Che differenza c’è tra asta e pre-asta?

Mai fare confusione tra asta e pre-asta. Sono entrambi procedimenti di vendita ma hanno poco a che fare l’una con l’altra se non fosse per il fatto che l’immobile in oggetto ha subito un pignoramento.

A grandi linee l’asta è una procedura esecutiva a cura del tribunale a cui il debitore esecutato non può partecipare. La casa, in pratica, è venduta tramite una gara tra più offerenti a prescindere dal consenso del vecchio proprietario.

Il pre-asta, invece, si svolge completamente tra privati, spesso facendo ricorso al saldo e stralcio. In poche parole è l’accordo di vendita siglato prima che si svolga all’asta e che, di fatto, blocca la vendita pubblica.

Se non hai ancora capito qual è la differenza tra le due, non perdere questo approfondimento e scopri pro e contro di ognuna.

Che significa “pre-asta” e come funziona?

Pre-asta è una terminologia atecnica ma largamente diffusa. Indica una particolare tipologia di compravendita sul libero mercato tra:

• il proprietario di un immobile pignorato che, nel breve termine, sarà venduto all’asta;
• un offerente privato, un investitore o un’agenzia.

La particolarità del pre-asta è che – come dice il nome stesso – si svolge appena prima dell’asta e la evita. Infatti se il debitore accetta l’offerta la procedura avviata dal tribunale per recuperare la somma evasa si chiude definitivamente.

La vendita quindi cancella il debito accumulato dal vecchio proprietario.

Il pre-asta si può concludere con un saldo e stralcio, una procedura che consente di evitare il pubblico incanto attraverso un accordo tra:

• l’esecutato, quindi colui che ha la proprietà del bene pignorato;
• il creditore che non ha ricevuto la somma prestata (una banca o un istituto di credito pubblico o privato).

Il saldo e stralcio prevede la riduzione del debito dovuto in cambio di un corrispettivo in denaro che abbassa l’ammontare del debito complessivo. A cosa serve? In tal modo il creditore, nell’incertezza di avere indietro quanto gli spetta, preferisce incassare una parte del credito immediatamente.

La differenza tra asta e pre-asta

Le differenze rispetto alla vendita all’asta sono evidenti. Il pre-asta si svolge tra privati, fuori dai tribunali e formalmente non ha nulla di diverso da una normale compravendita immobiliare.

Non ci saranno formalità giudiziarie o burocratiche particolari e il tutto si svolge – il più delle volte – tramite agenzie esperte del settore.

L’asta giudiziaria, al contrario, è un procedimento pubblico di competenza del tribunale in cui l’immobile pignorato è ubicato. Si tiene come atto conclusivo dell’esecuzione giudiziaria nei confronti di una persona insolvente verso uno o più creditori.

A differenza che nel pre-asta, le offerte per aggiudicarsi l’immobile sono segrete (vengono inviate in busta chiusa) e svelate il giorno dell’asta. Vince l’incanto chi ha offerto di più o, in presenza di più partecipanti, chi rilancia di più.

Cosa cambia tra le due per il debitore? Nel pre-asta egli può vendere l’immobile ad un prezzo probabilmente maggiore rispetto alle eventuali offerte presentate. Infatti, a causa delle molteplici aste deserte, spesso le case pignorate sono enormemente svalutate con l’impossibilità di saldare il proprio debito.

E per il compratore? Il pre-asta comporta una spesa maggiore per l’acquirente che, dall’altro lato, avrà la certezza di accaparrarsi l’immobile. Questo, invece, sarebbe impossibile nelle aste dato che non è dato sapere in anticipo quanti partecipanti ci sono e qual è il prezzo che hanno offerto.

Quale conviene?

Il pre-asta conviene o non conviene rispetto alle vendite all’asta con incanto, senza incanto e fallimentare? Una domanda a cui bisogna rispondere facendo le dovute distinzioni.

Chi sceglie questo metodo di acquisto probabilmente non riuscirà a concludere un affare ad un prezzo stracciato, ma pur sempre inferiore rispetto alle normali valutazioni di mercato. Inoltre c’è da considerare che chi partecipa alle aste non può mai avere la certezza di essere l’aggiudicatario. Chiunque, infatti, potrebbe fare un’offerta superiore o rilanciare di più.

Mediamente le compravendite prima dell’asta si chiudono con un prezzo che non scende al di sotto del 20% rispetto al valore dell’immobile. Nelle aste la percentuale di risparmio si aggira intorno al 30-40% e non sono previste spese notarili (tranne per la stipula del mutuo, se necessario).

Soltanto l’asta rende possibile acquistare garage, appartamenti, terreni, ville e seconde case a prezzi bassissimi, anche 15 o 20 mila euro.

Dal punto di vista del debitore il pre-asta permette di:

• avere immediatamente la liquidità per saldare in tutto o in parte i creditori;
• evitare la svalutazione della propria casa;
• essere cancellati dall’elenco dei cattivi pagatori tenuto dalle banche.

E le aste invece convengono? Certo che sì, anche se il procedimento è completamente diverso e richiede l’intervento di custodi, giudici e delegati. Può partecipare chiunque senza perdere nulla se non la marca da bollo da 16 euro; infatti chi non si aggiudica il bene ha diritto alla restituzione della cauzione versata chi, invece, è nominato aggiudicatario non deve sborsare spese notarili e provvigioni.

Se hai ancora dubbi sulla differenza tra asta e pre-asta noi di Immobiliallasta.it possiamo aiutarti in maniera gratuita, poiché siamo pagati dai creditori e non dai clienti.

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