Ecco cosa succede se ti sei aggiudicato un immobile in asta con diritto di abitazione

La regola principale per chi partecipa ad un’asta è leggere attentamente i documenti predisposti dal tribunale e dai periti. All’interno di questi atti ufficiali, infatti, sono riportati nero su bianco i dettagli e gli eventuali vincoli dell’immobile in vendita.

Quali sono esattamente le informazioni a cui fare attenzione? Se sei interessato a partecipare alla vendita giudiziaria dovrai in primo luogo valutare “lo stato” dell’immobile. La casa all’asta potrebbe essere libera, occupata o gravata da diritto di usufrutto e abitazione e così via. Ma niente paura! Molto spesso in presenza di vincoli sull’immobile, ad esempio l’iscrizione di ipoteche, è lo stesso tribunale a provvedere alla loro eliminazione, consegnando all’aggiudicatario il bene libero da pegni.

Cosa succede invece se è presente un “diritto di abitazione” in favore del coniuge o di altri soggetti? Il diritto di abitazione è opponibile dopo l’aggiudicazione? Di seguito i dettagli e la disciplina legale, per capire come comportarsi e non farsi scappare l’occasione di acquistare una casa ad un prezzo vantaggioso!

Cos’è il diritto di abitazione

Prima di entrare nel vivo delle trattazione e spiegare in quali casi il diritto di abitazione è opponibile dopo l’aggiudicazione è necessaria una premessa. Quando si parla di “diritto di abitazione” si fa riferimento a quanto previsto all’articolo 1022 del Codice civile, che recita:

Chi ha diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Il diritto di abitazione appartiene alla più ampia categoria di “diritti reali” di godimento personali, non si può cedere a terzi e per la sua costituzione è necessario un atto pubblico del notaio.
Per citare un esempio pratico, spesso il diritto di abitazione viene costituito nei confronti dell’ex moglie dopo la separazione se il giudice decide di assegnare la casa familiare del marito in presenza di figli minori.

Una volta costituito, il diritto di abitazione non dura per sempre. Si può estinguere in uno di questi casi:

  • se il beneficiario muore
  • se l’immobile su cui si vanta il diritto di abitazione non viene utilizzato per 20 anni
  • in caso crollo, demolizione o distruzione dell’immobile
  • se il beneficiario del diritto fa una rinuncia espressa
  • se il titolare del diritto sull’immobile ne diventa il legittimo proprietario (quindi in caso di acquisto)
  • se nell’atto del notaio è stata indicata una data di scadenza (talvolta il diritto di abitazione può durare tutta la vita)

Che succede se la casa all’asta è gravata da “diritto di abitazione”

La presenza di un diritto di abitazione regolarmente registrato presso un notaio con atto pubblico non impedisce che l’immobile possa essere pignorato e venduto all’asta. Ciò vuol dire che si possono trovare case in vendita all’asta abitate da persone diverse dal proprietario-debitore.

Come si fa a capire se la casa all’asta è gravata da questo diritto? La legge vuole tutelare chi intende partecipare alle vendite giudiziarie, per questo la presenza di un eventuale diritto di abitazione deve essere espressamente dichiarata. Quindi bisogna leggere con attenzione la documentazione predisposta dal tribunale, cioè l’avviso di vendita e la perizia tecnica. Se sulla casa all’asta c’è un diritto di abitazione nella perizia sarà scritto:

gravata dal diritto di abitazione

La presenza del diritto di abitazione rappresenta una limitazione (temporanea e durata) per chi si aggiudica il bene ma, dall’altro lato, è uno dei fattori che può far scendere il prezzo.

Il diritto di abitazione è opponibile dopo l’aggiudicazione?

Posto che un immobile con diritto di abitazione può essere venduto all’asta, quali sono le conseguenze per chi se lo aggiudica? Un dubbio frequente riguarda cosa succede dopo il decreto di trasferimento del giudice, il diritto di abitazione è opponibile oppure no?

Per rispondere bisogna fare una distinzione: il diritto di abitazione può essere opponibile o non opponibile alla procedura in base alla data di iscrizione.

Soltanto nel caso in cui il diritto di abitazione sia stato iscritto prima del pignoramento del tribunale è opponibile dopo l’aggiudicazione. In altre parole, soltanto in questo caso la persona che vanta questo diritto può continuare ad abitare nella casa nonostante vi sia un nuovo proprietario. L’aggiudicatario potrà entrare in possesso della casa solo dopo l’estinzione del diritto di abitazione o in caso di rinuncia.

Invece, se il diritto di abitazione è stato trascritto dopo la data del pignoramento, non è in nessun caso opponibile dopo l’aggiudicazione! L’immobile sarà consegnato libero al nuovo proprietario in quanto il suo acquisto “prevale” sul diritto reale, senza possibilità per chi vi abitava di fare opposizione.

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