Che cosa significa dal punto di vista legale e fiscale e quando si può ottenere la detrazione

Chi acquista la prima casa, a prescindere dalla categoria catastale e dall’Isee, beneficia di alcune detrazioni fiscali. Cosa spetta invece in caso di mutuo per la seconda casa? 

Se non ha la liquidità di necessaria, avrai sicuramente bisogno di un mutuo bancario. Attenzione però, le condizioni non sono le stesse degli immobili “abitazione principale”, anche se fortunatamente alcune voci si possono portare in detrazione.

Se stai pensando di comprare un immobile per le vacanze, come appoggio per i figli che studiano fuori sede, per goderti la montagna e molto altro, devi assolutamente conoscere i costi da affrontare e le agevolazioni in vigore.

Seconda casa, la definizione legale e fiscale

Prima di vedere le condizioni del mutuo e in che misura è detraibile dalla dichiarazione dei redditi, dobbiamo chiarire cosa si intende per “seconda casa”.  Probabilmente non hai dubbi sul concetto di “abitazione principale”, quella in cui risiedi da solo o con la tua famiglia anagrafica. La prima casa per essere considerata tale dall’Agenzia delle Entrate deve soddisfare alcune caratteristiche:

  • non deve essere un’abitazione di lusso
  • si deve trovare nel comune dove risiede il proprietario o in quello in cui sarà residente entro 18 mesi dalla data di acquisto
  • nello stesso comune il proprietario non deve avere altri immobili di proprietà o con diritto di usufrutto e abitazione

A queste condizioni, il proprietario può richiedere vantaggiose detrazioni fiscali, sempre che non abbia già usufruito del bonus prima casa relativamente ad altri immobili. La ragione delle agevolazioni sulla prima casa è la volontà del legislatore di aiutare il possesso della casa di proprietà per le famiglie.

E invece quando è che si può veramente parlare di seconda casa? Quando un immobile non rientra in nessuno dei casi sopra citati, allora è una “seconda casa”, adibita per le vacanze o per investimento. In poche parole il proprietario non vi sposta la residenza perché vi trascorre solo parte dell’anno (ad esempio i mesi estivi) o perché la affitta a terzi.

Quanto costa il mutuo per la seconda casa

Quando ti presenterai in banca per chiedere il mutuo necessario a procedere all’acquisto dovrai specificare che si tratta di seconda casa. Questa è una distinzione rilevante per tutti gli istituti bancari, serve a stabilire le condizioni per determinare l’importo della rata.

Il costo del mutuo, come quello per la prima casa, dipende da diversi fattori:

  • i tassi di interesse
  • la somma anticipata dal richiedente
  • gli spread bancari
  • la gestione delle pratiche
  • i costi accessori come la perizia e l’istruttoria
  • l’assicurazione (quella scoppio e incendio è obbligatoria, le altre sono facoltative)
  • il numero di anni richiesti per saldare la somma

Una precisazione è d’obbligo: se vuoi chiedere un mutuo per la seconda casa devi sapere che ti costerà di più perché la banca applicherà degli interessi maggiori poiché è un acquisto non agevolato.

Come si calcola la rata per il mutuo seconda casa

Vediamo ora le regole di calcolo per prevedere, almeno in via approssimativa, di quanto sarà la rata mensile per il mutuo seconda casa.

La rata deve rispettare il criterio della “sostenibilità”, deve essere proporzionata alle finanze del richiedente. Di norma la rata mensile per un mutuo seconda casa non deve superare il 25% del reddito mensile dichiarato (per la prima casa è il 30%).

La durata massimo è 30 anni mentre il rapporto tra valore del prestito e valore dell’immobile è del 60% (contro l’80% per l’abitazione principale).

Le tasse da pagare al notaio per il mutuo seconda casa

Prima di approfondire se il mutuo seconda casa è detraibile, occorre avere ben chiara la panoramica delle tasse da pagare. Le tasse si versano direttamente dal notaio dopo la stipulazione della compravendita e dell’atto di mutuo. Di seguito l’elenco delle spese da tenere in considerazione:

  • Imposta di Registro pari al 9% del valore catastale della seconda casa, mentre per le prime case si applica il 2%
  • l’IVA al 10% (anziché al 4%) per chi acquista direttamente dall’impresa di costruzioni
  • Imposta catastale e ipotecaria pari a 50 euro ciascuna, uguale alla prima casa

Il mutuo seconda casa è detraibile?

Veniamo al dunque: come, quando e quali spese per la seconda casa si possono detrarre? Abbiamo già detto che il mutuo per la casa vacanza non è agevolato dallo Stato, di conseguenza non è detraibile. Quindi non potrai scaricare nel 730 gli interessi passivi del mutuo nella misura del 19%, come è stabilito per la prima casa.

In conclusione, l’accensione del mutuo e gli interessi non sono in alcun modo detraibili. Ciò non vuol dire che non esistono altre importanti detrazioni da sfruttare.

Le spese di ristrutturazione e il bonus mobili seconde case sono detraibili

Chiarito il fatto che non si può detrarre il mutuo legato all’acquisto dell’immobile non principale, vediamo quali spese si possono portare in detrazione. Per il biennio 2023-2024 il governo ha confermato diversi bonus edilizi: tra questi il bonus ristrutturazioni e il bonus mobili.

Queste due maxi agevolazioni si possono chiedere anche per le seconde case. In altre parole se hai una seconda casa e vuoi ristrutturarla o restaurarla puoi recuperare il 50% della spesa fino a 96.000 euro. La detrazione andrà ripartita in 10 anni in 10 rate uguali. Stessa cosa per il bonus mobili seconde case, anch’esso detraibile. Ne puoi beneficiare soltanto se hai eseguito interventi di ristrutturazione straordinaria e se hai comprato mobili nuovi ed elettrodomestici di classe energetica alta.

Come vedi, anche se le spese e gli interessi del mutuo non sono detraibili, ci sono altre spese agevolate che si possono recuperare. E questo vale in generale per tutti i bonus edilizi che non fanno distinzione tra prima e seconda casa.

Oltre alle detrazioni in vigore, c’è un altro modo per comprare la seconda casa ad un prezzo conveniente: stiamo parlando delle aste immobiliari. Sul portale Immobiliallasta.it troverai immobili perfetti per essere adibiti a case vacanza, investimenti da affittare o per i figli, baite nei comuni montanari. Non farti scappare questa occasione, dai un’occhiata alle case a disposizione in base ai tuoi gusti e alle tue esigenze!


Iscriviti per ricevere la newsletter settimanale

Trova la tua casa all’asta in modo facile, comodo e sicuro

Lascia un commento