Quante volte hai letto la perizia senza capire cosa stesse dicendo? È importante riuscire a capirla soprattutto quando si parla di abusi. In quest’articolo tratteremo gli abusi sanabili e quelli non sanabili.

Ti spieghiamo cosa accade se l’immobile che ti interessa comprare all’asta presenta degli abusi edilizi, soprattutto se intendi chiedere un mutuo in banca.

Si tratta di un argomento molto delicato che può scoraggiare a partecipare alle vendite giudiziarie. Ma, come ti spiegherò, il più delle volte le banche concedono ugualmente il mutuo in presenza di abusi sanabili e non sanabili. Anzi, è possibile richiedere un mutuo che copra l’80% o il 100% dell’importo di aggiudicazione.

Ecco cosa c’è da sapere sull’argomento e come funziona la richiesta di mutuo per la casa all’asta con difformità edilizie di varia tipologia.

Mutuo su immobile con abuso edilizio

Devi sapere che, a differenza di quanto accade sul libero mercato, se hai adocchiato un immobile all’asta con degli abusi edilizi puoi ugualmente chiedere un mutuo in banca. Ciò perché, per legge, l’esistenza di abusi sanabili e insanabili non implica di per sé il rifiuto dell’istituto bancario. Tuttavia, una volta aggiudicato l’immobile, dovrai sanare gli abusi entro i termini indicati.

Per richiedere il mutuo, oltre ai documenti convenzionalmente richiesti, dovrai mostrare la perizia del tribunale nella quale sono indicati gli abusi edilizi e la loro tipologia. Nella maggior parte dei casi si tratta di irregolarità sanabili con il pagamento di una sanzione amministrativa (il cui importo cambia da Comune a Comune). In altri casi potrebbe essere necessario “il ripristino dei luoghi”, ovvero la demolizione degli interventi abusivi.

La decisione circa la concessione del mutuo dipende sempre dalla valutazione effettuata dalla banca, che tiene conto del valore dell’immobile, della somma richiesta e dell’entità degli abusi. Generalmente la presenza di abusi – anche non sanabili – non è di per sé un impedimento alla concessione del mutuo.

Acquisto casa all’asta con abuso edilizio non sanabile

Se dalla perizia del tribunale risultano abusi non sanabili, non bisogna spaventarsi: questa dicitura non deve spingere a rinunciare all’immobile all’asta!

In questo caso, per ottimizzare la possibilità di avere il mutuo, puoi chiedere al CTU (o ad un consulente privato) maggiori chiarimenti sugli abusi  e informarti sulla procedura di regolarizzazione. Il più delle volte, basta pagare una sanzione amministrativa senza ulteriori adempimenti.

Una cosa importantissima che devi sapere è che hai l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi, detraendo il costo dal prezzo stimato dell’immobile.

Stima immobile totalmente abusivo non sanabile

Se ti è capitato di leggere nella perizia “immobile abusivo non sanabile” vuol dire che l’edificio in questione è totalmente abusivo, quindi realizzato senza un titolo abilitativo rilasciato dalle autorità competenti.

Nessuno può mettere in vendita sul libero mercato immobili/fabbricati totalmente abusivi ma, al contrario, si possono acquistare nelle aste giudiziarie e trasferire agli eredi con testamento.

Comprare casa all’asta con abuso edilizio

Se hai comprato una casa all’asta con abuso edilizio, la legge ammette il cosiddetto “condono tardivo”: si tratta di 120 giorni (o altro termine espressamente indicato) per chiedere al Comune la regolarizzazione della planimetria. 

Il termine per la sanatoria decorre dal giorno di emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice, che segna il passaggio di proprietà all’aggiudicatario.  

Per evitare spiacevoli sorprese, molte persone che si affacciano per la prima volta al mondo delle aste immobiliari scelgono di affidarsi a professionisti del settore. In nostro servizio, ad esempio, garantisce un supporto costante in tutte le fasi dell’asta, compresa la richiesta del mutuo in presenza di abusi. 


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Questo articolo ha 14 commenti.

  1. ELVIO

    Abito in affitto, una casa a schiera con abuso edilizio non sanabile, Bagno in Mansarda, deve andare all’asta, la banca non mi concede il mutuo X l’abuso edilizio, cosa devo fare ???? ELVIO

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Elvio, grazie mille per il tuo commento.
      Esistono delle banche convenzionate con i tribunali che possono erogare il mutuo fino all’80% anche in presenza di abusi.
      Solitamente l’elenco delle banche viene riportato sull’avviso di vendita o sul sito del tribunale.
      Un’altra possibilità è quella di affidarsi ad un professionista, un broker, che troverà il mutuo più adatto alle tue esigenze.
      Speriamo tu riesca ad ottenere la tua casa all’asta!
      Un caro saluto da Irene del team Immobiliallasta.it

  2. Massimo

    Ho acquistato un immobile all’asta, quest’immobile ha una parte abusiva, circa il20% della metratura, questa’buso non era dichiarato nella perizia, e ne sono venuto a conoscenza solo dopo il decreto di trasferimento facendo l’accesso agli atti. Ora mi trovo a dover sanarlo, il problema è l’importo da pagare, il tecnico dice che deve controllare la mappa fotogrammetrica per stabilire l’anno della costruzione, adesso non ricordo bene se l’anno sia il 1977, cmq in base alla data, il prezzo potrebbe variare dai 7000€ ai 30000€. Ci sarebbe un modo per far rivalsa in caso dovessi sborsare la cifra maggiore? Ribadisco che l’abuso non era dichiarato in perizia, in quanto si sono basati solo sulle mappe catastali dove la costruzione abusiva era stata registrata.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Massimo, grazie mille per il commento.

      Per poterti dare una risposta completa ho bisogno di qualche informazione ulteriore.
      L’ultimo bando di vendita ha riportato l’abuso? O non è stato menzionato neanche nell’avviso?
      Attendo una tua risposta!

      Un caro saluto,

      Irene del team Immobiliallasta.it

  3. Antonella

    Devo acquistare una casa dove vi è un abuso edilizio ( le stanze da letto non hanno l’altezza di 2,70) cone fare per ottenere il mutuo dalla banca?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Antonella, grazie mille per il tuo commento.
      Ti consigliamo di rivolgerti ad una delle banche convenzionate con il Tribunale che si occupa dell’immobile.
      Puoi trovare una lista sull’avviso di vendita oppure direttamente sul sito del tribunale.

      Un caro saluto,

      Irene del team Immobiliallasta.it

  4. werre

    Buonasera. Cosa succede se non sano abuso dopo acquisto all’asta?
    E’ possibile sanarlo fra diversi anni se mai dovessi rivenderlo? A quanto ammontano le sanzioni? grazie mille

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Werre, grazie mille per il tuo commento.
      Le tempistiche per sanare un abuso di un immobile aggiudicato in asta sono di 4 mesi dal decreto di trasferimento, documento che attesta la tua piena proprietà dell’immobile.
      Qualora decidessi di sanare l’abuso più avanti, ad esempio quando lo venderai, le cifre variano in base a due principali fattori:
      – il tecnico al quale ti rivolgerai;
      – la sanzione amministrativa.
      Quest’ultima potrebbe variare rispetto a quanto indicato nella perizia – che ti consigliamo sempre di consultare prima dell’asta – nel momento in cui variano le tabelle comunali delle sanzioni amministrative.

      Irene del team Immobiliallasta.it

  5. Maria

    Salve sto partecipando ad in asta ,e al mometo della documentazione, in perizia ho riscontrato delle difformita , vorrei sapere sapere in caso di aggoudocazione a cosa andrei in contro , visto che la spesa scritta in perizia ,e di circa 7,500€ condono edilizio e 1000 euro condono catastale detto questo vorrei sapere se poi pagate queste poyrei rivedere la casa vado incontro ad altre spese che nn sono scritte ? Cosa mi consigliate

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Maria e grazie per il tuo commento,
      devi sapere che, solitamente, le spese relative alla sanatoria degli abusi edilizi sono sovrastimati, per questo ti consiglio di rivolgerti ad un architetto o perito di fiducia per conoscere l’importo effettivo che dovrai pagare in caso di aggiudicazione. Una volta sanati gli abusi, potrai rivendere l’immobile senza problemi o costi aggiuntivi.

      Un caro saluto dal team Immobiliallasta.it

  6. gennaro

    salve ho aquistato un immobile all’asta costruito prima del 1985 ci sono diversi abusi, alcuni sanabili e altri no.
    ho difficoltà a trovare una banca che mi conceda il mutuo per questi abusi edilizi, ho provato a cercare sul sito del tribunale ma non ci sono elenchi di banche.
    come posso fare?

    1. Buonasera Gennaro e grazie per il commento,

      la presenza di abusi edilizi (sanabili e non sanabili) negli immobili all’asta non è di per sé una causa ostativa alla concessione del mutuo. Tuttavia la presenza di abusi di grande entità può influenzare negativamente la decisione della banca.
      Per questa ragione consigliamo sempre ai nostri clienti di consultare attentamente la perizia allegata all’avviso di vendita e di iniziare la ricerca dell’istituto bancario con largo anticipo rispetto alla data dell’asta.
      A questo punto ti suggeriamo di contattare personalmente il CTU, approfondire la natura degli abusi e proseguire nella ricerca di un istituto bancario disponibile.
      Ti ricordo che, in caso di aggiudicazione, dovrai sanare gli abusi entro 120 giorni, o altro termine indicato dal giudice.

      Un caro saluto dal team Immobiliallasta.it

  7. Vincenzo

    Buongiorno! Ho addocchiato un’immobile all’asta che vorrei acquistare, la perizia riporta delle difformità catastali stimate attorno ai 3000 euro.Sono già in contatto con una banca che mi ha confermato la fattibilità dell’operazione a livello reddituale mentre per l’erogazione del mutuo se ne parla ovviamente dopo l’eventuale aggiudicazione ,quindi ci sarà un perito che dovrà redigere una ” valutazione’. L’ incubo ovviamente sarebbe ritrovarmi con l’aggiudicazione e la banca che per questioni di difformità si rifiuta di erogare il mutuo. secondo voi 3000 di difformità possono fare titubare una banca nell’erogazione di un mutuo? Come potrei muovermi per essere più sicuro di un buon esito?
    Grazie
    Vincenzo

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Vincenzo e grazie per il commento,
      vogliamo tranquillizzarti, nella nostra lunga esperienza abbiamo visto banche erogare mutui per immobili all’asta con abusi ben più gravi! Naturalmente occorre procedere con la massima serietà e rivolgersi ad un istituto bancario che garantisca l’erogazione della somma dopo l’aggiudicazione. Per questo può esserti d’aiuto il nostro articolo su Quali banche danno il mutuo per gli immobili all’asta, dove troverai l’elenco degli Istituti convenzionati con i tribunali.
      Ci teniamo a precisare che, generalmente, la presenza di abusi non osta alla concessione del mutuo, purché l’aggiudicatario si impegni a sanarli. Inoltre ti farà piacere sapere che spesso si tratta di importi sovrastimati rispetto alla realtà.
      In ogni caso, il nostro consiglio è mettere fin da subito in chiaro la situazione con la banca e magari rivolgersi ad un tecnico di fiducia al quale far analizzare la perizia dell’immobile.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

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