Si può esercitare il diritto di prelazione sugli immobili in asta?

Quando un immobile va all’asta su di esso si svolge una gara pubblica che si conclude con l’aggiudicazione per colui o colei che ha rilanciato il prezzo più alto.

I familiari del debitore esecutato possono partecipare all’asta, così come i vicini di casa e gli eventuali occupanti abusivi.

Per questa ragione in molti si domandano se ci siano dei soggetti con “diritto di prelazione” da preferire rispetto agli altri partecipanti a parità di offerta.

La risposta non è affatto banale perché bisogna distinguere tra le aste pubbliche e quelle private, con regole molto diverse tra loro.

In cosa consiste il diritto di prelazione

Partiamo dalle basi. Il diritto di prelazione è un istituto creato dalla legge che attribuisce ad alcuni soggetti particolari un canale preferenziale nella conclusione di un contratto. Si esercita principalmente nelle compravendite immobiliari tra privati.

La prelazione può essere legale o volontaria, a seconda di chi la prevede.

Esempi tipici – e più frequenti – sono il coerede che vuole vendere l’immobile ereditato e deve per forza informare gli altri eredi e il locatario se il proprietario di casa intende vendere a terzi.

Diritto di prelazione sugli immobili in asta

Le aste, quelle che ad esempio di tengono a causa di un fallimento, sono procedure pubbliche dove non esistono preferenze o privilegi. E questo vuol dire che gli offerenti sono valutati unicamente in base al prezzo indicato nella busta inviata al tribunale.

Nessuna prelazione è prevista, nemmeno nei confronti del coniuge, dei figli o dei fratelli del debitore.

A questa regola, però, si ammette una eccezione: la Corte di cassazione (sentenza n. 62 del 7 gennaio 2014) ha stabilito che il giudice esecutivo, se lo ritiene opportuno, può applicare la prelazione anche alle esecuzioni pubbliche. La decisione, tuttavia, deve essere opportunamente motivata.

E nelle aste private?

In Italia le aste pubbliche giudiziarie rappresentano la maggioranza. Tuttavia esistono anche le aste private, una tipologia di vendita ereditata dal mondo anglosassone che si sta diffondendo anche da noi relativamente agli immobili.

Si svolgono interamente tra privati, senza il coinvolgimento di tribunale, custodi e delegati alla vendita.

Come le aste pubbliche e fallimentari, anche  quelle private sono una gara tra più offerenti in cui si aggiudica l’immobile chi offre di più. I vantaggi rispetto alla normale compravendita sono la rapidità e la possibilità di raggiungere un prezzo più alto.

Generalmente la procedura dura dai 30 ai 50 giorni e si tiene presso un notaio incaricato di certificarne la correttezza, annotare le offerte e decretare il vincitore.

Dopo questa – necessaria – premessa veniamo al nocciolo della questione: nelle aste private si può esercitare il diritto di prelazione. Vuol dire che, a parità di offerta, si aggiudica la casa uno dei soggetti a cui il nostro ordinamento concede “la preferenza” sugli altri.

Chi ha il diritto di prelazione

I soggetti a cui il Codice civile attribuisce una prelazione (legale o volontaria) nell’ambito di un negozio giuridico sono i seguenti:

• i coeredi in caso di vendita di un immobile ereditato;
• l’affittuario di una locazione ad uso abitativo in caso di vendita da parte del proprietario;
• l’affittuario di un fondo agricolo;
• il proprietario confinante del fondo.

La “preferenza” rispetto ad altri deve essere esercitata entro 10 anni in caso di eredità, 6 mesi per le compravendita immobiliare 1 anno riguardo i fondi agricoli.

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