Il quadro fiscale per le compravendite immobiliari è cambiato: ecco le novità

La Manovra 2204 ha apportato diverse novità in tema di tasse sugli immobili. Queste riguardano sia la tassazione applicata sugli affitti brevi sia la tassazione legata alle compravendite. In modo particolare, la Manovra 2024 va a modificare le tasse per le case che hanno subito interventi agevolati dal Superbonus 110%.

Il motivo di questa modifica è impedire compravendite speculative, cioè la pratica di chi ha acquistato una casa da da ristrutturare con i bonus statali per poi rivenderla ad un prezzo maggiorato.

In linea generale, alcuni proprietari di casa potrebbero subire un aumento delle tasse. Ecco cosa è cambiato con l’entrata in vigore della legge di Bilancio per il 2024 e che regole si applicano in caso di prima e seconda casa.

Cosa prevede la Manovra 2024: le misure principali

Come anticipato, la Manovra per il 2024 confermata dal governo apporta alcune modifiche alle tasse applicate sugli immobili. La novità principale riguarda le abitazioni che sono state ristrutturate tramite Superbonus, per le quali, in caso di vendita, si dovrà pagare una tassa sulla plusvalenza. Ecco cosa prevede la Manovra 2024 sul tema “casa”:

  • gli affitti brevi con cedolare secca passano al 26%
  • le compravendite di immobili ristrutturati usufruendo del Superbonus prevedono una tassa del 26%
  • i bonifici per i lavori eseguiti con i vari bonus edilizi in vigore sono soggetti a ritenuta dell’11%
  • per gli immobili ubicati all’estero, l’Iva sale all’1,06%

Il capitolo più importante è dedicato al Superbonus, misura agevolativa che, in molti casi, sparirà nel 2024. A partire dal 1° gennaio 2024, la plusvalenza derivante dalla vendita di una casa ristrutturata non sarà più considerata come “redditi diversi” all’interno della Dichiarazione dei redditi. Al contrario il proprietario che vende casa dovrà pagare il 26% di tasse, calcolato sull’intera plusvalenza.
Ciò vuol dire che chi sperava di guadagnare sulla vendita di una casa ristrutturata tramite Superbonus avrà una tassa in più da pagare. Vi sono però dei casi di esclusione:

  • se l’immobile ristrutturato è stato acquisito tramite donazione o successione
  • se l’immobile ristrutturato è “abitazione principale”

Cosa cambia per la prima casa nel 2024

La Manovra 2024 non va a modificare il quadro fiscale previsto per la prima casa. Restano le agevolazioni fiscali per aiutare giovani, famiglie e single ad acquistare l’abitazione principale. Ne hanno diritto tutti i contribuenti a prescindere dall’età e dal reddito.
Le agevolazioni prima casa valgono per le abitazioni di tipo civile nelle categorie catastali: A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11. Invece non ci sono agevolazioni prima casa per le abitazioni di lusso, le ville, le abitazioni signorili e i castelli. Chi compra la sua prima casa da privato deve versare le seguenti tasse:

  • un’imposta del 2% calcolata sulla rendita catastale
  • imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro

Se la prima casa viene acquistata direttamente dall’impresa costruttrice si deve aggiungere l’Iva e l’imposta di registro sale a 200 euro, invece imposta ipotecaria e catastale restano invariate di 50 euro ciascuna.
Inoltre la Manovra finanziaria ha prorogato fino al 31 dicembre 2024 il Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, grazie al quale alcune categorie prioritarie possono avere la garanzia massima dell’80% sulla quota capitale dei mutui. Ne possono beneficiare i cittadini che:

  • hanno età inferiore ai 36 anni
  • dichiarano un ISEE non superiore ai 40.000 euro
  • hanno la cittadinanza italiana o regolare permesso di soggiorno
  • non possiedono un altro immobile “prima casa”

Quali sono le tasse sulla seconda casa

La Manovra 2024 lascia inalterate le tasse sulla seconda casa. Chi compra da un venditore privato un’abitazione diversa dalla “prima casa”, deve pagare

  • imposta catastale pari a 50 euro
  • imposta ipotecaria pari a 50 euro
  • imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile

Mentre chi acquista la seconda casa dall’impresa costruttrice deve versare le tasse seguenti:

  • imposta catastale di 200 euro
  • imposta ipotecaria di 200 euro
  • imposta di registro pari al 10% del valore catastale dell’immobile (la percentuale sale al 22% se si tratta di “immobile di lusso”)

Sono tante le cose da sapere sugli immobili, in particolare su tasse e oneri da versare. Chi compra un immobile, infatti, deve considerare all’interno della spesa complessiva anche la tassazione che si applica sulla compravendita. Anche per questo comprare casa all’asta è più vantaggioso rispetto al mercato tradizionale. Gli immobili all’asta, infatti, hanno prezzi decisamente inferiori con un risparmio stimato del 40%! In questo modo si può realizzare il sogno di comprare la prima o la seconda casa senza spendere cifre proibitive.

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