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Come funzionano i ribassi d’asta? Se ti stai facendo questa domanda è perché desideri saperne di più sul mondo della aste giudiziarie per comprare una casa ad un prezzo vantaggioso. Spetta al giudice dell’esecuzione fissare il prezzo base dell’immobile, ma sono previsti dei ribassi se nessuno è interessato all’acquisto.
I ribassi diminuiscono il prezzo di partenza dell’asta tuttavia, per non svalutare eccessivamente l’immobile, la legge fissa un tetto massimo alle volte in cui il prezzo può diminuire. Ciò è previsto dal “decreto banche” (d.l. n. 59/2016) che, tra le altre novità in tema di aste giudiziarie, prevede l’estinzione della procedura esecutiva dopo un certo numero di ribassi d’asta. Di seguito tutti i dettagli.
Ribassi d’asta nelle esecuzioni immobiliari
Che significa e cosa sono i ribassi d’asta? Prima di addentrarci in questa spiegazione, è bene approfondire alcuni concetti indispensabili nelle esecuzioni immobiliari:
- la base d’asta è l’importo di partenza della vendita giudiziaria (stabilito da un tecnico a seguito di una perizia)
- l’offerta minima, ovvero il prezzo più basso che ciascun partecipante all’asta può offrire per aggiudicarsi l’immobile
- il rialzo minimo, cioè la somma minima accettata per ogni offerta, si può superare ma non può mai essere inferiore
Bisogna fare attenzione a non confondere la base d’asta con l’offerta minima. La prima è il prezzo di partenza dell’immobile all’asta, che sale in base alle offerte presentate; invece la seconda si riferisce all’offerta minima presentata dai partecipanti, che, in nessun caso, può essere inferiore al prezzo base ridotto di un quarto (cioè il 25%).
Puoi trovare la base d’asta, l’offerta minima e il rialzo minimo nell’avviso di vendita disposto dal tribunale dell’esecuzione.
Quanto può scendere il prezzo di una casa all’asta?
Comprare una casa pignorata garantisce un risparmio economico notevole, soprattutto perché dopo la prima asta deserta (ovvero senza offerenti) il prezzo viene diminuito. Significa che, nelle successive aste immobiliari, la base d’asta sarà inferiore rispetto alla somma originaria. A questo punto è facile chiedersi di quanto possa scendere il prezzo dell’immobile.
Dopo la prima vendita infruttuosa, il giudice ha la facoltà di modificare le condizioni di vendita e il prezzo di partenza, tuttavia il ribasso d’asta non può scendere di oltre il 25% del valore iniziale.
Ad esempio, se un immobile viene messo all’asta a 100 mila euro, nell’esecuzione successiva il prezzo base sarà compreso tra 75 mila e 100 mila euro. Il limite del 25% (quindi un quarto del valore) è fissato inderogabilmente all’articolo 591 del Codice di procedura civile, comma 2:
“Il giudice può altresì stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà.”
In conclusione, il prezzo dell’immobile all’asta può scendere fino alla metà del suo valore iniziale e, se anche il quarto tentativo di vendita va deserto, il tribunale può chiudere anticipatamente l’esecuzione immobiliare e restituire la casa al debitore. Ciò per evitare che l’immobile subisca una eccessiva svalutazione rispetto al suo valore di mercato e consentire al debitore di recuperare una somma idonea a saldare il debito.
Quanto detto vuol dire che spetta sempre al giudice stabilire quando e se sia conveniente sospendere la vendita. Per questo è scorretto affermare che dopo la terza o quarta asta deserta il bene venga sempre riconsegnato al debitore!
