Quando si partecipa ad un’asta immobiliare si possono avere dei dubbi riguardo alla possibilità di usucapire la casa da parte di terzi o del debitore.
Può accadere (fortunatamente in rare ipotesi) che un occupante senza titolo faccia ricorso al giudice contro l’aggiudicazione dell’immobile, dichiarando di “possederlo” da più di 20 anni e quindi chiedendo il riconoscimento dell’usucapione.
A questo punto ti starai chiedendo “si può usucapire la casa all’asta?” e “cosa rischia l’aggiudicatario se qualcuno acquista l’immobile per usucapione?”
In questo articolo proveremo a rispondere in modo chiaro e con esempi pratici a questo dubbio.
Si può usucapire la casa all’asta?
Può accadere che i documenti del tribunale (ordinanza e avviso di vendita) indichino che su un determinato immobile penda una domanda giudiziale di usucapione. Cosa significa? In questi casi conviene partecipare all’asta? Partiamo con ordine.
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, e si basa sul possesso di un bene per un certo periodo di tempo stabilito dalla legge. Nel caso di immobili il possesso continuativo che fa scaturire l’usucapione deve durare almeno 20 anni. Tuttavia la proprietà della casa non si acquisisce automaticamente, anzi serve presentare domanda giudiziale di usucapione e chiederne il riconoscimento.
Il possesso che fa nascere l’usucapione deve essere pacifico, continuativo e pubblico. Ad esempio non si può usucapire la casa in cui si va per le vacanze estive mancando il requisito della continuità.
In linea di massima, nessuna legge vieta che un immobile pignorato e poi venduto all’asta venga usucapito; anzi fino a quando l’aggiudicazione è provvisoria e non definitiva, a determinate condizioni, l’usucapione prevale sul diritto dell’aggiudicatario. Secondo la Corte di cassazione (sentenza n. 27668/2009), l’usucapione è possibile anche dopo il pignoramento e fino a quando l’acquisto non venga accertato dal giudice. Colui che intende far valere l’acquisto per usucapione dell’immobile pignorato può fare opposizione all’esecuzione.
Che fare in caso di usucapione
Come abbiamo visto, la legge ammette l’usucapione da parte di un terzo dopo il pignoramento ma nella pratica è molto difficile dimostrare in giudizio di avere tutti i requisiti. E lo è ancor di più per gli immobili in asta.
Ciò perché chi vuole usucapire l’immobile pignorato deve fare un ricorso giudiziale e citare in giudizio il creditore procedente, cioè la banca che ha erogato il mutuo. In caso contrario, la sentenza emessa – sempre che riconosca l’acquisto della proprietà tramite usucapione – non è opponibile né nei confronti del creditore né tantomeno dell’aggiudicatario.
Conviene partecipare ad un’asta se c’è il rischio di usucapione?
In conclusione, se nei documenti del tribunale si fa riferimento alla possibilità di usucapione da parte di terzi conviene partecipare?
Questa circostanza, come puoi immaginare, è molto delicata e merita di essere analizzata con la massima attenzione. Ma questo non significa che dovrai rinunciare alla possibilità di comprare una casa all’asta e concludere un affare.
Tuttavia è utile, anzi fondamentale, affidarsi ad esperti del settore che sappiano indicare quando è conviene rinunciare all’asta e quando, invece, perseverare.
Noi di Immobiliallasta.it aiutiamo chi desidera comprare case all’asta fornendo un’assistenza completa. Consulta il nostro sito o facci sapere che tipo di immobile stai cercando!
