Chi partecipa ad un’asta giudiziaria deve guardare con attenzione due documenti redatti dal tribunale:
- l’avviso di vendita, dove sono contenute le istruzioni per partecipare;
- la perizia di stima, ovvero l’atto in cui prendere visione della caratteristiche dell’immobile pignorato.
All’interno della perizia è indicato il valore dell’immobile, informazione indispensabile per decidere se partecipare, quanto offrire e rilanciare.
In questa guida vedremo come comportarsi in caso di errore e quando si può chiedere il risarcimento.
Cos’è la perizia di stima e perché è importante
La perizia di stima a cura del CTU è indispensabile a determinare il prezzo a cui l’immobile sarà venduto. Nello specifico, serve al giudice a determinare il prezzo base da cui partirà l’asta.
Di norma il prezzo che emerge dalla perizia è inferiore rispetto al valore che la casa avrebbe sul mercato tradizionale dato che tiene conto di alcuni fattori:
- lo stato occupazionale, quindi se vi abita il debitore oppure no;
- la presenza di pegni o diritti (ad esempio un diritto di abitazione o usufrutto nei confronti di terzi);
- la mancata applicazione della garanzia per i vizi.
Per chi non è esperto del settore e non ha conoscenze tecniche può essere complesso consultare e comprendere la perizia; è per questo che in molti preferiscono affidarsi ad esperti del settore anziché partecipare da soli.
In questo documento sono inoltre indicati:
- i dati catastali;
- planimetrie e mq;
- l’eventuale presenza di abusi e difformità;
- lo stato di manutenzione.
Qui sono indicati anche eventuali spese condominiali rimaste insolute che saranno a carico dell’aggiudicatario.
Tutti questi elementi vanno a determinare la base d’asta, cioè il prezzo. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, per partecipare si può offrire anche meno del prezzo base, precisamente una somma inferiore del 25%.
Che fare in caso di errori nella perizia di stima
La perizia potrebbe contenere degli errori. Ad esempio riguardo la metratura della casa, la superficie o lo stato complessivo immobiliare.
Tali errori possono essere determinanti nella valutazione del prezzo di stima. Quindi chi dovesse accorgersi di errori o difformità deve chiedere al giudice esecutivo la correzione oppure l’emissione di una perizia integrativa, che sostituisce o modifica la precedente.
Ciò vuol dire che la perizia di stima non è definitiva ma che, al contrario, si può revisionare fino a quando il bene non sia stato aggiudicato. Ne consegue una revisione del prezzo base d’asta, migliorativa o peggiorativa a seconda dei casi.
Ma che succede se l’errore viene rilevato dopo la vendita? In questa circostanza – se l’errore è determinante – il giudice potrebbe addirittura revocare l’aggiudicazione e sospendere l’emissione del decreto di trasferimento.
Si tratta di una ipotesi sicuramente spiacevole, per la quale la giurisprudenza riconosce il diritto di agire civilmente per chiedere il risarcimento dei danni.
Errori nella perizia: quando si ha diritto al risarcimento
Su questo tema bisogna prendere in considerazione cosa ha stabilito la Corte di cassazione nella sentenza n. 13010/2016. Qui è sancita la responsabilità del perito nei confronti dell’aggiudicatario del bene in asta. Secondo la sentenza in esame egli è responsabile soltanto se l’errore di valutazione è avvenuto a seguito di:
“un comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell’incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell’acquirente.”
In conclusione, l’errore o gli errori giustificano la richiesta di risarcimento soltanto se:
- il perito ha agito con dolo o colpa;
- l’errore è tale da aver influenzato la scelta dell’aggiudicatario di partecipare all’incanto;
- l’offerente non era a conoscenza dell’errore prima di aggiudicarsi il bene.
Interpretare una perizia di stima da soli non è semplice ed è per questo motivo che molte persone preferiscono farsi assistere da esperti del settore delle aste. Noi di Immobiliallasta.it possiamo aiutarti in maniera gratuita, poiché siamo pagati dai creditori e non dai clienti.
Consulta il nostro sito o facci sapere cosa stai cercando, saremo noi a contattarti non appena avremo un immobile adatto alle tue esigenze.
Salve a dicembre dell’anno scorso abbiamo acquistato un villetta all’asta. Nella perizia il CTU ha commesso un grave errore. Ha calcolato circa 70 mq di tavernetta al piano interrato valutandola al 100%.
Da una successiva visione degli atti urbanistici ci siamo accorti che la parte interrata risulta tutt’altro. Cantinola, deposito e locale si sgombero e non può essere abitata assolutamente perché ha un’altezza inferiore a quella di legge 2.70 mt per poter abitate.
Questa valutazione ha creato un grave danno. Ha aumentato nettamente il valore dell’immobile del quale non lo ha. Ha tirato in inganno noi.
Buongiorno Ale, grazie per il tuo commento.
Ci dispiace per il grave errore commesso nella perizia. Il nostro consiglio è di provare a richiedere l’annullamento della vendita solo se effettivamente il prezzo di aggiudicazione sia molto superiore all’effettivo valore della casa.
Attendiamo tuoi aggiornamenti, in bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buona serata,
ho acquistato ad un asta una villa di due piani con due appartamenti un anno fa circa. Vengo a conoscenza dopo il decreto di trasferimento che il piano sottotetto non ha l’abitabilità. Nella perizia è descritto che l’appartamento sottotetto è stato condonato per “cambio di destinazione d’uso in abitazione”. Nessuna citazione dice che non ha l’abitabilità che io presumevo scontata visto che anche nella piantina dell’accatastamento sono indicate: due camere , cucina, pranzo e soggiorno, bagno. L’architetto che ha redatto la perizia sostiene di non aver sbagliato. Il mio legale ha provato a chiedere i danni all’assicurazione dell’architetto che però ha risposto negativamente. Cosa posso fare?…è il caso di procedere in tribunale? ( il mio avvocato è un pò titubante)
Buongiorno Sauro, grazie per il tuo commento.
Ci dispiace molto per la situazione. Bisognerebbe fare chiarezza sull’abitabilità, dato che da quanto descrivi pare che i presupposti ci siano. Segui i consigli dell’avvocato e tienici aggiornati.
In bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno.
Ho acquistato immobile 14 anni fa, ora risulta un errore grave di valutazione del perito CTU : non ci sono permessi di costruzione di 2/3 dell’immobile, con dubbi sulla sanabilita’. Il perito non professa piu’ e probabilmente deceduto.
Chi risponde della negligenza in questo caso cosi’ delicato?
E’ vero che la prescrizione dei 10 anni e’ dal momento che si viene a conoscenza del problema?
Ringrazio anticipatamente.
Buongiorno Luce, grazie per il tuo commento.
ci dispiace molto per la situazione. Il nostro consiglio è di affidarti ad un tecnico che possa fare una valutazione del tuo caso specifico e ad un avvocato per verificare se ci siano gli estremi per chiedere un risarcimento.
Speriamo tu possa risolvere al meglio. In bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno,
ho comprato un appartamento all’asta nel 2016 e, adesso che lo stiamo mettendo in vendita, ci siamo accorti che la scheda catastale non corrisponde allo stato di fatto. Una finestra della camera su scheda catastale risulta in centro alla parete, mentre in realtà è più spostata verso l’angolo della parete, secondo noi è sempre stata in quella posizione.
In perizia era specificato che non vi erano difformità urbanistico edilizie e nemmeno catastali.
E’ responsabile il CTU dell’errore nonostante siano passati più di 10 anni dalla redazione della perizia?
Grazie
Buongiorno Elena, grazie per il tuo commento.
Essendo una “piccola” difformità, ti consigliamo di informarti presso il Comune di pertinenza territoriale se effettivamente possa essere considerato un abuso e in tal caso se sia sanabile e in che modo.
In bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno,
Sto valutando l’acquisto del terreno adiacente alla mia proprietà che verrà battuto all’asta tra circa due mesi.
Il terreno in questione risulta per 650 mq edificabile e per 110 mq agricolo ed è stato quindi valutato per com è senza tenere conto che per edificare bisogna tenere 10 m lineari dagli edifici confinanti, tra i quali casa mia, e 5m dai confini, che lo rendono di fatto inedificabile.
Può essere questo motivo di modifica della perizia, con eventuale riduzione del prezzo? Come posso richiedere un eventuale correzione? grazie
Buonasera Franco, grazie per il tuo commento.
Date le condizioni, a nostro parere, ci sono i presupposti per presentare un’istanza di modifica al giudice che poi valuterà se accettarla o meno.
In bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it