Ecco quanto tempo si ha a disposizione per sanare gli abusi dopo l'aggiudicazione

Acquistare una casa all’asta vuol dire aggiudicarsi un immobile a prezzi vantaggiosi, senza dover pagare il notaio per l’atto di compravendita. A differenza di quanto accade per il mercato tradizionale, gli immobili all’asta si possono vendere anche se presentano abusi edilizi più o meno gravi e difformità. Cosa vuol dire questo? In poche parole significa che l’aggiudicatario può acquistare a basso prezzo immobili con abusi, a patto che chieda la sanatoria dopo l’aggiudicazione della casa.

Il decreto di trasferimento del giudice da solo non basta ad eliminare le difformità edilizie, serve una richiesta di sanatoria ad hoc da presentare a conclusione dell’asta giudiziaria. Di seguito tutti i dettagli e la procedura da seguire per eliminare gli abusi e ottenere la sanatoria nei tempi e nei modi corretti.

Come funziona la sanatoria dopo l’aggiudicazione della casa all’asta

Una premessa è necessaria: alcuni credono erroneamente che la vendita all’asta abbia l’effetto di sanare gli abusi. Questa informazione non è esatta, anche se si possono vendere immobili irregolari questi devono poi essere regolarizzati dall’acquirente. Ne consegue che l’eliminazione degli abusi non è automatica.

Fortunatamente l’ordinamento prevede dei rimedi specifici per risolvere gli abusi, eliminarli e rendere le abitazioni regolari dal punto di vista delle norme urbanistiche.

La presenza di abusi sanabili (spesso si tratta di irregolarità di poco conto) è uno dei fattori che fa sì che le case all’asta abbiano prezzi competitivi. L’aggiudicatario però deve tenere in considerazione il costo della procedura amministrativa necessaria a porre rimedio. In base al tipo di abuso, e alla sua gravità, esistono diverse vie da seguire. Per questo è consigliabile affidarsi ad esperti del settore che sappiamo guidare l’acquirente verso il rimedio corretto per sanare l’abuso presente.

Sanatoria aggiudicazione casa, i tempi da rispettare

Quanto deve passare dall’aggiudicazione della casa alla richiesta di sanatoria? La risposta a questo dubbio è contenuta all’articolo 40, comma 6, L. n. 47/1985:

entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui in interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge.

Ricapitolando, la legge indica come tempistica 120 giorni al massimo. La sanatoria, se accettata, comporta regolarizza gli illeciti presenti sia dal punto di vista formale che sostanziale ed elimina l’illecito.

A cosa fare attenzione per chiedere la sanatoria della casa aggiudicata

Oltre ai tempi da rispettare – cioè 120 giorni dall’aggiudicazione – l’acquirente fare attenzione all’anno in cui è stato costruito l’immobile. Infatti in base all’anno di costruzione ci sono delle regole parzialmente differenti:

  • se costruito prima del 17/03/1985 la sanatoria straordinaria è ammessa solo se le ragioni creditorie sono anteriori al 02/10/2003, se l’abuso è stato realizzato prima del 31/03/2003 e se l’abuso rientra nel condono edilizio della Legge n. 326/2003
  • se costruiti dopo il 17/03/1985 si applica la sanatoria ordinaria di cui all’art. 36 D.P.R. n. 380/2001

Spetta all’interessato, che in questo caso è l’aggiudicatario, provare la data di realizzazione dell’immobile.

In quali casi si può chiedere la sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia è “lo strumento tipico per ordinariamente ricondurre alla legalità gli abusi edilizi, e la sua utilizzazione non può che essere consentita a chiunque abbia edificato sine titolo” (Cons. Stato, sez. II, 14.1.2020, n. 355). In altre parole si può usare solo in caso di:

  • interventi privi di permesso di costruire o realizzati in difformità di essa
  • in assenza di segnalazione certificata di inizio attività, o in difformità da essa

Per ottenere la sanatoria dopo l’aggiudicazione della casa le opere abusive devono avere la “doppia conformità”: sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente quando l’opera è stata realizzata, sia al momento dell’istanza di sanatoria.
Dopo aver ottenuto la sanatoria edilizia, l’immobile sarà regolare a tutti gli effetti, senza ulteriori ripercussioni per l’acquirente.

La differenza tra abusi sanabili e non sanabili

Quando si legge la perizia di una casa all’asta bisogna fare attenzione, gli abusi non sono tutti uguali. Alcuni sono risolvibili tramite la sanatoria, altri invece non si possono sanare.

Sono insanabili le costruzioni che non rispettano il principio della doppia conformità per cui la legge richiede il “ripristino dello stato dei luoghi”, ovvero la demolizione. Al contrario sono sanabili gli abusi meno gravi, ad esempio la costruzione di una tettoia, l’abbattimento di muri interni e l’apertura di una porta. Queste irregolarità si possono sanare pagando una sanzione amministrativa.

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