

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