Se l'immobile all'asta è occupato dal debitore o dagli inquilini, ecco come devi comportarti

Sempre più persone si avvicinano al mondo delle aste giudiziarie, chi per curiosità e chi per risparmiare sull’acquisto della casa. In effetti i prezzi delle vendite giudiziarie sono decisamente inferiori rispetto al mercato immobiliare tradizionale.

Può capitare che una casa all’asta sia abitata dal vecchio proprietario, cioè il debitore, oppure dagli inquilini. A questo punto cosa si può fare? Come visitare un immobile all’asta occupato e che succede dopo l’aggiudicazione?

Vediamo come affrontare al meglio questa situazione.

Immobile all’asta occupato: cosa fare per organizzare una visita

Se hai messo gli occhi su una casa all’asta probabilmente vorrai visitarla dal vivo. Durante la visita si possono fare tutte le domande del caso e ci si può rendere conto dello stato in cui versa l’immobile, di dove è ubicato e di quanti soldi sono necessari per i lavori di ristrutturazione.

Ad organizzare e gestire le visite è il custode giudiziario, un professionista incaricato dal giudice che ha come compito quello di conservare lo stato dell’immobile fino al momento della consegna delle chiavi. I recapiti del custode giudiziario si possono trovare all’interno dei documenti predisposti dal tribunale esecutivo.

La buona notizia è che la legge ammette che si possa visitare un immobile all’asta occupato, quindi anche in presenza del debitore, dei suoi parenti o di inquilini. Le visite all’interno di un immobile all’asta occupato si svolgono esattamente come quelle in un immobile libero. Serve prendere appuntamento e presentarsi sul luogo nel giorno e nell’ora indicati dal custode. Spesso per ottimizzare i tempi il custode tende a organizzare “visite di gruppo”, un modo che può aiutare a capire quante persone siano interessate a presentare l’offerta.

Tuttavia se l’immobile all’asta è occupato, nel corso della visita potrebbero essere richiesti alcuni accorgimenti, ad esempio quello di non scattare fotografie che immortalano persone o oggetti strettamente personali.

Sapevi che si può partecipare all’asta anche senza visitare l’immobile?

Forse non sai che si può partecipare all’asta anche senza visitare di persona l’immobile. Questa pratica è chiamata “asta no look”, e sta prendendo sempre più piede. Il motivo è che consente di non perdersi in lungaggini a causa della difficoltà di organizzare le visite. Ciò è possibile perché i documenti redatti dal tribunale esecutivo che ha in gestione la vendita dell’immobile pignorato contengono tutte le informazioni più importanti:

  • nella perizia si trovano indirizzo, metri quadrati, fotografie, planimetrie, divisione degli ambienti
  • è indicata la possibile presenza di difformità edilizie da regolarizzare
  • dati catastali e nominativo dei proprietari
  • stato dell’immobile, se libero o occupato (dal proprietario, da inquilini morosi, dal coniuge con diritto di abitazione e così via)

Insomma, che si tratti di un immobile libero o occupato, puoi decidere di partecipare all’asta anche senza aver prima effettuato la visita in loco.

Immobile all’asta occupato, cosa fare e come liberarlo

Se sei stato fortunato e ti sei aggiudicato l’immobile vuol dire che il prezzo che hai offerto era il più alto, oppure che la tua era l’unica offerta d’acquisto presentata. A questo punto potresti voler sapere cosa succede se nella casa vivono altre persone. Se l’immobile all’asta è occupato cosa si può fare? Quanto tempo serve per liberarlo e chi deve occuparsene?
Le tempistiche necessarie a liberare l’immobile all’asta occupata dipendono da chi è il soggetto che vive al suo interno. Generalmente i tempi necessari variano da non meno di 60 giorni a non più di 120 dalla pronuncia del giudice.

Se l’immobile è occupato dal debitore che ha subìto il pignoramento la liberazione è sicuramente più veloce. Ciò perché il decreto di trasferimento (cioè l’atto con cui il giudice trasferisce la proprietà all’aggiudicatario) rappresenta già di per sé un ordine di liberazione.
Qualora rifiuti di lasciare la casa, sarà necessario avviare un procedimento per lo sfratto. Su una cosa non ci sono dubbi: se ti sei aggiudicato l’immobile hai il diritto di abitarvi, quindi – volente o nolente – chi lo occupa deve cambiare abitazione.

Cosa fare se l’immobile è occupato da un inquilino con contratto di affitto

Può accadere che la casa aggiudicata all’asta sia occupata da uno o più inquilini legati all’immobile da un contratto di affitto. Per stabilire il da farsi bisogna controllare la data di stipula della locazione:

  • se la data è anteriore alla trascrizione del pignoramento gli inquilini hanno il diritto di restare in casa fino alla scadenza del contratto
  • se la data è posteriore allora dovranno liberare l’immobile secondo le tempistiche stabilite dal giudice

Nella prima ipotesi, cioè se il contratto di affitto è anteriore al pignoramento, il contratto passa  automaticamente al nuovo proprietario al quale dovranno essere corrisposti i canoni mensili.

Immobile all’asta occupato da minori o anziani

I tempi di liberazione si possono dilatare se l’immobile all’asta è occupato da minori o anziani. In presenza di bambini o anziani con problemi di salute la legge pone alcuni “paletti”. Uno di questi è che, prima di liberare completamente l’immobile, i “soggetti fragili” debbano trovare una collocazione. Per questa operazione spesso è necessario l’intervento di assistenti sociali e associazioni che operano sul territorio. Indicare una tempistica esatta sarebbe impossibile, molto dipende dall’efficienza della rete locale di accoglienza e dalla presenza di alloggi convenzionati.

Come abbiamo visto nulla vieta di visitare e partecipare ad un’asta nell’ipotesi in cui l’immobile non sia libero. Sarà compito del giudice ordinare la liberazione e, in caso di rifiuto, avviare il procedimento di sfratto. I tempi però possono essere più lunghi di quelli previsti, per questa ragione è bene arrivare all’asta preparati su quello che potrebbe succedere.

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