L’asta è una gara in cui si aggiudica un bene mobile o immobile chi offre il prezzo più alto. In alcuni casi però è possibile fare un’offerta migliorativa dopo l’aggiudicazione. In altre parole il prezzo raggiunto in asta può essere rilanciato ulteriormente.
Le offerte migliorative servono proprio a questo: consentire ad un immobile di raggiungere il prezzo di aggiudicazione più alto possibile, limitando la svalutazione.
Tuttavia la possibilità di presentare un’offerta migliorativa è limitata alle aste con incanto mentre non è in alcun modo possibile in quelle senza incanto (che ormai costituiscono la maggioranza).
In questo approfondimento vedremo cosa sapere sulle offerte migliorative, termini e importo ammessi dalla legge.
Offerta migliorativa dopo l’aggiudicazione nelle aste con incanto
Nelle aste con incanto, che sono la minoranza, si possono fare offerte migliorative anche dopo l’aggiudicazione. Questa possibilità è invece preclusa nelle vendite giudiziarie che si svolgono senza incanto, la modalità largamente seguita nei tribunali italiani.
Vuol dire che la vendita con incanto non si conclude con l’aggiudicazione dell’immobile a colui che ha offerto il prezzo più alto; al contrario sono ammesse offerte migliorative entro 10 giorni dall’asta. Come l’offerta d’acquisto principale, anche quelle successive all’aggiudicazione sono vincolanti e irrevocabili. Vale a dire che l’aggiudicatario definitivo è obbligato a saldare il prezzo, altrimenti perderà la cauzione versata.
Per quanto riguarda l’importo, le offerte migliorative devono superare di almeno un quinto il valore dell’offerta dell’aggiudicatario provvisorio. Le offerte inferiori ad un quinto non saranno prese in considerazione. Il riferimento normativo da cui proviene questa disposizione è l’articolo 584 C.p.c.:
“Avvenuto l’incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine di dieci giorni, ma non sono efficaci se il prezzo offerto non supera di un quinto quello raggiunto nell’incanto.”
La ragione è presto detta: le offerte migliorative nelle aste con incanto servono a rimediare all’inadeguatezza della somma raggiunta. In altre parole evitano che l’immobile in asta subisca una svalutazione eccessiva rispetto al valore che avrebbe sul mercato tradizionale.
Come funziona l’offerta migliorativa
Per fare un’offerta migliorativa bisogna seguire le stesse regole dell’offerta d’acquisto principale. Tutti – eccetto il debitore – possono partecipare all’asta personalmente o con procuratore legale provvisto di procura speciale notarile.
Bisogna compilare l’offerta d’acquisto indicando prezzo, tempo e modalità di pagamento, versare la cauzione e depositarla in Cancelleria.
Il giudice, dopo aver verificato che le offerte migliorative siano compilate correttamente, comunicherà in Cancelleria e all’aggiudicatario l’intenzione di procedere ad una nuova gara.
Possono presentare offerte migliorative sia i nuovi offerenti che gli offerenti della precedente vendita non aggiudicatari. In quest’ultimo caso però dovranno integrare la cauzione precedentemente depositata (che di norma deve corrispondere al 10% del prezzo offerto).
Spirato il termine concesso per fare offerte migliorative, vincerà l’asta con incanto chi ha offerto il prezzo più alto. A questo punto l’aggiudicazione da provvisoria diventa definitiva.
Termine per presentare un’offerta migliorativa
10 giorni è il termine che concede la legge per fare un’offerta migliorativa dopo l’aggiudicazione. Questo termine è perentorio e inderogabile: vuol dire che il giudice non può abbreviarlo né prorogarlo.
Quindi le offerte migliorative presentate oltre il decimo giorno non saranno prese in considerazione.
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