Ipoteca sulla casa all’asta: ecco che cos’è un’ipoteca e a quali rischi vai incontro se non sai come gestirla.

Comprare una casa all’asta ha diversi vantaggi, soprattutto economici, ma cosa succede se decidi di comprarne una e scopri che su questa grava un’ipoteca? Per fugare ogni dubbio, ti spiegheremo cosa devi fare e quali sono le conseguenze dell’ipoteca sulla casa all’asta del vecchio proprietario. Scopriamolo insieme!

Ipoteca casa all’asta

L’ipoteca, per definizione, è il diritto di garanzia che il creditore ha su un prestito che gli viene concesso. Nel nostro ordinamento esistono tre tipologie di ipoteca:

  • giudiziale
  • legale
  • volontaria

La prima – l’ipoteca giudiziale – viene iscritta a fronte di una condanna emessa in sede legale e prevede il pagamento di una somma tramite i beni in possesso al debitore; l’ipoteca legale, invece, viene emessa dal venditore di un immobile come garanzia sul pagamento dell’immobile stesso; la terza e ultima, quindi l’ipoteca volontaria, è la più diffusa e viene iscritta volontariamente dal proprietario dell’immobile come garanzia del prestito che gli è stato concesso (ad esempio a seguito del mutuo bancario).

Ad esempio, a fronte di un mutuo richiesto per l’acquisto di un immobile, il notaio provvede all’iscrizione dell’ipoteca come garanzia sul prestito erogato. In tal modo, in caso di insolvenza, il richiedente garantisce alla banca di poter recuperare il credito mediante la vendita della casa stessa.

Una delle motivazioni per cui una casa viene venduta all’asta può essere proprio il diritto che la banca decide di esercitare a fronte del mancato pagamento delle rate del mutuo da parte del debitore.

Infatti l’ipoteca iscritta al momento del prestito permette all’istituto bancario (nel caso in cui il debitore non paghi regolarmente e in maniera continuativa le rate del mutuo) di chiedere al tribunale il pignoramento e poi la vendita giudiziaria, così da poter recuperare le somme non versate.

Acquisto all’asta e cancellazione dell’ipoteca

Che cosa succede, quindi, se acquisti una casa all’asta su cui sono iscritte delle ipoteche? Niente paura! È importante che tu sappia che, nel momento in cui ti aggiudichi l’immobile, il tribunale dell’esecuzione cancella le ipoteche iscritte.

Precisamente, il giudice elimina le ipoteche con l’emanazione del decreto di trasferimento  con cui:

  • stabilisce in via definitiva il passaggio di proprietà della casa
  • ordina la cancellazione dei gravami presenti (tra cui i pignoramenti e le ipoteche)

Questo serve a trasferire l’immobile al nuovo proprietario libero dai “pesi giuridici”, indipendentemente dal decorso dei termini di opposizione alla vendita da parte del debitore.

Dove e come capire se e quali ipoteche ci sono

Per conoscere se sull’immobile all’asta che hai adocchiato siano presenti delle ipoteche, devi assolutamente consultare con attenzione la perizia redatta dal CTU, ovvero il perito incaricato dal tribunale per valutare l’immobile. Nella perizia tecnica allegata all’avviso di vendita troverai tutte le informazioni sull’immobile, anche quelle riguardanti le ipoteche – se ci sono e quali sono – i diritti di terzi e la presenza di abusi edilizi sanabili e non sanabili.

Chi paga la cancellazione delle ipoteche?

Se ti stai domandando a chi spetti il pagamento delle ipoteche (e degli altri pegni iscritti dal debitore) sull’immobile, ho una buona notizia per te: il costo è a carico della procedura.

Soltanto in alcune ipotesi residuali, le spese potrebbero essere a carico dell’aggiudicatario; per saperlo è fondamentale che tu legga quanto riportato nell’avviso di vendita, dove sono specificate le spese da sostenere per l’asta giudiziaria e quelle accessorie.

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Questo articolo ha 10 commenti.

  1. Manuela

    Buongiorno o comprato una casa all’asta e nel decreto di trasferimento scrive le cancellazioni parzialmente dele ipoteche …ma cosa vuol dire ?

    1. Buongiorno Manuela e grazie per il commento,
      la legge vuole agevolare le vendite giudiziarie di mobili e immobili, per questo i beni aggiudicati all’asta passano al nuovo proprietario liberi da ipoteche o altri pegni del debitore. Detto semplicemente, vuol dire che il giudice ordina la cancellazione immediata e integrale delle ipoteche, sia precedenti che successive al pignoramento.
      A questa, che è la regola generale, possono subentrare dei casi eccezionali: ad esempio il giudice non può cancellare l’usufrutto, il diritto abitazione, i fondi patrimoniali e altre trascrizioni che trovi indicate nell’avviso di vendita (qualora risultino opponibili alla procedura).
      Per rispondere al tuo dubbio, sarebbe utile se ci riportassi, parola per parola, quanto scritto nel decreto di trasferimento e poi ti consiglieremo cosa fare!

      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  2. sha

    buonasera
    se nella perizia ce scritto ipoteca volontaria di 253000 euro,e l asta della casa e di 100000 euro,cosa vuol dire ? che quando compro la casa devo pagare io l ipoteca della casa??
    grazie

    1. Buongiorno e grazie per il commento,
      a tal proposito vogliamo rassicurati: le ipoteche del debitore non si trasmettono in nessun caso all’aggiudicatario! Il giudice provvederà a cancellare l’ipoteca volontaria al momento dell’emissione del decreto di trasferimento, che segna il definitivo passaggio di proprietà.
      Questa regola si ricava dall’articolo 586 del C.p.c. secondo cui il giudice ordina la cancellazione “delle trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’aggiudicatario a norma dell’articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento.” Se desideri ulteriori chiarimenti troverai utile questo nostro articolo sul tema Ipoteca casa all’asta: quali sono i rischi?

      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

      1. Gino

        Buongiorno, ho acquistato casa all’asta e decreto di trasferimento emesso a metà agosto, ad oggi non risultano ancora cancellate le ipoteche e non risulta neanche essere fatta la registrazione registrazione catasto per il cambio proprietario. Il delegato alla vendita mi ha detto che sono due procedure diverse e ci vorranno mesi. Sapete dirmi se ci sono effettivamente dei termini così lunghi? Così facendo sono impossibilitato a richiedere il mutuo…

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Gino, grazie per il tuo commento.
          Purtroppo le lungaggini burocratiche sono ben note, per cui non devi assolutamente preoccuparti delle tempistiche così lunghe. Ad ogni modo, per la richiesta del mutuo fa fede il decreto di trasferimento e quindi non avrai problemi con la banca.

          In bocca al lupo!

          Il Team di Immobiliallasta.it

  3. Lucia

    Sulla casa esistono due ipoteche della stessa banca relative a due mutui. Uno dei due a seguito morosità ha determinato la procedura di vendita all’asta. L’altro mutuo risulta invece in regolare ammortamento. Chiedo: l’immobile può essere venduto all’asta? E la seconda ipoteca a fronte del mutuo regolare ?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Lucia,
      normalmente l’asta può svolgersi a prescindere dai gravami presenti sull’immobile. Infatti, una volta avvenuta l’aggiudicazione, con l’emissione del decreto di trasferimento il giudice cancella tutte le ipoteche iscritte. Vuol dire che il bene viene trasferito al nuovo proprietario “libero”.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  4. LUCIA

    Buongiorno, questo vuol dire che la banca deve rinunciare alla garanzia ipotecaria sul secondo mutuo?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Lucia, grazie per il tuo commento. Quando una casa viene ipotecata e messa all’asta vengono cancellate tutte le ipoteche e la somma ricavata viene divisa tra i creditori in ordine cronologico.

      Speriamo di aver chiarito il tuo dubbio.

      Il Team di Immobiliallasta.it

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