Quando c’è la revoca dell’aggiudicazione nelle aste immobiliari? Ecco cosa succede se il prezzo di vendita non viene saldato nei termini.

La revoca dell’aggiudicazione in un’asta immobiliare è una possibilità eccezionale che si verifica quando il giudice ritiene che il prezzo di vendita sia troppo basso oppure che ci siano state interferenze di tipo criminale.

Oltre a queste due ipotesi, si parla di revoca di aggiudicazione se l’aggiudicatario non versa la somma offerta nei termini stabiliti, perdendo la possibilità di acquistare la casa e l’assegno di cauzione. Questo accade, ad esempio, quando l’aggiudicatario non ha liquidità a sufficienza per saldare il prezzo e non si è mosso in tempo per richiedere un mutuo.

Anche il coronavirus ha causato la revoca di alcune aste immobiliari, ma la sospensione si è conclusa a giugno dell’anno in corso.

Se cerchi un approfondimento sulla revoca dell’aggiudicazione sei nel posto giusto! Ti spiegheremo quando succede, perché e quali sono le conseguenze per l’aggiudicatario.

Cosa vuol dire asta revocata?

Per comprendere il significato dell’espressione “asta revocata” dobbiamo prendere in considerazione diverse ipotesi in cui la vendita giudiziaria non produce gli effetti sperati.

La revoca dell’aggiudicazione o, più correttamente, la decadenza o sospensione dell’asta, si può avere in diversi casi (ne riportiamo alcuni a titolo di esempio):

  • quando il creditore rinuncia alla procedura
  • se i termini del pignoramento sono spirati prima dell’aggiudicazione
  • quando il prezzo di aggiudicazione è considerato “vile”, quindi troppo basso
  • se il giudice accerta che la procedura ha subito  interferenze indebite (ad esempio ipotesi di turbativa d’asta)

L’effetto della revoca può essere quello di bloccare la vendita, stabilire un’asta successiva o sospendere la procedura temporaneamente.

Più raramente, invece, dopo la revoca dell’aggiudicazione il giudice ordina la restituzione dell’immobile al debitore.

Revoca aggiudicazione per mancato pagamento

Chi si aggiudica un immobile all’asta deve versare la somma integrale del prezzo di aggiudicazione entro i termini indicati nell’avviso di vendita del tribunale. In caso contrario, il giudice non può emanare il decreto di trasferimento della proprietà invece ci può essere la revoca dell’aggiudicazione.

Riguardo alla revoca, la legge prevede espressamente che (articolo 587 Codice procedura civile):

“Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto.”

Ne consegue che l’aggiudicatario decade dal suo diritto e perde la somma versata a titolo di cauzione.

Nello stesso decreto che revoca l’aggiudicazione, il giudice stabilisce una nuova data nella quale si svolgerà una successiva vendita giudiziaria. Ma la legge non vieta al vecchio aggiudicatario di partecipare nuovamente.

In alcuni casi, alla revoca e alla perdita della cauzione versata si aggiunge una sanzione ulteriore: se il prezzo che si ricava all’asta successiva è inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente dovrà pagare la differenza a titolo di multa.

 

Revoca per prezzo di aggiudicazione troppo basso

Il giudice può decidere di revocare l’aggiudicazione all’asta se ritiene che il prezzo offerto sia eccessivamente inferiore rispetto al valore dell’immobile. Questo accade quando il prezzo di aggiudicazione è così basso da non poter soddisfare né i creditori né il debitore pignorato.

La revoca dell’aggiudicazione è prevista all’articolo 586 del Codice civile:

“Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto.”

La revoca per prezzo troppo basso può essere successiva al versamento della somma di aggiudicazione. Avvenuto il saldo, infatti, il giudice può decidere di:

  • sospendere la vendita all’asta e non trasferire la proprietà dell’immobile all’aggiudicatario

oppure

  • emanare il decreto di trasferimento in favore del nuovo proprietario

Nel valutare che il prezzo di vendita sia “giusto”, quindi non “troppo basso”, il giudice tiene conto del valore di mercato e delle concrete possibilità di vendere il bene pignorato ad un prezzo superiore. Tali criteri sono discrezionali e cambiano di volta in volta.

Precisiamo, tuttavia, che questa tipologia di revoca è davvero rara ed è stata quasi del tutto sostituita dalla disciplina introdotta con il decreto legge antimafia del 1992. Qui è stabilito che l’esiguità del prezzo non basta a revocare l’asta, anzi occorre che il giudice rilevi interferenze di tipo criminale nella procedura.

Revoca aggiudicazione asta per coronavirus

A seguito dell’emergenza coronavirus, il governo ha sospeso le aste immobiliari dal 30 aprile 2020 al 30 giugno 2021.

In questo arco temporale non è stato possibile per il giudice dell’esecuzione proseguire le vendite giudiziarie, redigere le perizie di stima e chiedere la liberazione dell’immobile. Tuttavia la sospensione ha riguardato soltanto le aste sulle “abitazioni principali”, ovvero quelle sulla “prima casa”.

Ma attenzione: non ci può essere revoca dell’asta se il pignoramento dell’immobile ha una data anteriore al 30 aprile 2020. In questo caso la vendita giudiziaria può svolgersi regolarmente con successiva emissione del decreto di trasferimento.


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Questo articolo ha 5 commenti.

  1. Donalba Sperati

    Pensiamo di essere vittime di un errore giudiziario. Situazione immobile pignorato cosi si presenta: proprietà invisisa tra fratelli 50% Tizio 50% Caio e Sempronio(fedejussori).Caio e Sempronio pagano loro debito con banca, quindi liberano la loro metà. Il giudice il giorno prima dellasta emette sentenza , nn tenendo conto del pagamento effettuato , e procede il giorno successivo all asta, impedendo C e a S di partecipare. Si perde la casa, si procede all impugnazione, il collegio di 3 giudici aggiudica x legge la metà della proprietà ai fratelli che hanno saldato la banca. Impugnazione dei nuovi acquirenti e si perde nuovamente. Da notare che tra la 1′ sentenza (sbagliata) pare che l asta fosse verbalmente annullata, come riferisce l Avvocato, recatosi in Cancelleria..sorpresa : il giorno seguente a tutto ciò si tiene l asta con un solo acquirente. Io personalmente vedo dolo o truffa….che fare x tornare in possesso del 50% regolarmente pagato e liberato?? L immobile è abitato con residenza dal padre dei 3 fratelli, la madre ha usufrutto…

    1. Buongiorno Donalba e grazie per averci contattato,
      quella che hai raccontato sembrerebbe senza dubbio un’ingiustizia e ad aggravare le cose, come spesso purtroppo accade, ci sono le tempistiche della giustizia italiana non certo nota per la sua celerità.
      Viste le implicazioni giuridiche e la delicatezza del caso, l’unico consiglio che possiamo darti è affidarti ad un avvocato con esperienza nel campo delle esecuzioni giudiziarie.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  2. Antonina sacco

    Ho comprato una casa all’asta chiedendo di poter accedere al mutuo prima casa la casa era in un asta immobiliare e infine è risultata gravata da gravi abusi edilizi, vorrei chiedere il risarcimento del danno o l’annullamento dell’asta. Cosa devo fare? Può succedere che nessuno è responsabile? Io avevo espressamente dichiarato di dover chiedere il mutuo al 100×100 e quindi non dovevano propormi immobili abusivi, o no?

  3. Antonina sacco

    Continua del primo commento.
    Ma questi consulenti e anche i notai incaricati dal Tribunale possono prendere in giro la gente e non avere conseguenze? Io precisai tutto, loro mi rassicurarono, non posso accedere al mutuo a causa degli abusi edilizi e della sanatoria irrisolta.. ma la colpa e mia? Chi mi paga i danni e la truffa subita ? Grazie.

    1. immobiliallasta.it

      Gentile Antonina, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto che tu ti sia trovata in questa sfortunata situazione.
      Il Tribunale mette a disposizione tutta la documentazione della casa, come la perizia, in cui è possibile verificare la presenza di abusi.
      Purtroppo se questi abusi erano stati correttamente segnalati nei documenti, non è possibile annullare la vendita.
      Capiamo perfettamente la tua delusione e per questo consigliamo sempre di avvalersi di consulenti esperti che sappiano indicarti tutte le criticità dell’immobile.
      Speriamo tu riesca a risolvere al meglio la tua situazione.

      Il Team di Immobiliallasta.it

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