Tutto sulla restrizione ipotecaria, come farla e costi

Il mutuo è una delle principali preoccupazioni per moltissimi italiani. Spesso per comprare casa si ha bisogno dell’aiuto della banca la quale, come garanzia del credito, iscrive l’ipoteca sulla casa. Questa operazione serve come garanzia della somma elargita a titolo di mutuo.

Non tutti sanno che esistono diversi modi per modificare le condizioni concordate con la banca; ne sono un esempio la surroga del mutuo o la rinegoziazione. Esiste poi un’altra via che consente di modificare l’ipoteca iscritta sulla casa o su più immobili appartenenti alla stessa persona. Si tratta della restrizione di ipoteca, uno strumento previsto dal Testo unico bancario per aiutare i mutuatari a ridurre il valore dell’ipoteca.

In questa breve guida la risposta alle domande più frequenti sulla riduzione e restrizione di ipoteca, dai costi richiesti ai documenti necessari.

Cos’è l’ipoteca e perché serve

L’ipoteca è uno degli strumenti di garanzia più comuni e usati. Ogni volta che una persona acquista un immobile ricorrendo al mutuo, la banca iscrive una ipoteca sulla casa. In altre parole, in caso di mancato pagamento delle rate dovute, l’istituto bancario è autorizzato ad appropriarsi della casa. A parole semplici, l’ipoteca serve a garantire che il debitore che ha ricevuto il mutuo paghi quanto stabilito nell’accordo con la banca.

Le ipoteche possono avere diversi “gradi”, in base alla loro cronologia. Sono di primo grado le ipoteche su immobili non precedentemente iscritti, mentre sono di secondo grado quelle successive. Di solito l’ipoteca di primo grado serve a finanziare il 65 % del valore dell’immobile, invece quella di secondo grado copre la restante parte fino ad un massimo del 15 % del valore dell’abitazione.

Cosa si intende per restrizione di ipoteca e come funziona

Spiegato cos’è e perché serve l’ipoteca sulla casa, è il momento di capire in quali casi si può chiedere la restrizione. Con il termine “restrizione di ipoteca” si intende la riduzione della somma per la quale è stata iscritta l’ipoteca oppure la restrizione dell’ipoteca su alcuni beni (nel caso in cui ci siano più immobili pignorati).

Dal punto di vista pratico, la restrizione di ipoteca consiste nel pagamento di una somma pari a un quinto del debito per il quale è iscritta ipoteca.

A questo punto potrebbe sorgere un dubbio: la restrizione di ipoteca è sempre possibile oppure la banca può rifiutare la richiesta? La risposta arriva dall’articolo 39, comma 5 del Testo Unico Bancario (TUB): la restrizione ipotecaria o riduzione ipotecaria è un diritto del mutuatario. E questo vuol dire che, se ci sono i requisiti necessari, la banca deve accogliere la richiesta.

Ricevuta la richiesta, la banca che ha erogato il mutuo ha l’onere di predisporre la riduzione dell’ipoteca in modo proporzionale a quanto pagato dal mutuatario. Se, dopo il pagamento, il valore dei beni sui quali è iscritta l’ipoteca è superiore al debito residuo in quota capitale, allora la banca deve ridurre o restringere l’ipoteca preesistente.

Anche se simili, dal punto di vista tecnico c’è una sottile differenza tra la riduzione di ipoteca e la restrizione:

  • la prima si può chiedere quando il bene ipotecato è solamente uno
  • la seconda si può chiedere quando sono presenti più beni con ipoteca e si vuole sottrarre uno di questi alla garanzia della banca

A chi rivolgersi per fare la restrizione ipotecaria

L’unico modo per ottenere la riduzione di ipoteca è rivolgersi alla banca che ha erogato il mutuo per l’acquisto della casa. Il primo step da seguire per inviare la richiesta è controllare la procedura da seguire sul sito della banca o recarsi di persona in filiale. Il secondo passaggio è richiedere una consulenza per conoscere quali documenti allegare alla richiesta di riduzione di ipoteca.
Tale documentazione può variare da banca a banca, solitamente servono questi documenti:

  • la carta d’identità del richiedente
  • il codice fiscale del legale rappresentante dell’istituto bancario
  • un documento che giustifica i poteri del legale rappresentante
  • la copia conforme dell’atto di mutuo con la nota di iscrizione ipotecaria
  • l’elenco degli immobili da svincolare, nel caso di svincolo ipotecario

Quanto costa

L’operazione di restrizione di ipoteca non è gratuita. Trattandosi di un servizio offerto dalla banca c’è una somma che il mutuatario deve pagare. Per calcolare il costo della riduzione di ipoteca si deve tener conto delle spese seguenti:

  • il pagamento dei diritti amministrativi
  • le spese notarili a carico del cliente
  • le spese per la perizia tecnica necessaria a valutare l’immobile

Per i diritti amministrativi le banche chiedono 100 euro, invece per l’espletamento della perizia tecnica sono necessari circa 300 euro. La voce di spesa che può variare di più è quella prevista per il notaio. L’onorario varia in base al professionista scelto, alla complessità del fatto, alla città di ubicazione e altri elementi che possono far oscillare il prezzo.

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