Dopo l’aggiudicazione di una casa all’asta, prima che avvenga il definitivo passaggio di proprietà, è necessaria l’emissione del decreto di trasferimento.
Soltanto con questo atto l’aggiudicatario può definirsi il nuovo proprietario della casa a tutti gli effetti. Tuttavia per produrre i suoi effetti deve essere registrato e si devono versare le imposte dovute.
Come e da parte di chi avviene la registrazione all’Agenzia delle Entrate? Quali sono i termini da rispettare e le sanzioni in caso di ritardo? Fortunatamente non si tratta di adempimenti a carico dell’acquirente ma della procedura, in particolare della Cancelleria del tribunale che ha gestito la vendita in asta. Qui di seguito i dettagli.
La registrazione del decreto di trasferimento
Secondo la legge, quando una vendita all’asta si è conclusa, il delegato alla vendita redige una bozza del decreto di trasferimento dell’immobile. Successivamente spetta al giudice emanare la versione definitiva entro tempistiche che variano da tribunale a tribunale.
Dopo questo passaggio – che richiede di norma dalle 2 alle 4 settimane – il decreto di trasferimento viene depositato nella Cancelleria del tribunale al fine di:
- trasmettere gli atti all’Agenzia delle Entrate;
- liquidare le imposte che sono a carico della procedura.
In caso di immobili all’asta la registrazione spetta al cancelliere o al professionista delegato invece se si tratta di procedure di fallimentari la competenza è del curatore fallimentare.
Per registrare correttamente il decreto presso l’Agenzia delle Entrate è necessario inviare via email il pdf con la copia dell’atto firmato dal giudice insieme al conteggio preventivo delle imposte da liquidare.
Pagamento tramite F23
Una volta ricevuta la comunicazione del conteggio preventivo, è la volta del pagamento delle imposte, passaggio anche questo di competenza del cancelliere, del delegato o del curatore fallimentare.
Il pagamento avviene tramite modello F23 da compilare con le informazioni seguenti:
- dati anagrafici dell’aggiudicatario;
- estremi dell’immobile aggiudicato (quindi l’RGE);
- il prezzo di aggiudicazione;
- codici e importi indicati nel conteggio preventivo;
- copia del decreto di trasferimento firmato.
Ricevuta questa comunicazione, l’Agenzia delle Entrate registrerà il decreto che potrà, quindi, iniziare a produrre i suoi effetti nei confronti di colui che si è aggiudicato l’immobile.
I termini da rispettare
I tempi da rispettare sono scanditi dall’articolo 13 e seguenti del D.P.R. 131/1986:
60 giorni a partire dall’emissione da parte del giudice esecutivo.
Entro tale scadenza l’Ufficio di cancelleria del tribunale deve pagare l’imposta di trasferimento calcolata sul valore dell’immobile. Questo è uno dei rari casi in cui il cancelliere è considerato dalla legge “responsabile d’imposta” come il notaio nella trascrizione del rogito (per le compravendite sul mercato tradizionale).
L’effettiva registrazione del decreto ci sarà entro ulteriori 20 giorni a decorrere dalla data del versamento delle imposte.
Sanzioni per tardiva registrazione del decreto di trasferimento
Se il cancelliere, il delegato o il curatore non rispettano i termini indicati – 60 giorni – rischiano alcune sanzioni amministrative. Ed è proprio per evitare ciò che l’Agenzia delle Entrate procede al conteggio preventivo delle imposte da pagare a partire dalla bozza, senza attendere l’atto definitivo.
Le sanzioni in caso di tardiva registrazione sono indicate nel Testo unico dell’imposta di registro (art. 69 d. P.R. 26.4.1986, n. 131):
- se il ritardo è fino a 30 giorni, la sanzione varia dal 60 al 120% dell’ammontare di imposte evaso, però con un minimo di 200 euro;
- per ritardi superiori a 30 giorni, la sanzione amministrativa oscilla dal 120 al 240% in più rispetto all’imposta evasa.
In nessun caso la responsabilità per la mancata o tardiva registrazione è a carico dell’acquirente. Egli, infatti, assolve ai suoi obblighi semplicemente versando la somma dovuta entro i tempi stabiliti nell’avviso di vendita, di solito 120 giorni dalla firma del verbale di aggiudicazione.
Nel saldo prezzo finale sono indicati sia il compenso dovuto al delegato sia le imposte da versare, diverse in base al fatto che si tratti di prima o seconda casa.
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Buongiorno, grazie per il tuo commento.
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Il Team di Immobiliallasta.it
Ciao,
il delegato invierà all’acquirente un dettaglio di tutte le spese che deve pagare?
Saluti
Buonasera Giovanni, grazie per il tuo commento.
Assolutamente sì, il delegato deve presentare all’acquirente/aggiudicatario il resoconto di tutte le spese da dover sostenere.
Il Team di Immobiliallasta.it
Salve, un’informazione cortesemente.
Esistono dei termini da rispettare da parte dell’Agenzia dell’Entrate per quanto riguarda l’emissione del certificato di registrazione?
Il decreto di trasferimento è stato pubblicato il 17/10/2022, l’imposta di registro, ipotecaria e catastale sono state versate e l’atto risulta registrato.
Potreste gentilmente dirmi che tempi, in termini di legge, abbiamo affinché si arrivi alla distribuzione del ricavato? E se è necessario assolvere ulteriori adempimenti (trascrizione registro immobiliare?)
grazie
Buongiorno Costa, grazie per il tuo commento.
Attualmente il termine per la registrazione del decreto di trasferimento presso l’Agenzia delle Entrate è di 60 giorni dal giorno in cui il provvedimento è stato emanato. In merito alle tempistiche sulla distribuzione del ricavato, invece, non c’è un termine fisso.
Il Team di Immobiliallasta.it
Grazie.
E dopo la registrazione del decreto di trasferimento vi sono ulteriori adempimenti da eseguire prima di giungere alla distribuzione del ricavato derivante dalla vendita?
Io sul sito dell’Agenzia delle Entrate vedo la data di registrazione del decreto di trasferimento effettuata l’11/10/2022, vedo le imposte pagate, ma da oltre 2 mesi l’iter si è bloccato.
Saprebbe gentilmente dirmi da cosa può dipendere? Se il ritardo è causato da inefficienza dell’Ufficio, da eventuali ulteriori adempimenti da assolvere non ancora venuti a scadenza, ecc.?
Grazie, buona serata.
Buonasera Costa, grazie per il tuo commento.
Purtroppo le tempistiche della burocrazia italiana non sono sempre brevi. Potrebbe trattarsi perciò solo di una lungaggine burocratica. Ti consigliamo di continuare a tenere monitorato l’avanzamento dell’iter e nel caso sollecitare.
In bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buonasera, mi sono aggiudicato all’asta un appartamento a fine settembre 2022, il saldo del prezzo era già sul conto del tribunale di Ravenna il 2 novembre e i documenti richiesti erano stati inviati con PEC lo stesso giorno.
Siamo al 30 di gennaio 2023 e non ho ancora ricevuto il decreto di trasferimento, tra 2 gg sono 3 mesi esatti dall’adempimento di tutti i miei doveri. E’ normale? Devo preoccuparmi?
grazie
Buongiorno Roberto, grazie per il tuo commento.
Ci dispiace per il ritardo, ma non preoccuparti perché si tratta solo di una lungaggine burocratica. Ti consigliamo pertanto di sollecitare tramite il delegato.
Congratulazioni per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it
Salve…..ho ricevuto cartella esattoriale per mancata registrazione del decreto di trasferimento. Si tratta di asta fallimentare e ho regolarmente saldato il prezzo di aggiudicazione compreso di spese di registrazione..Il curatore non mi ha a tutt’oggi fornito la ricevuta del.pagamento della registrazione e io mi ritrovo con una cartella della serit.Cosa devo fare?MI è sembrato di capire che hanno dimenticato di pagare la registrazione del decreto trasferimento
Buongiorno Matteo, grazie per il tuo commento.
In questo caso ti consigliamo di sollecitare il curatore così che possa fornirti la ricevuta del pagamento e di conseguenza tu possa presentarla all’Agenzia delle Entrate.
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno,
mi sono aggiudicato un immobile a fine settembre. Ho provveduto al saldo prezzo nei tempi previsti. Ora il delegato mi dice che il decreto è all’agenzia delle entrate, per la trascrizione C’è una tempistica massima per questa procedura? Se ne vedrà la fine?
Buongiorno Enrico, grazie per il tuo commento e congratulazioni per l’aggiudicazione.
Trovi tutte le informazioni sui termini per la trascrizione in questo articolo: https://www.blog.immobiliallasta.it/trascrizione-decreto-di-trasferimento-costo-e-termini/
Il Team di Immobiliallasta.it