Come e quando contattare il proprietario di casa per acquistare al di fuori dell’asta

Nel nostro ordinamento è possibile presentare una proposta d’acquisto pre-asta, ovvero proporre un prezzo per comprare l’immobile prima della vendita giudiziaria. Con questa “strategia” chi fosse interessato ad un immobile pignorato e messo in vendita dal tribunale può contattare direttamente il debitore, evitando così di competere con altri possibili aggiudicatari.

L’accordo tra debitore e privato avviene attraverso una proposta pre-asta spesso formalizzata da un avvocato o altro professionista abilitato. Nel caso in cui l’accordo fosse raggiunto, l’acquirente dovrà consegnare la somma direttamente ai creditori, senza passare per il tribunale.

La condizione da rispettare è che l’affare sia concluso prima che la casa venga aggiudicata a seguito di una vendita giudiziaria. Altrimenti, in caso di aggiudicazione, la proposta pre-asta perde valore. Ecco in che modo procedere se si vuole presentare una proposta di acquisto senza partecipare alla vendita organizzata dal tribunale esecutivo.

Cos’è e come funziona la proposta d’acquisto pre-asta

Quando un soggetto non riesce a pagare un debito, ad esempio le rate del mutuo, la sua casa può essere dapprima pignorata e poi venduta all’asta per ricavare la somma necessaria a saldare i creditori. La vendita all’asta, però, non sempre si svolge con successo: le aste deserte, cioè senza offerenti, sono molto frequenti e questo fa diminuire il valore economico degli immobili all’asta.

Per questo motivo in alcuni casi può essere vantaggioso sia per l’acquirente che per il debitore raggiungere un accordo al di fuori della vendita giudiziaria con la proposta pre-asta. In tal modo il creditore è sicuro di ricevere una somma per compensare il suo credito, il debitore può uscire dalla posizione debitoria e l’acquirente può acquistare una casa a buon prezzo.

Ma attenzione al fattore temporale, la proposta pre-asta va presentata dopo il pignoramento immobiliare e prima che si concluda l’asta. La trattativa deve rigorosamente avvenire al di fuori della procedura giudiziaria, quindi tra privati o tramite avvocati incaricati dalle parti. È un esempio di proposta di acquisto in pre-asta l’accordo economico tra debitore, creditore e acquirente che stipulino un atto di compravendita dal notaio rinunciando alla procedura esecutiva in tribunale.

6 modi per contattare i debitori per la proposta di acquisto pre-asta

Chi desidera presentare una proposta di acquisto prima che si concluda l’asta deve innanzitutto contattare il debitore e il creditore della procedura. Ma come? Esistono diverse “vie” per entrare in contatto il debitore:

  • chiedere informazioni al debitore direttamente al momento della visita nell’immobile. Spesso il debitore e la sua famiglia abitano nell’abitazione all’asta fino all’ordine di liberazione del giudice, quindi si può tentare un accordo privato prima che la vendita giudiziaria si svolga
  • chiedere informazioni al tribunale incaricato della vendita o al curatore fallimentare/liquidatore (questi soggetti avranno cura di comunicare le informazioni indispensabili, senza infrangere le norme sulla privacy)
  • assumere un avvocato o un mediatore immobiliare che abbiano esperienza nel campo degli acquisti pre-asta. Questi soggetti di solito hanno accesso a informazioni riservate e possono conoscere i nominativi dei debitori e creditori coinvolti nelle vendite giudiziarie
  • inviare una lettera raccomandata o una pec al debitore (se è possibile reperire il suo indirizzo) in cui si chiede il raggiungimento di un accordo e si formula un accordo di acquisto in pre-asta

Che fare se la proposta in pre-asta non va a buon fine

Ciascuna delle soluzioni illustrate può essere quella giusta per raggiungere un accordo e acquistare una casa ad un prezzo vantaggioso. Tuttavia, bisogna essere consapevoli che la proposta di acquisto in pre-asta richiede una certa cautela, soprattutto per non ledere la privacy dei soggetti coinvolti, in particolare del debitore e dei suoi familiari.

Se la proposta in pre-asta non dovesse andare a buon fine si può sempre partecipare alla vendita giudiziaria e sperare di essere l’aggiudicatario dell’immobile. Per farlo occorre individuare un immobile, prestare l’offerta di acquisto, versare la cauzione e rilanciare. Se non sai dove trovare annunci interessanti di case all’asta e non conosci le regole delle aste, dai un’occhiata al sito Immobiliallasta.it, il portale autorizzato dal Ministero della giustizia grazie al quale comprare nelle aste in tutta Italia senza rischi!


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