Pre-asta: ecco come funziona davvero

Quando si parla di debiti insoluti e pignoramenti è impossibile non menzionare la vendita in pre-asta. Questa indica una compravendita sul mercato tradizionale, quindi al di fuori dell’esecuzione giudiziaria. In altre parole, comprare  casa in pre-asta significa giocare d’anticipo rispetto al pubblico incanto gestito dal tribunale, ma con alcune peculiarità che spiegheremo qui di seguito in maniera approfondita.

Per comprendere come funziona esattamente il pre-asta bisogna spiegare modi, tempi, rischi e vantaggi facendo un confronto con la successiva asta giudiziaria. In questa guida la normativa in merito spiegata in maniera semplice.

Cos’è il pre-asta e come funziona

Pre-asta è un termine entrato in uso e, come suggerisce il nome stesso, si riferisce ad una compravendita precedente all’asta giudiziaria e con l’effetto di bloccarla in via definitiva.

Funziona così: una persona interessata ad un immobile pignorato procede alla vendita tra privati, senza contattare i soggetti coinvolti nell’asta, quindi il custode e il delegato. La compravendita si svolge interamente sul mercato tradizionale e solitamente avviene quando la casa in questione ha un valore superiore al debito contratto (e dunque il proprietario vuole garantirsi un margine di guadagno). I soggetti coinvolti nella vendita sono il proprietario dell’immobile e il compratore privato, previo il nulla osta del o dei creditori.

L’effetto della compravendita in pre-asta è l’estinzione del debito, del pignoramento e il blocco totale dell’asta che, altrimenti, ci sarebbe stata. Così il debitore evita la svalutazione del proprio bene e lo spettro del “debito residuo” dovuto al creditore.

La peculiarità del pre-asta è il fatto di assicurare un margine di guadagno in capo al venditore cosa che, invece, nell’asta difficilmente avviene, poiché i beni vengono aggiudicati a prezzi stracciati (anche il 30-40% in meno del loro valore di mercato).

Come procedere all’acquisto

I passi da seguire per comprare in pre-asta sono i seguenti:

• verificare l’RGE dell’immobile sul Portale delle vendite Pubbliche;
• richiedere l’atto di proprietà del bene;
• verificare i dati catastali, la presenza di ipoteche e altri pegni;
• verificare eventuali spese condominiali arretrate del vecchio proprietario.

Di norma la compravendita in pre-asta si svolge come una normale compravendita ma avviene presso il tribunale esecutivo in presenza delle parti e con l’assistenza di un notaio. Venditore e compratore devono firmare il contratto e consegnare il corrispettivo al notaio, a questo punto il creditore deve rilasciare una dichiarazione scritta in cui rinuncia a proseguire la procedura. Dopo la dichiarazione di estinzione redatta dal giudice, il notaio potrà consegnare il corrispettivo al creditore.

Quali sono i rischi di comprare in pre-asta?

Per chi acquisita con questa tipologia di vendita non ci sono particolari rischi. Anzi, di solito, è garantito un certo risparmio economico dato che il prezzo viene concordato al fine di evitare l’asta. Tuttavia il saldo finale sarà comunque meno vantaggioso di quello che si avrebbe avuto in caso di aggiudicazione nel pubblico incanto. Quindi il risparmio sarà inferiore ma compensato dalla certezza di accaparrarsi l’immobile. Nell’asta, invece, non si può mai sapere quanti siano i partecipanti e quali saranno offerte e rilanci degli altri concorrenti. Ed è per questo che molti considerano il pre-asta come una via di mezzo tra la normale compravendita sul mercato tradizionale e le aste giudiziarie.

Pre-asta e saldo e stralcio

Una delle soluzioni per vendere una casa in pre-asta è il saldo e stralcio. Questa operazione si svolge interamente tra debitore e creditore senza l’intervento dell’acquirente. Lo scopo del saldo e stralcio è siglare un accordo per ridurre l’ammontare del debito. Il risultato è presto detto: da una parte l’esecutato ottiene lo “sconto” su quanto dovuto, dall’altra il creditore ha la certezza di incassare velocemente il suo credito, anche se inferiore al valore originario.

Pre-asta, asta giudiziaria e saldo e stralcio sono termini che possono creare confusione tra coloro che non sono esperti. Noi di Immobiliallasta.it possiamo aiutarti a fare chiarezza. Consulta il nostro sito o facci sapere cosa stai cercando, saremo noi a contattarti non appena avremo un immobile adatto alle tue esigenze.

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