Quando una casa va all’asta e cosa può fare il debitore per evitarlo? In questo nostro articolo spiegheremo i passaggi dal pignoramento all’asta giudiziaria, quanto tempo passa e quali sono gli strumenti a disposizione del debitore per evitare che la casa sia venduta, tra questi:
- il saldo e stralcio
- la rinegoziazione del mutuo
- l’accesso al “Fondo salva casa”
Se vuoi sapere perché, come e quando una casa va all’asta immobiliare ecco le risposte che cercavi.
Quando una casa va all’asta e cosa succede
Una casa, un terreno agricolo, un capannone e altri beni, vanno all’asta perché sottoposti a pignoramento da parte del tribunale. Questo avviene quando il proprietario dell’immobile non paga un debito – ad esempio il mutuo bancario – e i creditori adiscono le vie legali per recuperare le somme a loro dovute.
Ad esempio la banca avvia il pignoramento per il mancato pagamento del mutuo dopo un ritardo dai 30 ai 180 giorni per almeno 7 mensilità, non necessariamente consecutive.
Il pignoramento immobiliare ha inizio con la notifica dell’atto al recapito del debitore e, successivamente, un perito incaricato dal tribunale procede alla valutazione della casa. Durante il pignoramento, il debitore conserva la proprietà della casa ma non può venderla, affittarla o deteriorarla.
A questo punto il tribunale dell’esecuzione fissa una data per l’asta giudiziaria, stabilendo il prezzo minimo di vendita in base alla valutazione del perito.
In caso di asta deserta (ovvero quando non ci sono offerte), il prezzo minimo della casa viene ridotto fino al 25% e può arrivare fino al 50% dopo il quarto tentativo di vendita. Questo comporta una notevole svalutazione dell’immobile, cosa che – molto spesso – rende impossibile per il debitore saldare i debiti accumulati; vuol dire che la somma non coperta dall’asta giudiziaria dovrà essere saldata in altro modo.
Il debitore e la sua famiglia possono continuare ad abitare nella casa all’asta fino all’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice, atto che segna il definitivo passaggio di proprietà all’aggiudicatario. Generalmente tra l’asta giudiziaria e il decreto trascorrono dalle 2 settimane ai 3 mesi.
A questo punto, il debitore è obbligato per legge a lasciare l’immobile e, in caso di occupazione abusiva, il nuovo proprietario può richiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario per lo sgombero.
Cosa può fare il debitore quando la casa va all’asta
Il debitore proprietario della casa messa all’asta ha diversi mezzi a disposizione per evitare la vendita, ad esempio rinegoziare con la banca le condizioni del mutuo e chiedere una surroga. In quest’ultimo caso il debitore chiede di trasferire il mutuo presso una banca che offre condizioni meno onerose e trasferisce l’ipoteca a titolo di garanzia.
Il debitore può tentare anche altre vie per evitare che la casa vada all’asta:
- chiedere la sospensione del mutuo accedendo al Fondo di solidarietà per i mutui (se l’immobile in questione è prima casa). La sospensione vale per 18 mesi;
- fare istanza di conversione del pignoramento – in questo caso bisogna versare ai creditori almeno ⅙ della somma dovuta – che permette di saldare i debiti in 48 mesi;
- rivolgersi all’Organismo di composizione della crisi (OCC) se il debitore è una impresa;
- ricorrere al “saldo e stralcio”, cioè un accordo con i creditori per ridurre l’importo del debito in cambio del pagamento immediato e in via bonaria.
Si ricorda che, in nessun caso, è ammessa la partecipazione del debitore all’asta giudiziaria, né di terze persone in suo conto.
Quanto tempo passa prima che la casa vada all’asta?
Prima che l’immobile venga venduto all’asta in genere trascorrono da 8 a 10 mesi. Una recente riforma ha accelerato notevolmente le tempistiche, dato che prima erano necessari 18 mesi (almeno) per indire l’asta giudiziaria.
L’intervento normativo ha ridotto le ferie dei tribunali (recuperando 15 giorni a gennaio e 15 giorni ad agosto) ed eliminato alcuni passaggi burocratici per la nomina del perito e del custode giudiziario. In questo modo si è arrivati ad 8 mesi a partire dalla notifica del pignoramento fino allo svolgimento dell’asta con o senza incanto.
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