Le aste giudiziarie immobiliari spesso utilizzano termini difficili da comprendere per chi non è esperto del settore. Uno di questi è il riferimento al mutuo fondiario. Infatti non è raro leggere negli avvisi di vendita del tribunale che un determinato immobile in asta è gravato da mutuo fondiario.
In tal caso l’aggiudicatario può scegliere di subentrare nel mutuo del debitore esecutato.
Cosa conviene fare? E che vuol dire “immobile gravato da mutuo fondiario”? In questa guida spiegheremo come dice la legge e come comportarsi.
Asta giudiziaria: che vuol dire immobile gravato da mutuo fondiario
Le aste giudiziarie danno l’opportunità di acquistare un immobile ad un prezzo inferiore del valore che lo stesso avrebbe sul mercato tradizionale.
Per partecipare bisogna inviare l’offerta d’acquisto in busta chiusa al tribunale competente con il prezzo offerto. In presenza di più partecipanti si aprirà una gara in cui si aggiudica il bene chi rilancia la cifra più alta. Il documento fondamentale da leggere prima di partecipare all’asta è l’avviso di vendita, qui si trovano i dettagli dell’immobile, la base d’asta e il prezzo minimo dei rilanci.
Se l’immobile è andato all’asta perché il debitore non ha pagato il mutuo spesso all’aggiudicatario è data la possibilità di subentrare nel mutuo fondiario. In tal caso nell’avviso di vendita sarà indicato “immobile gravato da mutuo fondiario”.
Per comprendere che vuol dire bisogna partire dal dettato normativo (articolo 508 del C.p.c.):
“…nel caso di vendita o di assegnazione di un bene gravato da pegno o da ipoteca, l’aggiudicatario o assegnatario, con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, può concordare col creditore pignoratizio o ipotecario l’assunzione del debito con le garanzie ad esso inerenti, liberando il debitore.”
Detto in maniera semplice, vuol dire che l’aggiudicatario può subentrare nel mutuo (inclusi interessi e spese accessorie) e pagare solamente la quota residua.
Facciamo un esempio pratico: chi compra all’asta una casa per 50.000 euro, in presenza di un residuo di mutuo del valore di 20.000 euro, dovrà pagare alla banca 20.000 euro e versare il residuo (nel nostro caso 30.000 euro) al tribunale.
Questa scelta è rimessa all’aggiudicatario che, se vuole, può subentrare nel mutuo del debitore senza eccedere il valore dell’immobile aggiudicato.
Invece se l’acquirente non è interessato ad accollarsi il vecchio mutuo si segue la procedura stabilita nell’art. 41 del D. Lgs. 385/1993:
“Con il provvedimento che dispone la vendita o l’assegnazione, il giudice dell’esecuzione prevede, indicando il termine, che l’aggiudicatario o l’assegnatario, che non intendano avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento prevista dal comma 5, versino direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa.”
Subentrare nel mutuo fondiario dell’immobile in asta conviene?
In generale per l’aggiudicatario subentrare nel mutuo fondiario del debitore è una scelta vantaggiosa, soprattutto per chi non dispone della liquidità necessaria per saldare il prezzo.
Facendo così si evita l’ulteriore passaggio in banca per accendere il mutuo. Inoltre – cosa da non sottovalutare – scegliere il subentro garantisce l’accesso al mutuo anche a chi non ha i requisiti creditizi richiesti dalla banca (ad esempio per mancanza di garanzie idonee).
Prima di accettare, noi di Immobiliallasta.it consigliamo sempre ai nostri clienti di valutare in anticipo le condizioni pattuite con l’Istituto bancario dall’esecutato, dato che potrebbe essere difficile rinegoziare le condizioni di un mutuo già esistente.
Cos’è il mutuo fondiario
Il mutuo fondiario è una tipologia di finanziamento prevista in caso di acquisto di un immobile, costruzione ex novo, ristrutturazione edilizia ed altri casi specifici. Prima di concederlo la banca richiede la sottoscrizione di una garanzia di tipo ipotecaria.
Il mutuo fondiario è caratterizzato da alcuni vincoli stabiliti dalla legge:
- la banca può finanziare al massimo l’80% del valore dell’immobile;
- il rimborso deve avvenire entro un tempo compreso tra 18 mesi e 30 anni.
Rispetto alle altre tipologie di mutuo, quello fondiario ha tassi di interesse più bassi, un regime fiscale agevolato e generalmente prevede delle spese notarili inferiori.
Differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario
I finanziamenti non sono tutti uguali e, in base alle proprie esigenze, è possibile scegliere tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario. Entrambi sono prodotti creditizi erogati dalle banche a seguito della verifica di precisi requisiti previsti dalla legge, a garanzia della restituzione della somma prestata.
Il mutuo fondiario è rivolto a chi intende acquistare, costruire o ristrutturare un immobile destinato ad essere l’abitazione principale. La sua particolarità sta nel tasso di interesse agevolato e nel fatto che è erogabile fino all’80% del valore dell’immobile stesso; significa che chi lo richiede deve necessariamente versare una somma a titolo di anticipo.
Invece il mutuo ipotecario può essere richiesto senza particolari limitazioni riguardo allo scopo (quindi non necessariamente per la prima casa) e di importo. Quindi la banca se ritiene che ci sono garanzie a sufficienza può finanziare l’intero importo per l’acquisto della casa.
