Quali sono le conseguenze del diritto di abitazione nelle vendite all’asta? Cosa sapere se stai per partecipare ad un'esecuzione giudiziaria.

Su diritto di abitazione e vendita all’asta è comprensibile avere dei dubbi. Non è raro leggere negli avvisi di vendita delle aste giudiziarie  “immobile gravato da diritto di abitazione” in favore, ad esempio, del coniuge del debitore. 

In presenza del diritto di abitazione, quali sono le conseguenze per chi acquista la casa all’asta? Dopo quanto tempo può abitare nell’immobile? E come si cancella tale diritto?

Se stai cercando una risposta semplice e diretta, non puoi perdere questo approfondimento.

Diritto di abitazione e vendita all’asta

Quando un immobile viene messo all’asta potrebbe essere abitato dal debitore, da inquilini con contratto d’affitto o da altre persone con diritto di abitazione. Colui che beneficia di questo diritto può vivere nell’immobile legittimamente, anche se ciò non impedisce l’esecuzione giudiziaria.

Questo perché il diritto di abitazione non può mai pregiudicare l’interesse dei creditori ad ottenere le somme evase dal debitore pignorato.

Chi vi abita non può cambiare la destinazione dell’immobile o trasferire il proprio diritto ad altri. Inoltre deve restituire la casa nelle condizioni in cui l’ha ricevuta.

Altra tipologia di diritto reale che si può riscontrare all’interno degli avvisi di vendita è l’usufrutto: questo, a differenza del diritto di abitazione, riguarda le aste sulla nuda proprietà.

Cosa vuol dire “gravata dal diritto di abitazione”?

Se sulla perizia di una casa all’asta è scritto “gravata dal diritto di abitazione” vuol dire che una persona diversa dal debitore può vivere nell’immobile.

Il diritto di abitazione è disciplinato all’articolo 1022 del Codice civile, che recita:

“Chi ha diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.”

Si tratta di un diritto reale di godimento personale, non cedibile a terzi, che si costituisce mediante atto pubblico e trascrizione del notaio.

Il diritto di abitazione sulla casa all’asta limita la libertà del compratore di trasferirsi o rivendere l’immobile dopo l’aggiudicazione. Ma, dall’altro lato, è uno dei fattori che può far scendere il prezzo al di sotto del valore di mercato.

Il diritto di abitazione nella casa non va confuso con l’usufrutto che è un diritto pignorabile dai creditori e cedibile.

Solitamente il diritto di abitazione è concesso in favore del coniuge a cui sono affidati i figli in caso di divorzio o separazione anche se, più raramente, può trattarsi di persone esterne al nucleo familiare.

L’immobile con diritto di abitazione può essere pignorato e venduto all’asta?

Sì, si può pignorare e vendere all’asta un immobile con diritto di abitazione.

Serve però verificare se tale diritto sia opponibile o non opponibile, in poche parole se il beneficiario possa (oppure no) agire per vie legali contro la vendita immobiliare.

Il diritto di abitazione si considera opponibile se la sua trascrizione è anteriore al pignoramento del tribunale mentre non lo è se successivo.

Nel primo caso, chi ha il diritto di abitazione  può continuare ad abitare nella casa del debitore dopo la vendita giudiziaria. Al contrario, se è successivo, si considera inefficace, quindi l’aggiudicatario potrà subentrare immediatamente nell’immobile.

Ma, in nessun caso, il debitore può evitare il pignoramento e la vendita giudiziaria della propria casa trascrivendo un diritto di abitazione nei confronti dei figli o del coniuge una volta che l’esecuzione abbia avuto inizio. Invece il coniuge separato può stare nella casa dopo l’aggiudicazione?

Diritto di abitazione del coniuge del debitore

Spesso il diritto di abitazione sull’immobile pignorato è in favore del coniuge non proprietario.

In questo caso il compratore deve valutare due circostanze:

  • se è stato trascritto prima dell’ipoteca e del pignoramento
  • se è stato trascritto dopo l’ipoteca di un creditore o non trascritto affatto

Nella prima ipotesi il diritto di abitazione del coniuge è espressamente indicato nella perizia disposta dal tribunale. Dopo l’aggiudicazione, la casa sarà trasferita gravata del diritto di abitazione, cosa che molto spesso riduce il prezzo della base d’asta.

Se la trascrizione è successiva al pignoramento, invece, si considera inefficace e la casa all’asta è trasferita libera da gravami, come se il diritto di abitazione del coniuge non esistesse. Per questo tale diritto non sarà menzionato nell’avviso di vendita, senza che il coniuge possa opporsi.

Quando decade il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione decade in presenza di una di queste ipotesi:

  • morte del beneficiario
  • inutilizzo del diritto per almeno 20 anni
  • se il titolare del diritto diventa il proprietario dell’immobile
  • crollo o demolizione dell’immobile
  • rinuncia espressa al diritto
  • alla scadenza del termine indicato nell’atto costitutivo (il diritto di abitazione può anche durare a vita)

Salvo casi eccezionali, il beneficiario che cambia residenza non perde il diritto di abitazione; tuttavia il giudice può cancellarlo se ritiene che non vi siano più i requisiti legali: caso tipico è quello del coniuge a cui è stata assegnata la casa familiare nel momento in cui i figli raggiungono l’indipendenza economica.

banner blog desktop Immobiliallasta.it
banner desktop Immobiliallasta.it

Iscriviti per ricevere la newsletter settimanale

Questo articolo ha 10 commenti.

  1. Beatrice

    Sono interessata ad un immobile all’asta gravato da diritto di abitazione. Da come ho capito, dopo un divorzio, la casa è stata lasciata alla mamma con i figli, nel 1998 circa. Successivamente la casa è andata all’asta nel 2014. Sono restia a partecipare all’asta, nonostante il prezzo notevole al disotto del valore dell’immobile, perché ho paura che questa signora non voglia andarsene e di costringermi a mettere in mezzo avvocati e un giudice. Probabilmente il figlio minore è più che maggiorenne, è strano che ancora non sia autonomo e che la signora abbia ancora diritto di abitare nell’immobile

    1. Buongiorno Beatrice e grazie per il commento,
      come dici tu, il diritto di abitazione nei confronti dell’ex coniuge con figli a carico è una circostanza che si riscontra spesso nelle aste immobiliari. Ma prima di decidere se si tratti di un buon affare oppure no, devi sempre verificare che tale diritto sia “opponibile alla procedura”, quindi iscritto prima del pignoramento immobiliare.
      Infatti, soltanto in questo caso, l’aggiudicatario non può entrare in possesso dell’immobile (per abitarvi, affittarlo o venderlo) prima della naturale scadenza del diritto di abitazione.
      Se la durata del diritto non è riportata nella perizia o nell’avviso di vendita, ti consigliamo di contattare il delegato e chiedere a lui/lei informazioni più dettagliate.
      Un saluto dal team Immobiliallasta.it

  2. massimo

    Buongiorno, ma a vostro avviso nel caso citato sopra di diritto di abitazione trascritto prima del pignoramento in seguito alla separazione, ferma l’opponibilità all’acquirente, quest’ultimo può chiedere un canone e determinato in base a quali criteri?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Massimo, grazie per il tuo commento. Il diritto di abitazione non può essere equiparato ad un “contratto di affitto” e pertanto non può essere chiesto un canone.

      Ci dispiace per la situazione!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  3. Maria

    Buongiorno. Mi chiedevo se in caso di proprietà venduta all’asta gravata dal diritto di abitazione può consentire al nuovo proprietario di chiedere una somma mensile a chi appunto ha diritto di restare ed occupare l’intero immobile.
    Se no, quali sono i vantaggi? O i diritti del nuovo proprietario? Grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Maria, grazie per il tuo commento.
      Secondo l’articolo 1022 del cpc “Chi ha diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.” Ciò significa che il soggetto che vi abita può occupare l’immobile finché ne ha bisogno e non è possibile richiedergli un canone di locazione.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  4. daniele

    buongiorno, sono interessato ad un’immobile all’asta ed è gravato dal diritto di abitazione, l’immobile risiede in sardegna ed i beneficiari del diritto di abitazione risiedono in un’altra regione, l’abitazione è una casa per le vacanze dove non vi vive nessuno e dove nessuno ha residenza.
    posso comprare l’immobile e prenderne il pieno possesso ? grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Daniele, grazie per il tuo commento.
      Se hai modo di dimostrare che i beneficiari del diritto di abitazione in realtà non abitano effettivamente in quell’abitazione allora puoi decidere di fargli causa così da far decadere tale diritto e poter comprare l’immobile. Considera solo che le tempistiche possano essere lunghe.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. Beatrice

    Buonasera,
    Se l’immobile in cui vive il coniuge superstite, gravato dal diritto di abitazione di quest’ultimo, viene venduto all’asta, il nuovo proprietario può affittare una parte dell’immobile ad un’altra persona? Mettendo quindi in condizioni il titolare del diritto di abitazione di dover andare via?. E il diritto di abitazione è quantificabile ?
    Grazie tante

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Beatrice, grazie per il tuo commento.
      Se il soggetto usufruisce del diritto di abitazione non puoi mandarlo via. Puoi, però, provare a trovare un accordo che possa soddisfare le esigenze di entrambi, anche dal punto di vista economico.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

Lascia un commento