Quando c’è la revoca dell’aggiudicazione nelle aste immobiliari? Ecco cosa succede se il prezzo di vendita non viene saldato nei termini.

La revoca dell’aggiudicazione in un’asta immobiliare è una possibilità eccezionale che si verifica quando il giudice ritiene che il prezzo di vendita sia troppo basso oppure che ci siano state interferenze di tipo criminale.

Oltre a queste due ipotesi, si parla di revoca di aggiudicazione se l’aggiudicatario non versa la somma offerta nei termini stabiliti, perdendo la possibilità di acquistare la casa e l’assegno di cauzione. Questo accade, ad esempio, quando l’aggiudicatario non ha liquidità a sufficienza per saldare il prezzo e non si è mosso in tempo per richiedere un mutuo.

Anche il coronavirus ha causato la revoca di alcune aste immobiliari, ma la sospensione si è conclusa a giugno dell’anno in corso.

Se cerchi un approfondimento sulla revoca dell’aggiudicazione sei nel posto giusto! Ti spiegheremo quando succede, perché e quali sono le conseguenze per l’aggiudicatario.

Cosa vuol dire asta revocata?

Per comprendere il significato dell’espressione asta revocata dobbiamo prendere in considerazione diverse ipotesi in cui la vendita giudiziaria non produce gli effetti sperati.

La revoca dell’aggiudicazione o, più correttamente, la decadenza o sospensione dell’asta, si può avere in diversi casi (ne riportiamo alcuni a titolo di esempio):

  • quando il creditore rinuncia alla procedura
  • se i termini del pignoramento sono spirati prima dell’aggiudicazione
  • quando il prezzo di aggiudicazione è considerato “vile”, quindi troppo basso
  • se il giudice accerta che la procedura ha subito  interferenze indebite (ad esempio ipotesi di turbativa d’asta)

L’effetto della revoca può essere quello di bloccare la vendita, stabilire un’asta successiva o sospendere la procedura temporaneamente.

Più raramente, invece, dopo la revoca dell’aggiudicazione il giudice ordina la restituzione dell’immobile al debitore.

Revoca aggiudicazione per mancato pagamento

Chi si aggiudica un immobile all’asta deve versare la somma integrale del prezzo di aggiudicazione entro i termini indicati nell’avviso di vendita del tribunale. In caso contrario, il giudice non può emanare il decreto di trasferimento della proprietà invece ci può essere la revoca dell’aggiudicazione.

Riguardo alla revoca, la legge prevede espressamente che (articolo 587 Codice procedura civile):

“Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto.”

Ne consegue che l’aggiudicatario decade dal suo diritto e perde la somma versata a titolo di cauzione.

Nello stesso decreto che revoca l’aggiudicazione, il giudice stabilisce una nuova data nella quale si svolgerà una successiva vendita giudiziaria. Ma la legge non vieta al vecchio aggiudicatario di partecipare nuovamente.

In alcuni casi, alla revoca e alla perdita della cauzione versata si aggiunge una sanzione ulteriore: se il prezzo che si ricava all’asta successiva è inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente dovrà pagare la differenza a titolo di multa.

Revoca per prezzo di aggiudicazione troppo basso

Il giudice può decidere di revocare l’aggiudicazione all’asta se ritiene che il prezzo offerto sia eccessivamente inferiore rispetto al valore dell’immobile. Questo accade quando il prezzo di aggiudicazione è così basso da non poter soddisfare né i creditori né il debitore pignorato.

La revoca dell’aggiudicazione è prevista all’articolo 586 del Codice civile:

“Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto.”

La revoca per prezzo troppo basso può essere successiva al versamento della somma di aggiudicazione. Avvenuto il saldo, infatti, il giudice può decidere di:

  • sospendere la vendita all’asta e non trasferire la proprietà dell’immobile all’aggiudicatario

oppure

  • emanare il decreto di trasferimento in favore del nuovo proprietario

Nel valutare che il prezzo di vendita sia “giusto”, quindi non “troppo basso”, il giudice tiene conto del valore di mercato e delle concrete possibilità di vendere il bene pignorato ad un prezzo superiore. Tali criteri sono discrezionali e cambiano di volta in volta.

Precisiamo, tuttavia, che questa tipologia di revoca è davvero rara ed è stata quasi del tutto sostituita dalla disciplina introdotta con il decreto legge antimafia del 1992. Qui è stabilito che l’esiguità del prezzo non basta a revocare l’asta, anzi occorre che il giudice rilevi interferenze di tipo criminale nella procedura.

Revoca aggiudicazione asta per coronavirus

A seguito dell’emergenza coronavirus, il governo ha sospeso le aste immobiliari dal 30 aprile 2020 al 30 giugno 2021.

In questo arco temporale non è stato possibile per il giudice dell’esecuzione proseguire le vendite giudiziarie, redigere le perizie di stima e chiedere la liberazione dell’immobile. Tuttavia la sospensione ha riguardato soltanto le aste sulle “abitazioni principali”, ovvero quelle sulla “prima casa”.

Ma attenzione: non ci può essere revoca dell’asta se il pignoramento dell’immobile ha una data anteriore al 30 aprile 2020. In questo caso la vendita giudiziaria può svolgersi regolarmente con successiva emissione del decreto di trasferimento.


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Questo articolo ha 20 commenti.

  1. Donalba Sperati

    Pensiamo di essere vittime di un errore giudiziario. Situazione immobile pignorato cosi si presenta: proprietà invisisa tra fratelli 50% Tizio 50% Caio e Sempronio(fedejussori).Caio e Sempronio pagano loro debito con banca, quindi liberano la loro metà. Il giudice il giorno prima dellasta emette sentenza , nn tenendo conto del pagamento effettuato , e procede il giorno successivo all asta, impedendo C e a S di partecipare. Si perde la casa, si procede all impugnazione, il collegio di 3 giudici aggiudica x legge la metà della proprietà ai fratelli che hanno saldato la banca. Impugnazione dei nuovi acquirenti e si perde nuovamente. Da notare che tra la 1′ sentenza (sbagliata) pare che l asta fosse verbalmente annullata, come riferisce l Avvocato, recatosi in Cancelleria..sorpresa : il giorno seguente a tutto ciò si tiene l asta con un solo acquirente. Io personalmente vedo dolo o truffa….che fare x tornare in possesso del 50% regolarmente pagato e liberato?? L immobile è abitato con residenza dal padre dei 3 fratelli, la madre ha usufrutto…

    1. Buongiorno Donalba e grazie per averci contattato,
      quella che hai raccontato sembrerebbe senza dubbio un’ingiustizia e ad aggravare le cose, come spesso purtroppo accade, ci sono le tempistiche della giustizia italiana non certo nota per la sua celerità.
      Viste le implicazioni giuridiche e la delicatezza del caso, l’unico consiglio che possiamo darti è affidarti ad un avvocato con esperienza nel campo delle esecuzioni giudiziarie.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  2. Antonina sacco

    Ho comprato una casa all’asta chiedendo di poter accedere al mutuo prima casa la casa era in un asta immobiliare e infine è risultata gravata da gravi abusi edilizi, vorrei chiedere il risarcimento del danno o l’annullamento dell’asta. Cosa devo fare? Può succedere che nessuno è responsabile? Io avevo espressamente dichiarato di dover chiedere il mutuo al 100×100 e quindi non dovevano propormi immobili abusivi, o no?

  3. Antonina sacco

    Continua del primo commento.
    Ma questi consulenti e anche i notai incaricati dal Tribunale possono prendere in giro la gente e non avere conseguenze? Io precisai tutto, loro mi rassicurarono, non posso accedere al mutuo a causa degli abusi edilizi e della sanatoria irrisolta.. ma la colpa e mia? Chi mi paga i danni e la truffa subita ? Grazie.

    1. immobiliallasta.it

      Gentile Antonina, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto che tu ti sia trovata in questa sfortunata situazione.
      Il Tribunale mette a disposizione tutta la documentazione della casa, come la perizia, in cui è possibile verificare la presenza di abusi.
      Purtroppo se questi abusi erano stati correttamente segnalati nei documenti, non è possibile annullare la vendita.
      Capiamo perfettamente la tua delusione e per questo consigliamo sempre di avvalersi di consulenti esperti che sappiano indicarti tutte le criticità dell’immobile.
      Speriamo tu riesca a risolvere al meglio la tua situazione.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  4. Elisabet

    Salve, hanno battuto all’asta la mia proprietà, a breve il giudice firmerà il passaggio di proprietà ho scoperto trovandosi in campagna la servitù di scarico passerebbe tutta nel terreno ( un ettaro) che non è compreso nella vendita all’asta e nemmeno la Corte esclusiva (500 metri quadrati), dove si trova l’entrata della proprietà, ma non sono riuscita a farne avere visioni né al giudice né all’aggiudicatario, almeno per valutare eventualmente un prezzo per le servitù, posso fare qualcosa? Grazie.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Elisabet, grazie per il tuo commento. Ti consigliamo di rileggere la perizia e verificare se l’opzione non sia già stata presa in considerazione. Qualora così non fosse tieni in conto che il prezzo inciderebbe ben poco sul valore complessivo.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. Tamara Orsi

    Salve, la mia domanda è se sia possibile bloccare la vendita all’asta (già avvenuta) di un appartamento e un posto auto per vizio occulto in quanto nell’avviso d’asta non sono stati evidenziati 2 problemi che costituirebbero un danno per l’ignaro acquirente:
    1) il posto auto è nel garage condominiale il cui accesso è stato interdetto dai VVFF per inagibilità da ben 10 anni e con una causa tra condomini, relativa a questo problema, in corso
    2) l’immobile ha l’abitabilità e il parere favorevole della licenza edilizia del 1972, ma è stato realizzato in difformità e mai sanato, condizione che nella perizia del CTU non è stata sufficientemente approfondita
    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Tamara, grazie per il tuo commento.
      Se queste informazioni sono specificate nella perizia non si tratta di vizi e pertanto è corretto che la vendita ci sia stata.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Giancarlo

    Salve,

    È possibile annullare retroattivamente il decreto di aggiudicazione del giudice?
    Mi spiego meglio:
    Giorno 20 dicembre mi aggiudicò un immobile
    Giorno 22 dicembre il giudice firma il decreto di aggiudicazione, dicendo al curatore di procedere alla vendita
    Giorno 10 marzo saldo l’intero prezzo e chiedo al curatore se procedere al decreto di trasferimento.
    Per 2 settimane non risponde ne alle mail ne al telefono.
    3 giorni fa scrive la seguente email:

    “avrà notato dalla perizia che il compendio che Vi siete aggiudicati è costituito da diverse (10) unità immobiliari, per lo più abusive e non conformi ai dati reperibili dall’Ufficio del catasto.
    Di conseguenza, a tutela degli interessi degli aggiudicatari, il Curatore ha ritenuto opportuno acquisire il parere del tecnico che si è occupato di ricostruire la situazione, anche urbanistica, degli immobili in questione.

    Spero di essere riuscita a spiegarmi.

    Vi terremo aggiornati sull’esito della questione.”

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Giancarlo, grazie per il tuo commento.
      Da quanto ci scrivi sembra che il curatore stia facendo accertamenti per valutare la situazione al meglio, ed eventualmente, se l’aggiudicatario lo richieda, annullare la vendita per mancanza di informazioni complete e veritiere.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  7. Marilena

    Nel 2012 abbiamo acquistato con accollo di mutuo per euro 89
    000 mila un casa essendo crollata successivamente 2013 rimanendo solo il terreno lo stesso e stato valutato 15
    000 euro ed è andato all asta per questa somma posso fare qualche cosa graxir

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Marilena, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto per la situazione. Purtroppo non è possibile fare nulla e la banca, se non recupera il credito, può rivalersi su altri beni di tua proprietà.

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Olimpia

        Buonasera.Scrivo per chiedere consiglio. La mia casa è andata all’asta e un parente residente all’estero mi ha aiutato a ricomprarla, abbiamo avuto tante difficoltá per mettere insieme tutti i soldi necessari e abbiamo incaricato un avvocato per seguire l’asta. L’avvocato dopo l’aggiudicazione purtroppo non ci ha inviato la documentazione ricevuta dove era indicata anche la data per il saldo del prezzo, ma nonostante questo pessimo lavoro dell’avvocato siamo riusciti a pagare il saldo del prezzo il giorno prima della scadenza. In banca il mio parente ha fatto il cambio tra franchi e euro ed ha effettuato il bonifico con ricevuta attestante il versamento del giusto prezzo richiesto in euro. Dopo una settimana ci è stato richiesto il versamento di un integrazione di 30 euro con causale spese di trasferimento di soldi dall estero, dopo ancora una settimana ci é stato richiesto un secondo pagamento ad integrazione di 60 euro sempre con la stessa causale . Dopo aver effettuato i pagamenti richiesti il giudice ha annullato l’aggiudicazione perchè il pagamento è arrivato in ritardo. Questa è una cosa assurda e inconcepibile. Abbiamo dovuto affrontare altre spese e abbiamo fatto opposizione soprattutto perchè al pagamento dell’acconto per partecipare all’asta questo problema non si è verificato e non è stata richiesta alcuna integrazione, inoltre la ricevuta di pagamento del saldo è chiara l’importo è giusto una comune persona alla prima esperienza dell’asta non poteva prevedere queste spese. Il delegato alla vendita è pagato per tutto il procedimento e anche per calcolare l’importo del saldo in base a tutte le varianti che sussistono in ogni singola vendita, è questo il suo lavoro per il quale è anche ben pagato. Perchè non ha calcolato l’importo giusto del saldo? Inoltre la casa è stata rimessa di nuovo all’asta. Questa è una cosa ridicola che solo in Italia può succedere purtroppo. Se qualcuno dovesse fare un offerta adesso e poi all’udienza di opposizione il mio parente dovesse riprendere la casa, bisognerebbe restituire i soldi a chi ha fatto offerta, ma cosa significa tutto questo gioco? Non sarebbe stato più razionale e professionale terminare prima questo stupido gioco che ha creato il giudice con questa assurda sentenza? Chiedo il vostro consiglio per favore perchè in Italia questo irrazionale sistema porta le persone alla follia e alla disperazione. Vorrei portare questo caso alla corte di giustizia europea

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Olimpia, grazie per il tuo commento.
          Ci dispiace molto per la situazione. Purtroppo in questi casi si può solo tentare un ricorso appellandosi alla scarsa professionalità del legale che ti ha seguito.

          Ci auguriamo che il tuo ricorso non venga rifiutato.

          Il Team di Immobiliallasta.it

  8. Marilena

    Proseguo il commento non essendo la banca soddisfatta si può rivale re
    Sulla mia.prima casa nel caso cosa posso fare

  9. Gino

    Buongiormo,

    l’aggiudicatario può chiedere l’annullo del verbale di aggiudicazione se il termine del saldo indicato nell’offerta è superiore di 1 giorno rispetto al termine indicato nell’avviso di vendita?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Gino, grazie per il tuo commento.
      Come specificato nell’articolo, la legge prevede espressamente che (articolo 587 Codice procedura civile): “Se il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto.”

      Ci auguriamo di aver chiarito il tuo dubbio 🙂

      Il Team di Immobiliallasta.it

  10. Rosa

    Salve scrivo per sapere se una volta pagato l’immobile il Giudice puo’ sospendere l’aggiudicazione per ricorso di altra persona.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Rosa, grazie per il tuo commento.
      Se il ricorso viene accettato dal giudice, viene restituita la somma saldata all’aggiudicatario e l’aggiudicazione viene annullata.

      Il Team di Immobiliallasta.it

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