Regole di calcolo importi per l’imposta di registro della prima e seconda casa all’asta

Ci sono diversi modi per comprare casa, tramite agenzia immobiliare o tra privati (quando la vendita si svolge sul mercato tradizionale) oppure tramite aste immobiliari. Queste ultime hanno il vantaggio di avere prezzi decisamente inferiori e non richiedono l’intervento del notaio, a meno che non si debba stipulare un mutuo per saldare la somma.

Come avviene per gli acquisti sul mercato tradizionale, anche le case all’asta sono soggette all’imposta di registro. Chi si aggiudica l’immobile, quindi, deve versare le imposte allo Stato calcolate in base al tipo di abitazione.

Le imposte sono differenziate in base al fatto che si tratti di “abitazione principale” o seconda casa, ad esempio un appartamento di villeggiatura o da affittare agli studenti. Ecco i dettagli sull’imposta di registro per la prima e la seconda casa comprate all’asta, come si calcola e quando va pagata.

Imposta di registro prima seconda casa all’asta: cosa sapere

Nelle aste, come sul mercato tradizionale, chi acquista una casa deve versare alcune imposte. Chi si aggiudica l’immobile, quindi, deve pagare:

  • la marca da bollo necessaria per partecipare all’asta, dal valore di 16 euro
  • la cauzione, che in caso di aggiudicazione viene sottratta al prezzo di aggiudicazione
  • la somma per l’acquisto dell’immobile
  • le imposte obbligatorie per legge

Il valore delle imposte dipende dal fatto che si tratti di prima o seconda casa. C’è però un vantaggio rispetto alle compravendite: nelle aste l’imposta di registro si calcola in maniera diversa e più conveniente. Nelle aste l’imposta di registro viene calcolata sul prezzo di aggiudicazione (e non sulla rendita catastale). Ciò è stabilito nel Testo Unico dell’Imposta di registro all’articolo 44:

per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all’asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione.

Mentre nelle normali compravendite l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di cessione e sul valore catastale.

Imposta di registro prima casa all’asta: quanto costa

Chi acquista un immobile da adibire a prima casa, quindi come abitazione principale, ad un’asta giudiziaria ha diritto ad alcune agevolazioni. Ad esempio l’imposta di registro da versare è inferiore. Ecco le condizioni da rispettare:

  • la casa non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9
  • l’immobile non deve essere “di lusso”, quindi abitazione signorile, villa, castello e palazzo di pregio storico e artistico
  • l’acquirente deve avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile
  • il trasferimento nell’immobile aggiudicato deve avvenire entro 18 mesi dall’acquisto

In presenza di questi requisiti, l’imposta di registro per la prima casa all’asta va versata in misura del 2% (anziché il 9%).

Nelle aste immobiliari l’imposta di registro si calcola a partire dal prezzo di aggiudicazione e non dal valore catastale. Questo comporta un risparmio notevole perché, nella maggior parte dei casi, il prezzo di aggiudicazione è di gran lunga inferiore al valore effettivo e di mercato dell’abitazione.

Quando si paga l’IVA sulle case all’asta?

Di norma quando si compra una casa in un’asta giudiziaria l’aggiudicatario deve versare:

  • l’imposta di registro
  • l’imposta ipotecaria
  • l’imposta catastale

In alcuni casi è necessario pagare anche l’IVA. Questo adempimento è obbligatorio quando la casa all’asta deriva dal fallimento di un’impresa costruttrice.

Si può avere lo sconto sull’imposta di registro prima casa?

Esiste un modo per pagare meno l’imposta di registro ottenendo una agevolazione. Per farlo bisogna dichiarare la destinazione dell’immobile nella domanda di partecipazione all’asta. In questa fase se si vuole pagare il 2% anziché il 9%, bisogna specificare che l’immobile sarà “prima casa”. In alcuni casi queste informazioni possono essere rese dopo l’aggiudicazione ma mai in seguito all’emissione del decreto di trasferimento del giudice.

Quanto costa l’imposta di registro per la seconda casa all’asta

Sulla seconda casa, come noto, l’Agenzia delle Entrate prevede una tassazione maggiore in caso di compravendita. Questa regola si estende anche agli immobili acquistati nelle aste giudiziarie.
L’aggiudicatario dovrà versare l’imposta di registro pari al 9% (e non il 2% come previsto per la prima casa) calcolato sul valore di aggiudicazione e non su quello catastale.

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Questo articolo ha 12 commenti.

  1. Dario

    Buona giornata,

    dopo aver vinto l’asta, nonostante ho lasciato tutti i miei documenti c-fiscale e carta identità,

    sul verbale di aggiudicazione vedo scritto il mio comune di nascita errato,

    dopo averlo comunicato, e dopo un po di tempo, il delegato mi invia il verbale corretto.

    Successivamente sulla mia richiesta di possesso prima casa, ho scritto correttamente il luogo di nascita ma,

    sul decreto di trasferimento hanno segnato nuovamente il luogo di nascita errato,

    il delegato mi ha detto che possiamo rettificarlo successivamente,

    Quanto tempo ho a disposizione ?

    Ci saranno altri costi da sostenere ?

    Queste spese saranno pagate con l’acconto spese che io ho versato ?
    Visto che non è mio l’errore, posso recuperarle ?

    Si accettano consigli e ringrazio anticipatamente.

    Saluti

    Dario

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Dario, grazie per il tuo commento. Non ti preoccupare, c’è sempre modo di poter rettificare l’errore. Ti consigliamo di rivolgerti al delegato alla vendita per avere tutte le informazioni sulle tempistiche e i costi, dato che sarà lui a detrarre la somma dal fondo spese.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  2. mario

    buongiorno , mi risulta che anche all acquisto di immobili in asta si possa presentare istanza di richiesta prezzo valore ..
    vero ?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Mario, grazie per il tuo commento.
      Hai ragione, anche per acquistare gli immobili in asta si può presentare l’istanza di richiesta prezzo valore.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  3. Rosy

    Buona sera. Io mi sono aggiudicata per una casa in asta. Attualmente sono un italiana residente al estero ( iscritta anche all’AIRE) e ho già una casa in Italia, sulla quale pago l’IMU. Mi hanno detto che se sono Italiana residente all’estero ed iscritta all’AIRE potrei cmq avere una prima casa (agevolazioni) in Italia. Le mie domande sono: 1) posso dichiarare come prima casa che ho comprato all’asta visto che fino adesso non ho nessuna prima casa in Italia?
    2) oltre alla tassa d’impostazione ci sono anche altre tasse se la casa comprata all’asta è nuova (non è mai stata abitata )?
    Grazie in anticipo Rosy

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Rosy, grazie per il tuo commento.
      Certo, puoi specificare come prima casa l’immobile che preferisci. Per quanto riguarda il secondo quesito, invece, cosa intendi esattamente per casa mai abitata? Il debitore era un privato che non è mai entrato in casa o è andata all’asta per la ditta di costruzione?

      Il Team di Immobiliallasta.it

  4. Francesco

    Salve, ho acquistato un’appartamento all’asta, mi viene chiesto se voglio applicazione del criterio prezzo valore, l’immobile è stato acquistato per 28mila euro ed ha una rendita catastale di € 129,11, cosa mi conviene?

  5. Alessio

    Mi sembra di aver capito che per calcolare l’imposta di registro su una casa aggiudicata all’asta come seconda casa (trattasi di debitore privato), si possa usufruire del calcolo su base imponibile ricavata dalla rendita catastale rivalutata (prezzo valore), per poi ricavare l’imposta del 9%, giusto?
    Vista la possibilità di due opzioni per il pagamento dell’imposta di registro (prezzo valore o prezzo aggiudicazione); quando, in che modo e a chi devo segnalare come intendo effettuare il calcolo per il pagamento dell’imposta?
    Premetto che sono in attesa del decreto di trasferimento firmato dal GE.
    Grazie…

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Alessio, grazie per il tuo commento.
      Va dichiarato al delegato alla vendita prima del saldo prezzo.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Leonardo

    Salve credo ci sia un errore nel testo, ” La legge prevede una tassazione inferiore in presenza di queste condizioni: la casa deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9″ , forse volevate scrivere la casa NON deve appartenere?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Leonardo, grazie per la tua segnalazione.
      E’ stata una piccola svista ed ora abbiamo corretto ;)

      Il Team di Immobiliallasta.it

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