La presenza di abusi non osta alla richiesta di mutuo per le case all'asta. Inoltre c'è da considerare la prescrizione. Ecco quanto aspettare.

La prescrizione di un abuso edilizio è uno dei dubbi ricorrenti di chi si approccia agli immobili in asta. Infatti può capitare che una casa staggita abbia delle difformità che il nuovo acquirente dovrà sanare.

Fortunatamente la presenza di un abuso non è una causa ostativa alla richiesta di mutuo. Questa è una eccezione prevista dal legislatore per favorire le vendite giudiziarie. Invece sul mercato tradizionale vigono regole più severe, dato che è vietata la compravendita di immobili che non siano in regola con il catasto.

Anche gli abusi cadono in prescrizione vuol dire che, trascorso un certo lasso di tempo, non si rischia più alcuna sanzione (pecuniaria o ordine di demolizione). Tutti i dettagli nella nostra guida!

Case all’asta: quando va in prescrizione un abuso edilizio

Prima di partecipare ad una vendita all’asta è importante leggere attentamente la perizia di stima messa a disposizione dal tribunale. Qui sono indicate le caratteristiche dell’unità immobiliare, quindi metri quadrati, planimetria, stato complessivo e – se presenti – abusi edilizi.

La domanda a questo punto sorge spontanea: quando cadono in prescrizione? Secondo la legge gli abusi si prescrivono dopo 4 anni. Mentre, se il responsabile ha subito un processo con relativa condanna, la prescrizione scatta dopo 5 anni.

Una precisazione è d’obbligo: la prescrizione riguarda soltanto la sanzione penale (cioè il reato) invece non vale per l’ordine di demolizione da parte della Pubblica Amministrazione.

A rispondere del fatto è sempre l’autore dell’abuso, anche se il bene nel frattempo è stato venduto o donato.

La prescrizione degli abusi dopo 4 o 5 anni è automatica. Vuol dire che il proprietario dell’immobile non deve fare nulla per farla valere.

Nel nostro ordinamento che si aggiudica un bene all’asta con abusi può richiedere un mutuo nelle forme ordinarie, senza particolari difficoltà, ma ha l’obbligo di sanare la difformità ottenuta la proprietà dell’immobile.

Da quando decorre?

Per calcolare i tempi di prescrizione è fondamentale conoscere da quando tale termine inizia a decorrere.

La legge applica diversi criteri:

  • a partire dall’ultimazione dell’opera abusiva;
  • dal giorno dell’emanazione della sentenza con l’ordine di demolizione o sanatoria;
  • dal giorno dell’esecuzione dell’ordine di sequestro del cantiere abusivo.

Una volta individuato il momento esatto da cui parte il calcolo è possibile risalire alla prescrizione.

Come sanare gli abusi di un immobile all’asta

Un immobile acquistato all’asta potrebbe avere gravi abusi oppure – nella maggior parte dei casi – abusi di lieve entità. Non per questo bisogna farsi scappare l’opportunità di comprare una casa ad un prezzo imbattibile.

L’aggiudicatario deve chiedere la sanatoria presso il Comune in cui l’immobile è ubicato se:

  • l’opera è stata realizzata senza i permessi a costruire;
  • manca la SCIA, ovvero la segnalazione certificata di inizio attività.

Noi di Immobiliallasta.it consigliamo sempre ai nostri clienti di farsi aiutare da esperti del settore per prevedere a quanto ammontano le spese per sanare gli abusi. In questo modo si eviteranno brutte sorprese.

Ad esempio i nostri tecnici sono in grado di valutare l’entità delle difformità edilizie e, quindi, prevedere il monte spesa in caso di aggiudicazione.

Se intendi partecipare ad un’asta ma non sai come fare, quanto costa e a cosa fare attenzione, noi di Immobiliallasta.it possiamo aiutarti!


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Questo articolo ha 14 commenti.

  1. Piera

    Desidero vendere una casa a Campagnano di Roma, nel borgo medievale, acquistata nel 2004/05 già ristrutturata, dove però non risulta bagno, soppalco e balcone. Cosa fare? Grazie, Piera Crivelli

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Piera, grazie per il tuo commento.
      Per poter vendere un immobile è necessario prima sanare gli abusi. Per cui ti consigliamo di informarti all’ufficio del Comune di pertinenza se tali abusi siano sanabili e in tal caso richiedere una stima della spesa per la regolarizzazione.

      In bocca al lupo!

      Il team di Immobiliallasta.it

  2. Pietro Monreale

    Buongiorno volevo sapere se devo pagare la sanatoria per una veranda e qualche modifica interna da oltre trent’anni

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Pietro, grazie per il tuo commento.
      Dato che è trascorso molto tempo da quando è stata effettuata la modifica interna, ti consigliamo di rivolgerti al Comune di pertinenza territoriale e informarti su come procedere in questo caso.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  3. Fabrizio

    Ciao, stabile ereditato dai nonni costruito nel 1978 per cui pago tasse catastali. L edificio fa parte di un lotto di terreno che avrei voluto ricomprare da in fase di divisioni da un altro erede.Tutto si è fermato perchè lonstabile risulta abusivo. Come posso andare avanti?

  4. mauro

    Buongiorno, sono interessato ad un immobile in asta. l’immobile è abusivo, è stata presentata nel comune la richiesta di condono(2004) ma la cartella risulta NON REPERIBILE (trovato solo richiesta di ulteriore documentazione, tra cui planimetria). L’immobile si trova in zona a rischio idrogeologico e non ha certificato di agibilità. Potrebbe essere sanato? Essendo obbligato a regolarizzare corro il rischio di una ordinanza di demolizione? grazie Mauro

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Mauro, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace molto per la situazione. Ti consigliamo di confrontarti direttamente con l’ufficio comunale di competenza territoriale e chiedere se, al di là della cartella non reperibile, in caso di tua richiesta di condono venga accettata o meno. Sulla base del riscontro che ti daranno farai tutte le valutazioni del caso.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. Silvano Pantoli

    Un costruttore in un piccolo condominio ha commesso un abuso (soffitto 2 mansarde) più alto di 30/40 centimetri. La società Srl è stata estinta alcuni anni fa. L’acquirente si è accorto della cosa quando ha messo in vendita la mansarda. Il costruttore che aveva il 70% della Srl, vivo e vegeto può essere chiamato in causa?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Silvano, grazie per il tuo commento.
      Ci dispiace per la situazione. Il nostro consiglio, data la specificità del caso, è di confrontarti con un esperto legale e capire se in termini di costi ne valga veramente la pena.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Salvatore

    Buongiorno,
    Circa 30 anni fà abbiamo costruito una villetta davanti alla quale come da progetto presentato al comune si dovevano lasciare liberi circa 40 metri quadri circa 1/10 della cubatura per area da adibire a parcheggio pubblico. Questi metri non furono lasciati liberi ma fù fatto un muro perimetrale a confine con la strada.
    Il comune non ci ha mai contestato nulla fino ad ora. Chiedo se può ancora oggi contestarci questa difformità? Oppure è andata in prescrizione la cosa?
    Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Salvatore, grazie per il tuo commento.
      Se sono trascorsi più di 30 anni e non è stata contestata la difformità, è altamente improbabile che il Comune la contesti ora. Per un’ulteriore conferma ti consigliamo di chiedere a un esperto in materia.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  7. rita

    Salve, io sono senza casa, perchè me lhanno tolta con pignoramento e tra poco ci sarà lo sgombero. Ho una casetta in campagna , che voglio regolarizzare e cominciare tutto da capo. come posso fare? mi serve la residenza pertanto..

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Rita, grazie per il tuo commento.
      Se ci sono abusi edilizi puoi presentare istanza di sanatoria, il provvedimento che consente di poter sanare un’irregolarità se l’immobile non è conforme allo stato indicato nel progetto di costruzione.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

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