Seconda casa, ecco cosa sapere sul mutuo, sulle detrazioni e sulle tasse da pagare

Sappiamo che, nel nostro ordinamento, acquistare la prima casa gode di un regime fiscale agevolato. Questo vale a prescindere dall’Isee dei richiedenti, a meno che l’immobile in questione si trovi in una categoria catastale di lusso. Grazie ai bonus prima casa e alle detrazioni in vigore, gli acquirenti possono recuperare parte della spesa nella Dichiarazione del redditi e risparmiare su alcune tasse e imposte obbligatorie.

Cosa succede, però, in caso di mutuo finalizzato all’acquisto della seconda casa? Esistono delle detrazioni fiscali e, se sì, a quando ammontano?

In questo approfondimento le informazioni necessarie per capire se il mutuo seconda casa è detraibile e per avere maggiore consapevolezza delle agevolazioni in vigore.

Cos’è la “seconda casa”, la definizione dell’Agenzia delle Entrate

La prima casa è quella in cui il proprietario fissa la residenza e per la quale si ha diritto a sconti e agevolazioni fiscali. Regole diverse, invece, sono in vigore per le seconde e le terze case, le quali hanno un regime fiscale differente e meno vantaggioso.

La prima casa per essere considerata tale dall’Agenzia delle Entrate deve soddisfare alcune caratteristiche:

  • non deve essere un’abitazione di lusso
  • si deve trovare nel comune dove risiede il proprietario o in quello in cui sarà residente entro 18 mesi dalla data di acquisto
  • nello stesso comune il proprietario non deve avere altri immobili di proprietà o con diritto di usufrutto e abitazione

A queste condizioni, il proprietario può richiedere vantaggiose detrazioni fiscali, sempre che non abbia già usufruito del bonus prima casa relativamente ad altri immobili. La ragione delle agevolazioni sulla prima casa è la volontà del legislatore di aiutare il possesso della casa di proprietà per le famiglie.

Prima di approfondire le condizioni del mutuo e la possibilità di detrarre le spese, è necessario chiarire cosa si intende per “seconda casa”. La definizione è necessaria per distinguerla dagli altri immobili e comprendere come mai non si ha diritto alle stesse agevolazioni.

Quando un immobile non rientra in nessuno dei casi sopra citati, allora è una “seconda casa”, adibita per le vacanze o per investimento. In poche parole il proprietario non vi sposta la residenza perché vi trascorre solo parte dell’anno (ad esempio i mesi estivi) o perché la affitta a terzi. Questa appena esposta è la differenza principale tra prima casa – o abitazione principale – e seconda casa.

Come funziona e quanto costa il mutuo per la seconda casa

Quando ti presenterai in banca per chiedere il mutuo necessario a procedere all’acquisto dovrai specificare che si tratta di seconda casa. Questa è una distinzione rilevante per tutti gli istituti bancari, serve a stabilire le condizioni per determinare l’importo della rata.

Il costo del mutuo per la seconda casa dipende da diversi fattori:

  • i tassi di interesse
  • la somma anticipata dal richiedente
  • gli spread bancari
  • la gestione delle pratiche
  • i costi accessori come la perizia e l’istruttoria
  • l’assicurazione (quella scoppio e incendio è obbligatoria, le altre sono facoltative)
  • il numero di anni richiesti per saldare la somma

Attenzione alle spese finali, chi chiede un mutuo per la seconda casa, a prescindere dalla banca alla quale ci si rivolge, dovrà pagare di più rispetto a quanto pagherebbe per la prima casa. Ciò la banca applicherà degli interessi maggiori poiché è un acquisto non agevolato.

Come si calcola la rata per il mutuo seconda casa

Le regole di calcolo per il mutuo seconda casa sono parzialmente diverse. Conoscerle in anticipo può aiutare a prevedere i costi, anche se è buona norma rivolgersi a più istituti bancari e confrontare tariffe e condizioni offerte.

Come per il mutuo prima casa, anche per la seconda la rata deve rispettare il criterio della “sostenibilità”, cioè deve essere proporzionata alle finanze del richiedente. Di norma la rata mensile per un mutuo seconda casa non deve superare il 25% del reddito mensile dichiarato (mentre per la prima casa è il 30%).

La durata massima del mutuo è di 30 anni mentre il rapporto tra valore del prestito e valore dell’immobile è del 60% (contro l’80% per l’abitazione principale).

Quante tasse si pagano per il mutuo seconda casa

Prima di approfondire se il mutuo seconda casa è detraibile, occorre avere ben chiara la panoramica delle tasse da pagare. Le tasse si versano direttamente dal notaio dopo la stipulazione della compravendita e dell’atto di mutuo. Di seguito l’elenco delle spese da tenere in considerazione:

  • Imposta di Registro pari al 9% del valore catastale della seconda casa, mentre per le prime case si applica il 2%
  • l’IVA al 10% (anziché al 4%) per chi acquista direttamente dall’impresa di costruzioni
  • Imposta catastale e ipotecaria pari a 50 euro ciascuna, uguale alla prima casa

Il mutuo seconda casa è detraibile?

Veniamo al dunque: come, quando e quali spese per la seconda casa si possono detrarre? Abbiamo già detto che il mutuo per la casa vacanza non è agevolato dallo Stato, di conseguenza non è detraibile. Quindi non potrai scaricare nel 730 gli interessi passivi del mutuo nella misura del 19%, come è stabilito per la prima casa.

In conclusione, l’accensione del mutuo e gli interessi non sono in alcun modo detraibili. Ciò non vuol dire che non esistono altre importanti detrazioni da sfruttare.

Le spese di ristrutturazione e il bonus mobili seconde case sono detraibili

Chiarito il fatto che non si può detrarre il mutuo legato all’acquisto dell’immobile non principale, vediamo quali spese si possono portare in detrazione. Fino al 31 dicembre 2024, il governo ha confermato diversi bonus edilizi: tra questi il bonus ristrutturazioni e il bonus mobili.

Queste due maxi agevolazioni si possono chiedere anche per le seconde case. In altre parole se hai una seconda casa e vuoi ristrutturarla o restaurarla puoi recuperare il 50% della spesa fino a 96.000 euro. La detrazione andrà ripartita in 10 anni in 10 rate uguali. Stessa cosa per il bonus mobili seconde case, anch’esso detraibile. Ne puoi beneficiare soltanto se hai eseguito interventi di ristrutturazione straordinaria e se hai comprato mobili nuovi ed elettrodomestici di classe energetica alta.

Come vedi, anche se le spese e gli interessi del mutuo non sono detraibili, ci sono altre spese agevolate che si possono recuperare. E questo vale in generale per tutti i bonus edilizi che non fanno distinzione tra prima e seconda casa.

Oltre alle detrazioni in vigore, c’è un altro modo per comprare la seconda casa ad un prezzo conveniente: stiamo parlando delle aste immobiliari. Sul portale Immobiliallasta.it, autorizzato dal ministero della Giustizia e sicuro, puoi trovare moltissimi annunci interessanti. Tanti immobili, di ogni tipologia, prezzo e dimensione, da trasformare nella seconda casa dei sogni. Inoltre il team di esperti di Immobiliallasta.it ti aiuterà a partecipare all’asta senza commettere errori. Non farti scappare questa occasione, dai un’occhiata alle case a disposizione in base ai tuoi gusti e alle tue esigenze!


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