Nelle compravendite di immobili l'Iva non è sempre dovuta: ecco quando e quanto si deve pagare

Quando si compra casa è fondamentale pianificare le spese dovute sia al venditore che alle casse dello Stato. Ogni compravendita è soggetta a una specifica tassazione dalla quale il compratore non può sottrarsi. Esistono infatti delle imposte sempre dovute, sia che si compri sul mercato tradizionale che nelle aste giudiziarie.

Ad esempio chi acquista un fabbricato abitativo deve pagare l’Iva? Quali sono le tasse da pagare, come calcolarle e quando vanno versate? Questi sono alcuni dei dubbi più comuni che riguardano chi compra casa. In questa guida completa tutte le informazioni sulla tassazione e i casi in cui è dovuta l’Iva su un fabbricato abitativo.

Le imposte da pagare quando si compra casa

Si sa che chi compra casa deve pagare allo Stato una serie di tasse e imposte, alcune determinate in misura fissa altre calcolate in modo proporzionale in base al prezzo dell’abitazione. Per questo motivo è importante avere ben chiara la panoramica dei costi complessivi da versare per le compravendite immobiliari. Calcolare in anticipo le imposte da pagare può essere molto untile per pianificare le spese future per comprare gli arredi, pagare il trasloco, il notaio, l’agenzia immobiliare e così via.

Le imposte da pagare per chi compra un fabbricato abitativo dipendono da due fattori:

  • innanzitutto dalla tipologia di abitazione, ad esempio se di lusso sono previste più tasse
  • il soggetto che vende il fabbricato, se privato cittadino, agenzia o impresa costruttrice

Questi fattori combinati tra loro fanno variare la spesa complessiva legata all’acquisto. In alcuni casi, come vedremo nel dettaglio, oltre alle classiche imposte di registro e catastale si aggiunge l’Iva, cioè l’Imposta sul valore aggiunto da versare in misura del 4%, 10% o 22% a seconda dei casi.

Fabbricato abitativo, quando si paga l’Iva?

In alcuni casi specifici l’acquirente, oltre al prezzo dell’immobile, deve pagare l’Iva su un fabbricato abitativo. Si tratta di ipotesi circoscritte: l’Iva è dovuta solo in caso di acquisto avvenuto da imprese soggette a Iva, cioè le imprese che costruiscono e ristrutturano edifici ad uso abitativo.

Ciò vuol dire che non tutte le cessioni di immobili sono soggette a Iva, ma solo quelle che riguardano fabbricati abitativi comprati direttamente dal costruttore. A quanto ammonta esattamente la tassazione? Chi procede a questo tipo di compravendita deve pagare allo Stato – oltre alle altre imposte – un’aliquota del 10% a titolo di imposta sul valore aggiunto.

L’Iva per i fabbricati abitativi è ridotta se si richiede l’agevolazione “prima casa”: in tale circostanza si dovrà pagare il 4% e non il 10%. Caso eccezionale per i fabbricati abitativi di lusso, a prescindere che si tratti di prima o seconda casa, l’acquirente deve sempre versare a titolo di Iva il 22% calcolato sul prezzo della casa.

Fabbricato abitativo, quanto si paga di imposta di registro

L’imposta sul valore aggiunto non è l’unica voce fiscale da prendere in considerazione. Chi compra un fabbricato abitativo da privato deve versare l’Imposta di Registro.

L’imposta di registro si paga al momento della stipulazione dell’atto notarile di compravendita nella misura seguente:

  • 200 euro in misura fissa, in caso di cessioni soggette a Iva
  • in misura proporzionale del 9% per cessioni esenti Iva
  • in misura proporzionale del 2% per chi ha diritto al bonus prima casa

Come funziona l’agevolazione “prima casa”

A determinate condizioni, chi compra un fabbricato abitativo sul mercato tradizionale o all’asta può usufruire di vantaggiose agevolazioni fiscali a patto che l’abitazione sia “prima casa”. Cosa vuol dire esattamente e quali sono i vantaggi fiscali?

In poche parole l’agevolazione consiste nella riduzione delle imposte da versare all’Erario, a prescindere dall’età del richiedente. In caso di venditore privato o di asta immobile, ecco in cosa consiste l’agevolazione prima casa:

  • imposta di registro al 2%
  • imposta ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna

Invece, se la prima casa è un fabbricato abitativo acquistato direttamente dall’impresa costruttrice o di ristrutturazione, le imposte sono agevolate nella misura seguente:

  • Iva al 4%
  • imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna

Attenzione però, per beneficiare dell’agevolazione prima casa la legge fissa alcuni requisiti imprescindibili:

  • l’immobile acquistato sul mercato tradizionale o nelle aste immobiliari non deve essere “di lusso”
  • la casa deve trovarsi nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la residenza, o nel Comune in cui intende trasferirsi entro 18 mesi dall’acquisto

Come abbiamo visto, quando si parla di tassazione e agevolazioni prima casa non ci sono differenze tra comprare una casa all’asta o da privati e agenzie immobiliare. Tuttavia il vantaggio indiscusso di comprare nelle aste giudiziarie è il prezzo a cui si conclude l’affare: può arrivare fino al 40% in meno rispetto al mercato tradizionale!

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