Ecco cosa succede se l'aggiudicatario è inadempiente e non salda il prezzo

Hai pensato di partecipare ad un’asta giudiziaria e magari comprare un immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quelli del mercato tradizionale? Se la risposta è sì, dovresti prima conoscere tutti gli aspetti delle aste e poi valutare quanto offrire.

Le aste hanno un iter diverso dalle compravendite tra privati, sia riguardo alla determinazione del prezzo che alle modalità di vendita. Tra questi aspetti c’è n’è uno in particolare che merita di essere approfondito: che succede in caso di inadempimento dell’aggiudicatario.

Prendiamo il caso che tu decida di partecipare ad una vendita giudiziaria, cosa succederebbe se fossi l’aggiudicatario ma decidessi di non pagare la somma? Insomma, che succede se dovessi cambiare idea?

Detto in poche parole si verrebbe a creare un caso di “inadempimento”. Vediamo nel dettaglio le sanzioni e le conseguenze per l’aggiudicatario che non vuole (o non può) pagare il prezzo stabilito.

Asta immobiliare, l’offerta è irrevocabile: ecco cosa significa

L’asta giudiziaria è un modo alternativo alla vendita tradizionale per comprare la prima casa o immobili da affittare e rivendere. Proprio per questo richiede la stessa serietà.
Per tutelare la regolarità delle aste la legge prevede che le offerte, cioè il prezzo che ciascun partecipante decide di offrire per un certo immobile, sia “irrevocabile”.

Quindi se decidi di partecipare a una vendita giudiziaria, una volta presentata l’offerta non potrai tirarti indietro. Si possono creare due situazioni differenti:

  • se ci sono altri offerenti e la tua offerta non è la più alta, l’immobile sarà aggiudicato a chi ha indicato il prezzo maggiore e ti sarà restituita la cauzione versata
  • se sei l’unico offerente, cioè l’unica persona interessata ad acquistare quel bene, sarai automaticamente considerato aggiudicatario

Inadempimento aggiudicatario: tutte le conseguenze

Il modo migliore per spiegare le conseguenze dell’inadempimento dell’aggiudicatario di un bene all’asta è partire da un esempio pratico. Immagina che, dopo aver preso parte ad una vendita giudiziaria, l’aggiudicatario decida di non versare la somma offerta. L’immobile in questione sarebbe messo di nuovo all’asta, probabilmente ad un prezzo inferiore rispetto all’incanto precedente. Ciò significherebbe minori possibilità per il creditore di recuperare il credito e l’impossibilità del debitore di liberarsi dai debiti accumulati.

Ora che conosci le conseguenze dell’inadempimento, vediamo quali potrebbero essere le sanzioni a carico dell’aggiudicatario che non salda il prezzo entro i termini stabiliti dal tribunale. In primo luogo l’aggiudicatario inadempiente perderebbe la cauzione versata, obbligatoria per chiunque voglia partecipare ad un’asta immobiliare.

La cauzione ha una duplice valenza: può servire come anticipo sul prezzo in caso di aggiudicazione oppure può essere trattenuta dal tribunale nel caso in cui non avvenga il saldo.

Ma oltre alla perdita della cauzione (che normalmente varia dal 10% al 20% del prezzo offerto), c’è un’altra possibile conseguenza spiacevole. Se l’immobile viene venduto ad un prezzo inferiore nell’asta successiva, l’aggiudicatario inadempiente dovrà pagare la differenza di prezzo.

Questo principio è stabilito all’articolo 585, comma 4, del Codice civile:

Per il nuovo incanto si procede a norma degli articoli 576 e seguenti. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione confiscata, risulta inferiore a quello dell’incanto precedente, l’aggiudicatario inadempiente è tenuto al pagamento della differenza.

Ricapitolando, se l’aggiudicatario non versa quanto dovuto è condannato a pagare la differenza tra il prezzo offerto e quello minore per il quale la vendita è avvenuta, dedotta la cauzione già trattenuta.

Perché l’offerta è irrevocabile e l’inadempienza dell’aggiudicatario è punita?

A questo punto ti starai chiedendo come mai la legge voglia sanzionare l’aggiudicatario inadempiente che non salda la somma offerta. Il motivo è molto semplice: le vendite all’asta, esattamente come le compravendite tra privati sul mercato tradizionale, richiedono serietà.

Per questo motivo l’offerta presentata per partecipare alla vendita giudiziaria si considera “irrevocabile”. Vale a dire che non ci si può tirare indietro una volta consegnata al giudice esecutivo. Se tutti i possibili compratori facessero così, crescerebbe il rischio di svalutare gli immobili in asta, a svantaggio sia del creditore che del debitore (che non riuscirebbe a saldare i suoi debiti).

Le conseguenze in capo all’aggiudicatario inadempiente servono per assicurare che l’asta immobiliare si svolga in modo serio e che le offerte vengano presentate da persone effettivamente interessate all’acquisto.

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