Dopo quanto tempo si diventa proprietari di una casa all'asta? Ecco un approfondimento su quando e come avviene il passaggio di proprietà.

Qual è il momento esatto in cui l’aggiudicatario diventa proprietario di una casa all’asta? Su questo aspetto è facile fare confusione dato che nelle vendite giudiziarie il saldo prezzo non coincide con il passaggio di proprietà dell’immobile.

Al contrario è necessario che l’aggiudicatario attenda l’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice, altrimenti non può considerarsi l’effettivo proprietario del bene.

In questa guida chiariremo, una volta per tutte, a partire da quando la proprietà dell’immobile in asta passa dal debitore al nuovo acquirente.

Chi è il proprietario di una casa all’asta?

Il proprietario di una casa all’asta è il debitore esecutato, ovvero colui che ha subito un pignoramento a causa dei debiti insoluti. Egli resta proprietario dell’immobile durante tutta la procedura di vendita giudiziaria.

Infatti il momento che segna il passaggio di proprietà in capo all’aggiudicatario è l’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice. Questo è un documento redatto dal professionista delegato, trasmesso al giudice per l’apposizione della firma e poi depositato nella Cancelleria del tribunale.

Il decreto di trasferimento ha un effetto traslativo: in poche parole trasferisce la proprietà della casa dal debitore all’acquirente e cancella le ipoteche precedentemente iscritte.

Per ottenere la firma del decreto da parte del giudice è necessario che l’aggiudicatario effettui il saldo del prezzo nei termini richiesti nell’ordinanza di vendita, solitamente entro 120 giorni.

Dopo il pagamento si deve attendere un tempo che varia da un paio di settimane fino a 3 mesi; poi sarà possibile ritirare il decreto firmato nella Cancelleria del tribunale, quindi avere una prova del passaggio di proprietà definitivo.

Quando l’aggiudicatario diventa proprietario?

Chi ha offerto il prezzo più alto all’asta e si è aggiudicato l’immobile ne diventa proprietario effettivo a partire dalla data in cui il giudice appone la firma sul decreto di trasferimento.

La copia conforme di tale decreto, che vale come titolo di proprietà per l’aggiudicatario, è rilasciata dal tribunale a seguito di apposita richiesta da presentare direttamente in Cancelleria.

Firmando il decreto di trasferimento, il giudice cede l’immobile espropriato all’aggiudicatario e, contestualmente, cancella i pignoramenti e le ipoteche del debitore. E questo significa che l’aggiudicatario diventa proprietario di un immobile libero da pegni e altri gravami precedentemente iscritti.

Il trasferimento della proprietà non comporta oneri per l’aggiudicatario che non dovrà pagare niente di più di quanto indicato nell’avviso di vendita, cioè il valore dell’immobile e le imposte (catastale, ipotecaria e di registro) da versare contestualmente al saldo del prezzo.

Qualora l’immobile fosse occupato, il nuovo proprietario deve revocarsi da un ufficiale giudiziario e chiederne la liberazione. Ma, anche in questo caso, le spese sono a carico della procedura e non dell’aggiudicatario.

Che fare in assenza del decreto di trasferimento

Di solito spetta al delegato alla vendita preparare la bozza del decreto di trasferimento della proprietà da consegnare al giudice. Prima apporre la sua firma il giudice è tenuto ad eseguire una serie di accertamenti sulla procedura per verificarne la corretta. In questa fase, anche se di rado, potrebbe accadere che il giudice sospenda l’asta se ritiene che il prezzo di aggiudicazione sia troppo basso.

Egli deve verificare che l’immobile venduto è effettivamente questo pignorato e che il prezzo sia stato versato nelle forme e nei modi corretti. A ciò si aggiunge il carico di arretrati dei tribunali che spesso possono rallentare gli accertamenti e la firma del decreto. Fortunatamente esistono diversi modi per sollecitare il decreto di trasferimento in caso di ritardo.

Il passaggio di proprietà sugli immobili acquistato in asta è un dubbio molto ricorrente tra coloro che sono alle prime armi con le vendite giudiziarie. Se hai dubbi e, allo stesso tempo, desideri partecipare, richiedi il servizio di consulenza di Immobiliallasta.it!


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Questo articolo ha 6 commenti.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Pier Carlo, grazie per il tuo commento.
      Ci fa molto piacere che i nostri articoli siano di tuo interesse. Mi raccomando, continua a seguirci e se dovessi valutare l’opzione di comprare un immobile all’asta ricorda che forniamo un’assistenza completa!

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Laura

        Salve, in riferimento al passaggio di proprietà all’aggiudicatario, quale data fa fede quando nel decreto ci sono due date diverse, una la data di firma del giudice e una la data di pubblicazione del decreto?
        Faccio questa domanda perché mi sono aggiudicata un immobile a cavallo tra due anni, il decreto di trasferimento riporta come data di firma decreto il 22/12/22 e come data pubblicazione decreto il 4/01/23.
        Su questa storia sta nascendo una diatriba tra me e l’amministratore condominiale visto che io come nuova proprietaria devo pagare le spese arretrate del precedente proprietario relative all’anno in cui sono diventata proprietaria e all’anno precedente.
        L’amministratore condominiale sostiene che sono diventata proprietaria nel 2022 cioè la data di firma decreto da parte del giudice e che quindi devo pagare il condominio dall’anno 2021; il custode giudiziario, con il quale mi sono informata a riguardo, ha detto che sono diventata proprietaria nel 2023 cioè la data di pubblicazione del decreto di trasferimento e che quindi devo pagare dal 2022.
        La visura storica dell’immobile riporta che io sono diventata proprietaria il 4/01/23 e che l’esecutato era il precedente proprietario fino a tale data. Ho evidenziato questa cosa all’amministratore e lui continua a sostenere che sono diventata proprietaria il 22/12/22 e che questa data, invece, del 4/01/23 rappresenta la data dell’iscrizione ai pubblici registri ma che non vale sul discorso del cambio di proprietà.
        Come va interpretata questo caso?

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Laura, grazie per il tuo commento.
          Fa fede la data di pubblicazione del decreto.

          Congratulazioni per l’aggiudicazione!

          Il Team di Immobiliallasta.it

  1. Pierluigi

    Come faccio a sapere se un immobile è stato aggiudicato o se è ancora all’ asta?

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