Tutto sul pignoramento immobiliare: quando dura, come funziona e che succede dopo la notifica

Ricevere una notifica di pignoramento non è mai una cosa piacevole. Significa che, se non si pagheranno i debiti nei confronti dei creditori, la casa di proprietà rischia di essere venduta all’asta e aggiudicata al miglior offerente.

Il pignoramento di un immobile è un procedimento lungo, costoso e complesso, diviso in diverse fasi che ne ampliano la durata nel tempo. Ma quanto dura esattamente e come si può bloccare? L’intera procedura è disciplinata dal Codice civile (dall’articolo 555 in poi) e può riguardare sia la prima che la seconda casa ma anche terreni, box auto e beni mobili.

Lo scopo del pignoramento è fare in modo che il creditore possa avere indietro le somme che gli spettano e che il debitore non ha pagato (ad esempio le rate del mutuo non versate entro i termini stabiliti dalla banca).

Tuttavia, fino a quando il bene non viene aggiudicato dopo l’asta, l’immobile resta nella disponibilità del titolare che vi può abitare da solo e con la famiglia. Per questa ragione è importante sapere quanto dura il pignoramento, in modo da conoscere quanto tempo si potrà continuare ad abitare nella casa e studiare come (e quando) è possibile bloccare il procedimento.

Quanto dura il pignoramento di un immobile?

Quando un persona riceve a casa la notifica dell’atto di pignoramento la fonte principale di preoccupazione riguarda le tempistiche. Quanto dura il pignoramento di una casa e cosa si può fare durante questo periodo?

Diritto e doveri del debitore – e della sua famiglia – durante il pignoramento sono tassativamente stabiliti dalla legge. La durata invece non è fissa, può variare in base a tanti fattori: la complessità della procedura, l’opposizione del debitore e altro ancora.

Siccome il pignoramento è una procedura lunga e articolata in diverse fasi, in media si stima che la sua durata varia dai 18 ai 24 mesi. Non mancano però i casi in cui la durata del pignoramento della casa è ancora più lunga, anche 5 o 6 anni.

Cosa fare dopo la notifica

Una volta ricevuta a casa la notifica dell’atto di pignoramento, il debitore può continuare a vivere nell’immobile da solo o con la sua famiglia. Difatti fino al momento della vendita in asta, egli è considerato il proprietario della casa.

La notifica del pignoramento deve essere preceduta dal decreto ingiuntivo e dall’atto di precetto. Una volta avvenuta la notifica, il tribunale provvede a nominare un custode, il quale farà in modo che la casa non venga distrutta o danneggiata. Di solito, tranne casi eccezionali, la nomina ricade sul debitore stesso. Nel frattempo il perito incaricato dal tribunale deve valutare l’immobile in vista dell’asta giudiziaria. Come abbiamo appena visto, la durata del pignoramento è piuttosto lunga e durante questo periodo il debitore può tentare soluzioni alternative per evitare la vendita.

Come funziona il pignoramento di una casa?

Quando si parla di pignoramento si deve intendere il procedimento legale che porta all’espropriazione di un bene e alla sua vendita all’asta. Il pignoramento può essere mobile e immobiliare, quest’ultimo tipo può riguardare sia la prima casa che gli immobili adibiti a case vacanze o acquistati per investimento.

Lo scopo del pignoramento immobiliare è conservare l’integrità del bene in attesa della vendita all’asta con la quale recuperare i soldi da consegnare al creditore.

In sintesi, il pignoramento di una casa funziona così:

  • il creditore deve ottenere il titolo esecutivo, ovvero un atto ufficiale in cui risulta che gli spetta il pagamento di una certa somma di denaro da parte del debitore
  • il debitore riceve al proprio indirizzo la notifica del titolo esecutivo e del precetto
  • al debitore vengono offerti 10 giorni di tempo per provvedere ai pagamenti
  • decorsi inutilmente i 10 giorni può avere inizio il pignoramento vero e proprio

La casa soggetta a pignoramento deve essere trascritta in un apposito registro. Durante questa fase – e fino all’esecuzione dell’asta – il proprietario è tenuto a conservare il bene nelle stesse condizioni, ciò per evitare che venga svalutato.

Come bloccare un pignoramento immobiliare

Una volta avviato il pignoramento, quindi dopo la notifica al debitore, ci sono alcune strategie per bloccare il procedimento. Per il debitore infatti non è detta l’ultima parola! Tra il pignoramento e la vendita all’asta, che è l’atto conclusivo, passa un periodo di tempo piuttosto lungo che consente al debitore di trovare soluzioni alternative.

Per bloccare il pignoramento immobiliare, il debitore può agire in due modi:

  • procedere per vie legali e depositare un atto formale di opposizione al pignoramento (entro 20 giorni)
  • trovare un accordo alternativo con il creditore, ad esempio chiedere il “saldo e stralcio”, cioè concordare una somma da pagare per frenare la procedura

La strada del saldo e stralcio spesso viene usata per evitare di prolungare il già lungo iter di pignoramento immobiliare chiedendo al creditore di “chiudere” la procedura in cambio di una somma forfettaria. L’accordo tra debitore e creditore può riguardare sia la somma da versare sia la possibilità di dilazionare il pagamento del debito in tante rate.

Esiste poi un’altra via che blocca il pignoramento e l’esecuzione dell’asta immobiliare. Il decreto Banche del 2016 ha stabilito che dopo la celebrazione di 4 aste sullo stesso immobile la procedura deve avere una battuta d’arresto. In pratica l’asta viene bloccata per evitare che la casa subisca una svalutazione eccessiva, dannosa sia per il creditore che per il debitore. Ad ogni asta deserta, infatti, il prezzo dell’immobile di norma viene abbassato del 25%. Per questo la legge ha messo un tetto massimo al numero di esperimenti di vendita possibili, altrimenti la svalutazione sarebbe inevitabile.

Quanto costa il pignoramento di un immobile

Da sempre il pignoramento immobiliare è un procedura lunga e costosa, nonostante i diversi tentativi operati dalla legge per snellire l’iter burocratico. A sostenere le spese necessarie per avviare il pignoramento è il creditore, cioè colui che chiede al debitore la restituzione delle somme insolute (ad esempio le rate del mutuo).

Difficile calcolare esattamente quanto costa il pignoramento immobiliare, tuttavia possiamo provare a fare delle stime. Il prezzo dipende da diversi fattori, in primis dal valore dell’immobile che si andrà a pignorare. Il creditore che intende procedere con il pignoramento e, successivamente, con la vendita all’asta deve pagare:

  • le spese di notifica, trascrizione, iscrizione a ruolo
  • il compenso del professionista delegato
  • il compenso per il custode giudiziario
  • la notifica del precetto e del pignoramento
  • l’onorario dell’avvocato

Queste elencate sono soltanto le voci di spesa principali del pignoramento, la lista può diventare ancora più lunga a seconda dei casi. A titolo esemplificativo, il pignoramento di un immobile del valore di 200.000 euro può costare al debitore tra i 16.000 ai 18.000 euro.

Come abbiamo visto, il pignoramento è uno dei “tasselli” che anticipano la vendita all’asta di un immobile. Questo procedimento serve a recuperare la somma necessaria a saldare i debiti dell’esecutato, grazie alla somma ottenuta dalla vendita.

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