Per gli immobili all’asta ci saranno nuove tasse con la riforma del catasto? Il governo ha smentito qualsiasi maggiorazione sulle imposte per la casa, tuttavia molti si domandano quali saranno i reali effetti dell’aggiornamento del valore catastale degli immobili irregolari.
Nell’ambito della aste giudiziarie, infatti, non è raro imbattersi in abusi edilizi del debitore, tuttavia sanabili entro i termini indicati dal tribunale.
Obiettivo della riforma è “aggiornare” la situazione catastale italiana di immobili e terreni e predisporre nuovi strumenti di comunicazione tra Comuni e Agenzia delle Entrate. Per quanto riguarda le aste giudiziarie, ecco uno spunto sugli effetti futuri.
Riforma del catasto e tasse per gli immobili all’asta: cosa cambia?
La bozza della riforma del catasto sta prendendo forma e molti cittadini, ragionevolmente, si domandano se ci saranno più tasse da pagare sugli immobili, anche su quelli acquistati alle aste giudiziarie. All’articolo 7 del testo in discussione è prevista:
“una modifica della disciplina relativa al sistema di rilevazione catastale al fine di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati.”
Spiegato con parole semplici, significa che ad ogni unità immobiliare (anche quelle soggette a pignoramento e vendute all’asta) verrà attribuito sia il valore patrimoniale che la rendita attualizzata in base alla quotazione di mercato. La riforma prevede anche dei meccanismi di adeguamento periodico per aggiornare il valore catastale al mercato immobiliare.
Quale tipologia di immobili riguarda la riforma del catasto
Le tipologie di immobili interessate dalla riforma sono:
- quelli non censiti al catasto, i cosiddetti “immobili fantasma” o irregolari perché non rispettano la destinazione d’uso prevista per la relativa categoria catastale (ad esempio spazi commerciali adibiti ad abitazione)
- terreni edificabili attualmente accatastati come agricoli
- gli immobili abusivi, in tutto o in parte
Quando entra in vigore
Stando alle parole del governo, la riforma del catasto non entrerà in vigore prima di gennaio 2026; per i prossimi cinque anni, quindi, non produrrà alcun effetto concreto sulla compravendita di immobili né all’asta né tantomeno sul libero mercato.
Immobili all’asta: sono in arrivo più tasse?
L’emersione di immobili e terreni non accatastati – assicura il governo – non modificherà imposte e tasse sulla casa che già gravano sui cittadini. In altre parole non produrrà una tassazione più onerosa. Il premier Draghi ha assicurato che “nessuno pagherà di più o di meno rispetto a quanto paga ora”. Tuttavia chi si affaccia al mondo delle aste immobiliari è preoccupato dai possibili effetti dell’adeguamento del valore catastale dei beni con il valore di mercato, spesso inferiore.
Chi compra una casa all’asta, infatti, per calcolare le imposte da versare deve tenere conto del valore catastale dell’immobile e non del prezzo di vendita, secondo questo calcolo:
- rendita catastale x 115,50, se l’immobile è adibito a 1° casa
- rendita catastale x 126, se 2° casa
Gli effetti concreti sul mercato delle aste immobiliari saranno più chiari una volta che la riforma del catasto avrà preso forma. Per ora si naviga nel campo delle ipotesi.
