Che succede se il debitore ha delle morosità in condominio: come ripartire le spese

La vita in condominio può rivelarsi più costosa delle aspettative. Oltre alle spese ordinarie, che sono dovute per la manutenzione degli spazi comuni, potrebbero essere necessarie spese “più sostanziose” per danni o interventi di carattere eccezionale. Le spese di condominio sono ripartite tra i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, in poche parole più è grande l’appartamento di proprietà e più saranno alte le spese da pagare.

Può accadere che un condomino non riesca a saldare quanto dovuto, per problemi economici o altro. In tal caso si viene a creare una situazione di morosità che, se protratta nel tempo, può portare al pignoramento dell’appartamento, all’espropriazione forzata e alla successiva vendita all’asta.

Cosa succede se la casa viene aggiudicata? Chi paga le morosità in condominio, il vecchio o il nuovo proprietario? La legge parla chiaro, ecco le regole previste per le compravendite e per le aste giudiziarie in presenza di morosità condominiali.

Cosa sono le morosità in condominio

Per prima cosa bisogna chiarire cosa sono e che conseguenze hanno le morosità in condominio. Un condomino si dice moroso se non paga le quote condominiali a lui riferibili entro la scadenza stabilita dall’amministratore di condominio o dal regolamento condominiale.

In caso di impossibilità di recuperare le somme non pagate, il condomino potrebbe avviare un’azione giudiziaria volta al recupero del denaro che può avere come conseguenza la vendita all’asta dell’immobile. Questo può accadere quando il condomino moroso non possiede altri beni mobili o immobili con cui pagare i propri debiti.

Le morosità in condominio si generano per il reiterato mancato pagamento delle quote fisse del condomino, cioè per i costi previsti annualmente per le spese di manutenzione del verde, dei posti auto, della portineria, per la pulizia delle scale. Oppure per il mancato pagamento delle spese straordinarie, cioè quelle di carattere eccezionale che servono per riparare danni inaspettati, ad esempio il tetto dopo un forte temporale o un guasto all’ascensore.

Le morosità possono accumularsi negli anni fino a formare un ingente debito che, talvolta, il debitore non è capace di saldare.

Chi paga le morosità in condominio dopo l’asta?

A questo punto una domanda può sorgere spontanea: in casi di compravendita o asta immobiliare chi paga le morosità del precedente proprietario? Che si tratti di compravendite sul mercato tradizionale o di aste giudiziarie, la legge fissa in maniera precisa chi e quanto deve pagare. Per essere precisi l’articolo 63, comma 4, delle Disposizioni attuative del Codice civile disciplina prevede che:

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con
questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello
precedente.

Vale a dire che chi compra un appartamento in condomino all’asta deve pagare le morosità arretrate dell’anno in corso e di quello precedente all’aggiudicazione dell’immobile.
Invece le spese di condominio arretrate non pagate degli anni precedenti restano a carico del debitore, e non si trasmettono all’aggiudicatario.

Come sapere se il tribunale esecutivo ha tenuto conto delle morosità sulla casa all’asta?

Di norma le spese di condominio o altre morosità sono indicate nella perizia del tribunale, quindi sono ben visibili a chi intende partecipare all’asta. Il motivo è presto detto: i documenti del tribunale servono ad illustrare tutte le caratteristiche dell’immobile e devono essere utili a determinare il prezzo da offrire. La perizia tecnica difatti deve indicare i metri quadrati, la presenza di abusi, lo stato dell’immobile, eventuali diritti di soggetti terzi e ogni altro dettaglio utile ai partecipanti.

Ma come si può sapere se nell’acquisto all’asta si è tenuto conto delle morosità? Per averne la certezza il perito incaricato dal tribunale deve chiedere all’ amministratore le morosità condominiali sull’immobile. Qualora risultasse che nel determinare il prezzo il tribunale non abbia tenuto delle morosità o di altri problemi che possono svalutare la casa, l’ammontare della svalutazione sarà scalato dal prezzo di aggiudicazione dell’immobile.

Curioso di saperne di più sul mondo delle aste? Ogni giorno appartamenti e ville vengono venduti nelle aste giudiziarie in tutta Italia, un’occasione unica per acquistare immobili  prezzi vantaggiosi. Se non sai dove trovare gli annunci e vuoi il supporto di personale competente, dai un’occhiata al sito Immobiliallasta.it.


Iscriviti per ricevere la newsletter settimanale

Lascia un commento