Hai comprato una casa all’asta e vuoi sapere quanto tempo serve per l’emissione del decreto di trasferimento. In realtà non esiste una tempistica prestabilita dalla legge, al contrario, ogni tribunale ha i suoi tempi per il deposito.
Senza decreto di trasferimento l’aggiudicatario non acquisisce la proprietà dell’immobile all’asta e non vengono cancellati pignoramenti e ipoteche, per questa ragione è un atto fondamentale.
In questo nostro articolo troverai cos’è il decreto di trasferimento, quanto tempo serve, cosa contiene e, soprattutto, a chi e come sollecitare l’emissione per accorciare le tempistiche.
Cos’è il decreto di trasferimento degli immobili all’asta?
Chi acquista un immobile all’asta non può non chiedersi cosa sia e come funzioni il decreto di trasferimento, l’atto che segna ufficialmente il passaggio di proprietà della casa aggiudicata.
Il decreto di trasferimento è un atto pubblico di competenza del giudice dell’esecuzione e con esso si cancellano pignoramenti ed eventuali ipoteche esistenti sull’immobile prima dell’aggiudicazione all’asta.
Detto in termini non strettamente giuridici, soltanto dopo l’emissione del decreto di trasferimento l’aggiudicatario può considerarsi il nuovo proprietario del bene. Requisito imprescindibile per l’emissione del decreto è il versamento dell’intera somma del prezzo di aggiudicazione, entro i termini stabiliti dall’ordinanza di vendita (solitamente 120 giorni).
I passaggi per avere il decreto di trasferimento sono tre:
- saldare il prezzo totale dell’immobile
- la firma del giudice dell’esecuzione che attesta la regolarità dell’asta giudiziaria
- il ritiro del decreto presso il tribunale dell’esecuzione o il delegato alla vendita
Detto in parole semplici, il decreto di trasferimento è nelle aste immobiliari quello che è il rogito notarile nelle compravendite sul libero mercato.
Cosa deve contenere il decreto di trasferimento
Per essere valido ed efficace, il decreto di trasferimento dell’immobile all’asta deve contenere le informazioni seguenti:
- le generalità dell’esecutato e dell’aggiudicatario (quindi nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale)
- la descrizione dell’immobile comprensiva dei dati catastali e delle informazioni presenti nella perizia
Può accadere che il delegato alla vendita commetta degli errori materiali nella bozza del decreto di trasferimento inviata al giudice. Fortunatamente si possono correggere, senza compromettere il trasferimento della proprietà del bene all’asta.
Tempi del decreto di trasferimento
Le tempistiche di emissione del decreto di trasferimento non sono stabilite con esattezza. Il nostro codice di procedura civile si limita dire che il delegato alla vendita vi provveda “senza indugio” dopo il versamento del prezzo di aggiudicazione. Che fare in caso di ritardo del delegato?
Il tempo necessario varia da tribunale a tribunale, in base al carico di lavoro della Cancelleria e dei giudici dell’esecuzione. Generalmente i tempi per il deposito in Cancelleria del decreto variano da 2 settimane a 3 mesi.
Entro 60 giorni dal deposito, la Cancelleria deve trasmettere due copie autenticate all’Agenzia delle Entrate.
Cosa deve fare l’aggiudicatario dopo il decreto di trasferimento? Una volta emesso, l’aggiudicatario dell’immobile all’asta deve recarsi in Conservatoria per quantificare le imposte da versare tramite modello F23.
Ecco come richiedere una copia del decreto di trasferimento (utile, ad esempio, per l’erogazione del mutuo).
Come sollecitare il decreto di trasferimento
In caso di ritardi nell’emissione del decreto, si può inviare un sollecito o una richiesta di informazioni direttamente al delegato alla vendita che ha curato l’asta giudiziaria. Nell’avviso di vendita del tribunale è possibile venire a conoscenza dei recapiti email e, talvolta, telefonici del delegato.
Se, nonostante il sollecito, il decreto di trasferimento dovesse ritardare senza giustificato motivo, si possono adire le vie legali rivolgendosi ad un legale di fiducia.
Opposizione al decreto di trasferimento
Una volta depositato il decreto che trasferisce la proprietà dell’immobile all’asta, il debitore può proporre opposizione nei modi e nei tempi previsti dalla legge (ai sensi dell’articolo 617 del Codice di procedura civile), ovvero entro 20 giorni a partire dalla data in cui gli viene comunicato il deposito del decreto o ne viene a conoscenza in altro modo.
Ciao e complimenti per l’ottimo blog.
ne approfitto per chiedervi se, accedendo al mutuo bancario, nel periodo che va dal saldo prezzo alla consegna delle chiavi della casa e quindi dell’effettivo passaggio di proprietà, ovvero nel periodo in cui vi è l’iter di approvazione del decreto di trasferimento, si inizia comunque a pagare le rate del mutuo oppure no.
Grazie
Federico.
Buongiorno Federico e grazie per il commento,
dovrai pagare le rate del mutuo a partire dal giorno in cui la banca ti eroga la somma che gli hai richiesto, a prescindere dalla consegna delle chiavi dell’immobile che ti sei aggiudicato.
Puoi comunque chiedere all’istituto bancario di concederti un periodo di “preammortamento”: si tratta di un lasso di tempo (più o meno lungo, a discrezione della banca) in cui puoi versare una rata più bassa, comprensiva soltanto degli interessi.
Ti consigliamo di contattare la banca con largo anticipo e informarti sulle tempistiche del mutuo in modo da evitare sorprese di ogni genere. Puoi consultare a questo link l’elenco delle banche che agevolano le vendite giudiziarie.
Un saluto dal team di Immobiliallasta.it
Buongiorno,
io ho acquistato una casa all’asta (gennaio 2020) ed il decreto di trasferimento è stato già registrato, ma l’opposizione (giudizio di merito) sta andando per le lunghe (si prevede la sentenza a fine 2022).
Dato che abbiamo già liberato e svuotato la casa possiamo procedere a ristrutturarla?
Il giudice ha già rigettato la richiesta di sospensione del decreto di trasferimento.
Il motivo dell’opposizione è il prezzo di aggiudicazione (la mia era l’unica offerta).
Grazie.
Paola
Buongiorno Paola e grazie per il commento,
in effetti, come dici tu, i tempi della giustizia italiana spesso si rivelano più lunghi di quanto dovrebbero. Tuttavia ti consigliamo di rivolgerti ad un legale esperto nel settore delle aste immobiliari prima di intervenire sull’immobile. In questo modo avrai un parere giuridico sul da farsi.
Un saluto dal team Immobiliallasta.it
Ciao Isabella ho letto che in molti hai aiutato…io ho fatto un’asta però è nuda proprietà…da un’anno il trasferimento è avvenuto ma non riesco a capire i versamenti che ho fatto è andata tutto bene l’avvocato mi aveva detto che poi mi vengono restituiti i soldi in più dopo fatto tutti i calcoli… è passato molto tempo ma non sa quando mi arrivano? grazie
Buongiorno Raffaele, grazie per il tuo commento.
Tieni conto che, dopo aver fatto tutti i calcoli, potrebbe capitare che non ci siano eccedenze da dover restituire. Per maggiore chiarezza sul tuo caso specifico ti consigliamo di rivolgerti direttamente al delegato.
Il Team di Immobiliallasta.it
Salve a tutti, un informazione se possibile.
Mi sono aggiudicato un’ immobile nel novembre 2021, eseguito il pagamento del saldo prezzo a marzo 2022 dopodiché è stata depositata la bozza del decreto.
Ma ad oggi ancora non ho ricevuto notizie riguardo la firma del decreto di trasferimento. Cosa posso fare, oltre a chiedere spiegazioni al curatore ed al tribunale? Siamo disperati, con i tempi che si son fatti dobbiamo cominciare ancora l’iter della ristrutturazione e sarà sempre peggio.
Buongiorno Filippo, grazie per il tuo commento.
Comprendiamo perfettamente la situazione, ma purtroppo non ci sono delle tempistiche specifiche e le lungaggini burocratiche sono ben note (purtroppo). Ti consigliamo quindi di continuare a sollecitare curatore e Tribunale per avere informazioni in merito e accelerare i tempi.
In bocca al lupo e complimenti per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buonasera,lo scorso anno,il giorno 11 novembre2020 ho acquistato un appartamento all’ asta in ABRUZZO. pochi giorni fa mi hanno chiamato dicendomi che c è un ipoteca da pagare sul MIO APPARTAMENTO. È possibile? Come mai? Non doveva essere il tribunale a cancellare tutte le ipoteche una volta che io ho acquistato l appartamento? Per favore…. AIUTATEMI
Buongiorno Giusi e grazie per il commento,
ciò che dici è vero: quando si compra una casa all’asta, eventuali ipoteche iscritte vengono cancellate dal giudice con il decreto di trasferimento. In altre parole, l’immobile passa all’aggiudicatario libero dai pegni del debitore.
Per l’emissione del decreto la legge richiede, oltre al saldo del prezzo di aggiudicazione, il versamento di alcune spese relative alla procedura, che trovi indicate nell’avviso di vendita.
Queste servono a compensare il delegato e a pagare la cancellazione delle ipoteche eventualmente iscritte.
Una volta versate queste spese, il tribunale provvederà a cancellare l’ipoteca senza che tu faccia nulla.
Se hai dubbi di qualche natura, il nostro consiglio è quello di chiedere spiegazioni direttamente al delegato alla vendita (il cui recapito è indicato negli atti del tribunale).
Un saluto dal team Immobiliallasta.it
Salve e grazie per le preziose informazioni! Io ho ricevuto la bozza del decreto a metà Dicembre, ora mi hanno comunicato che l’agenzia delle entrate sta provvedendo alla registrazione per la tassazione ed in seguito provvederanno alla cancellazione delle ipoteche, poi mi consegneranno il decreto definitivo, posso accedere nel frattempo ad un muto per la ristrutturazione o devo attendere il decreto definitivo ? Quali sono le tempistiche dell’agenzia delle entrate solitamente ? Ad oggi posso considerare già l’immobile di mia proprietà ? Grazie mille
Buongiorno Michela e grazie per il tuo commento,
il decreto si considera definitivo al momento della sua pubblicazione e deposito presso la Cancelleria del tribunale. Per questo motivo puoi considerarti a tutti gli effetti proprietaria dell’immobile.
Quindi puoi chiedere il mutuo in banca e valutare i lavori di ristrutturazione che intendi realizzare. Ricordati di portare con te una copia del decreto e del verbale di aggiudicazione.
Invece le tempistiche dell’Agenzia delle Entrate dipendono molto dal carico di lavoro degli uffici ma, di norma, non richiedono più di una settimana.
Un saluto dal team Immobiliallasta.it
È possibile inserire nel decreto di trasferimento che l’immobile rappresenta la prima casa
Buonasera Adriana, grazie per il tuo commento. Nel decreto di trasferimento viene specificato il calcolo per le imposte in base alla tipologia di acquisto (inclusa la prima casa). Quindi, se stai acquistando la prima casa e lo hai espressamente dichiarato prima dell’emissione del suddetto decreto di trasferimento, questa dichiarazione sarà allegata e di conseguenza l’Agenzia delle Entrate ne terrà conto per la tassazione dell’immobile.
Ci auguriamo di aver risposto chiaramente al tuo dubbio.
Il Team di Immobiliallasta.it
Buonasera, mi sono aggiudicato un appartamento all asta con 41750 il 28luglio 2022,il delegato mi manda una mail con il verbale e i pagamenti da fare 1.saldo asta
2 oneri legali e 3 compenso delegato
Le prime due molto essati e già provveduto con il pagamento,in quanto riguarda il compenso,si smonta al doppio che avevo calcolato in base alle tabelle,ciò il valore e sotto 50000 quindi avevo calcolato 500+10%+4%+22% pocco sotto 700,chiedo spiegazioni al delegato che mi risponde che sono spese supplementari per cancellazioni (che già avevo pagato a oneri di legi +cancellazioni).A questo punto ,se li devo pagare ,li pago però vorrei sapere cosa pago e chiedo al delegato di dividere la somma in due voci compenso e spese supplementari,ancora oggi il delegato non da nessuna risposta
Come mi devo comportare o cosa potrei fare
Ripeto che il saldo e oneri di legge già pagati
Grazie
Buongiorno Cristian, grazie per il tuo commento.
Comprendiamo perfettamente le tue ragioni nel voler far chiarezza sul “conto” finale da pagare. Le variabili possono essere varie. Per esempio, il costo della cancellazione cambia a seconda del valore dell’ipoteca. Sicuramente il preventivo stimato dal delegato sarà dettagliato e specifico per ogni voce da dover saldare. Ti consigliamo pertanto di ricontattarlo tramite PEC (se non lo hai già fatto) chiedendo ulteriori chiarimenti in merito al saldo delle spese e del suo onorario.
In bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buonasera,
Sono aggiudicatario di un immobile in asta ma non ho ancora saldato l’intera somma. Nel frattempo il debitore ha presentato ricorso in opposizione ed Il giudice non ha ancora dato una risposta a tale ricorso.
Posso chiedere l’annullamento della procedura e la restituzione della caparra?
Se pago ed il ricorso continua, che tempi mi devo aspettare per entrare in possesso dell’immobile?
Cos’altro potrebbe tentare il debitore?
Buonasera Carlo e grazie per il commento,
comprendiamo la tua preoccupazione e vogliamo rassicurarti. Devi sapere che la Corte di cassazione ha stabilito che il ricorso del debitore in nessun caso può danneggiare l’aggiudicatario.
Prova ad immaginare: se ogni debitore potesse opporsi alla vendita, le aste immobiliari non avrebbero ragione di esistere!
Per legge l’aggiudicazione (così come l’offerta) è irrevocabile, quindi non puoi chiederne l’annullamento e il rimborso della cauzione. Il giudice è tenuto ad ottemperare l’esito dell’asta e a trasferire l’immobile dopo il saldo del prezzo, anche se il debitore ha adito le vie legali.
Il ricorso del debitore proseguirà su un binario parallelo e, qualora fossero accolte le sue doglianze, egli riceverà un ristoro economico.
Puoi stare sereno perché, in nessun caso, potranno portarti via l’immobile se hai provveduto a pagare nei termini stabiliti.
Per fugare ogni tuo dubbio, ti consigliamo di parlare con un avvocato al quale mostrare gli atti e i dettagli della questione.
Un saluto dal team Immobiliallasta.it
Buongiorno,
Innanzitutto grazie per il prezioso articolo. Siete una fonte di informazioni a portata di click. Volevo sapere,
una volta pagato il saldo ed emesso il decreto di trasferimento (supponiamo 3 mesi dopo), quanto tempo impiegherà il delegato per la liberazioni dell’immobile occupato dall’esecutato? Nel decreto di trasferimento sarà presente la data in cui dovrà essere libero l’immobile da cose e persone. Mediamente dopo quanto tempo si hanno le chiavi dell’immobile? Grazie!
Buongiorno Alberto e grazie per il commento,
la data esatta di liberazione dell’immobile non compare nel decreto di trasferimento ma la legge prevede un arco temporale prestabilito. Ai sensi dell’articolo 560 del Codice di procedura civile – recentemente modificato – avviene decorsi 60 giorni e non oltre 120 giorni dall’istanza di liberazione.
Ti ricordo che puoi richiedere formalmente la liberazione dell’immobile nello stesso giorno dell’aggiudicazione. Nel nostro articolo su Come liberare una casa comprata all’asta troverai maggiori dettagli!
Un saluto da Immobiliallasta.it
Buonasera o aggiudicato un casa all’asta 22/06/22 o versato il saldo prezzo e spese il 20/09/22 ma il verbale me lo a fatto il 25/10/22 ma a oggi non o ottenuto il trasferimento di proprietà del mobile posso fare istanza al custode che va rilento
Buongiorno Marco, grazie per il tuo commento.
Non preoccuparti, si tratta solo di una lungaggine burocratica. Ti consigliamo di aspettare ancora qualche settimana e poi procedere al sollecito.
Congratulazioni per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buonasera,
Complimenti per il blog, vorrei chiedervi un parere.
In data 26.07.2007 mi sono aggiudicato all’asta un immobile.
In data 12.09.2007 ho versato il saldo del prezzo.
In data 07.11.2007 è stato fatto il decreto di trasferimento.
Nel decreto di trasferimento il giudice dichiara di trasferire l’immobile a me e che alla data di saldo prezzo ho dichiarato di essere in stato libero di matrimonio.
In data 16.09.2007 (4 giorni dopo il saldo del prezzo) ho contratto matrimonio in comunione dei beni.
Oggi ho in vendita l’immobile ma il notaio dell’acquirente dice che il decreto di trasferimento è da far variare in quanto alla data del decreto, 7.11.2007 ero spostato in comunione dei beni mentre invece sul decreto il giudice ha riportato che alla data del saldo prezzo ho dichiarato di essere libero.
Tutto quello che è scritto nel decreto corrisponde a verità.
Nell’intervallo temporale che va dal saldo prezzo con la produzione di tutta la documentazione, alla data del decreto di trasferimento, se ci sono delle variazioni, come bisogna procedere?
Sembra che in questo lasso di tempo non si possa fare nulla…
Ringrazio e attendo una vostro parere
Buongiorno Cristiano e grazie per il tuo commento,
per modificare il decreto di trasferimento per prima cosa ti consigliamo di contattare (telefonicamente o di persona) la Cancelleria del tribunale nel quale è stato depositato. Potrebbe essere utile portare con te il certificato annotato presso l’ufficio dello Stato civile dove risulta la data delle nozze e il regime patrimoniale.
Prima di rivolgerti ad un legale, infatti, è sempre bene seguire le indicazioni degli uffici competenti che, talvolta, possono risolvere il problema in tempi brevi e senza formalità.
In generale, sul decreto di trasferimento è possibile proporre un procedimento di correzione tramite avvocato e pagando nuovamente le imposte di registro, catastale e ipotecaria (200 euro ciascuna).
Speriamo che tu riesca a risolvere il problema nel più breve tempo possibile!
Un saluto dal team Immobiliallasta.it
Buonasera sono il sig Domenico o acquisto un appartamento al asta e stato fatto il decreto di trasferimento dal tribunale ma non si sono accorti che il vecchio proprietario aveva fatto un istanza x uso capione posso chiedere l’annullamento del atto con relativo rimborso
Buongiorno Domenico e grazie per il commento,
si tratta senza dubbio di una questione spigolosa e, per fortuna, molto rara. Il nostro consiglio è aspettare che il giudizio di merito accerti oppure no l’usucapione e, soltanto in caso di esito positivo, chiedere l’annullamento della procedura e la restituzione del prezzo. Tieni conto che qualora venisse accertato l’usucapione il decreto di trasferimento verrà revocato di diritto.
Un saluto dal team Immobiliallasta.it
Buongiorno
ho bisogno di un Vostro aiuto.
Ho comprato un posto auto con asta giud.
posto aggiudicato e prezzo saldato.
Ora il tribunale mi dice che per effettuare il trasferimento di proprietà mi devo rivolgere a un mio notaio, in quanto il tribunale in questione non effettua il trasferimento.
Mi chiedo: se Il decreto di trasferimento è un atto pubblico di competenza del giudice dell’esecuzione perchè loro non lo fanno e devo spendere altri soldi per un notaio?
Di solito la convenienza di chi compre con l asta non solo è il prezzo ma anche il risparmio delle spese notarili.
è normale quindi quanto mi è stato chiesto? è’ legittimo?
Buongiorno Tiziana e grazie per il commento,
i tuoi dubbi sono più che comprensibili. In effetti uno dei vantaggi delle vendite giudiziarie è il fatto che non sia necessario rivolgersi ad un notaio dato che il decreto di trasferimento è di competenza del tribunale e della Cancelleria (che esegue tutti gli adempimenti burocratici).
Tuttavia nelle aste fallimentari il passaggio di proprietà non rientra nei compiti del tribunale e quindi è richiesto l’intervento del notaio. Probabilmente la tua situazione rientra in questa ipotesi.
Un saluto dal team Immobiliallasta.it
Buongiorno, la mia abitazione è stata venduta all’asta. Sono stato contattato solo dal custode immobiliare, prima telefonicamente e dopo con raccomandata, dove mi invitava a consegnargli le chiavi dell’immobile entro 10 giorni. È corretto? Lo può fare? Io mi attendevo una comunicazione dal tribunale che inoltre mi concedesse un tempo ragionevole per liberare l’immobile. Grazie in anticipo delle informazioni.
Buongiorno Emilio e grazie per il tuo commento,
in effetti la procedura di liberazione dell’immobile prevede obbligatoriamente la notifica al debitore del decreto di trasferimento cosa che, nel tuo caso, mi sembra di capire che non ci sia stata. A questo punto ti consigliamo di contattare il delegato alla vendita (troverai i suoi contatti nell’avviso di vendita) e chiedere spiegazioni circa la procedura e le motivazioni dell’intervento del custode.
Ricorda che le spese di liberazione non sono a tuo carico ma della procedura.
Un saluto dal team Immobiliallasta.it
Buongiorno, ho acquistato un appartamento all’asta circa 15 anni fa e sono in possesso del Decreto di Trasferimento; adesso volevo venderlo e chiedevo se vi sono dei vincoli oppure l’atto di compravendita può essere stipulato come tutti i normali atti di compravendita. Grazie
Buonasera e grazie per il tuo commento,
non vi sono vincoli di alcun genere: un immobile acquistato all’asta può essere affittato o rivenduto esattamente come tutti gli altri. Questa scelta, inoltre, ti consentirà sicuramente di guadagnare sulla differenza tra il prezzo di aggiudicazione e il valore di mercato dell’immobile ad oggi.
Un saluto dal team Immobiliallasta.it
Buonasera, mi sono aggiudicata un immobile all’asta il 04.01.2022. Ho saldato il prezzo e mi sono state consegnate le chiavi il 10.03.2022 prima del decreto di trasferimento. Oggi vorrei procedere con dei lavori di ristrutturazione ma non riesco a capire se avrei poi titolo per beneficiare delle detrazioni fiscali oppure no, mancando appunto il decreto di trasferimento.
Grazie mille per la risposta e complimenti per il blog,
Eleonora
Buongiorno Eleonora, grazie mille per il tuo commento e per i complimenti al blog.
Effettivamente risulterai pienamente proprietaria solo al decreto di trasferimento e quindi dovrai aspettare questo per poter avviare tutte le pratiche per la ristrutturazione.
Ti consigliamo di sentire il delegato alla vendita per sapere se ha già inviato il decreto al giudice in modo da capire le tempistiche per il deposito del decreto firmato in cancelleria.
Il Team di Immobiliallasta.it
Grazie dei vostri commenti leggendo l’ultimo della Sig.ra Eleonaora del 28/Marzo/c.a. e della vs risposta mi avete tolto un dubbio se iniziare o meno dei lavori prima del decreto di trasferimento del giudice.
Leggo, ad una domanda della Sig.raTiziana del 16/02/22, la vostra risposta che il tribunale non esegue il passaggio di proprietà, allora chiedo quale è la differenza tra il trasferimento e il passaggio di proprietà? Il decreto di trasferimento non viene comunicato al Catasto per la trascrizione dell’ immobile a nome dell’acquirente? Grazie per le delucidazioni in merito
Buongiorno Vito, grazie mille per la tua domanda!
Sul passaggio di proprietà dobbiamo distinguere tra esecuzioni immobiliari e procedure fallimentari.
Nelle esecuzioni immobiliari avviene ciò che hai scritto ovvero che il decreto di trasferimento ha anche il compito del passaggio di proprietà.
Nelle procedure fallimentari invece il passaggio di proprietà avviene tramite rogito notarile ed è ciò che è avvenuto nel caso della signora Tiziana.
Il Team di Immobiliallasta.it
Salve e complimenti
Il giorno 8 di settembre 2021 mi aggiudicai un terreno, il 15 settembre saldai l’importo tramite assegno circolare.
Verso Dicembre il cancelliere ha depositato tutto al giudice in modo da emettere il mandato di trasferimento.
Fino ad oggi non è arrivato niente e tutto tace…
Ho chiesto di fare una sollecitazione al mio avvocato ma ancora nulla…. Cosa posso fare oltre ad aspettare?
Grazie per un vostro parere
Buongiorno Alfonso e grazie per il commento,
a nostro avviso in questo caso i modi per sollecitare l’emissione del decreto sono due:
-inviare una PEC al delegato alla vendita (il cui indirizzo è riportato nell’avviso di vendita);
-contattare o andare di persona, se possibile, presso la Cancelleria del tribunale.
Purtroppo le tempistiche dipendendo dal carico di lavoro dei singoli tribunali e, quindi, sono difficilmente prevedibili.
Un saluto dal team Immobiliallasta.it
Buonasera
A gennaio 2022 ho partecipato ad un’asta per un immobile, mi sono aggiudicato l’immobile. nell’offerta avevo specificato che in caso di aggiudicazione avrei saldato con assegni ed entro 60 gg il dovuto, cosa puntualmente fatta. Ad oggi se pur scaduti i 120 gg previsti dal bando, dal delegato alla vendita (notaio), mi è arrivata solo la notizia che la bozza del “decreto di trasferimento” è stata inviata al giudice.
Vorrei un consiglio se e come poter fare per accelerare i tempi.
Grazie
Buongiorno Gianni,
a nostro avviso in questo caso i modi per sollecitare l’emissione del decreto sono due:
-inviare una PEC al delegato alla vendita (il cui indirizzo è riportato nell’avviso di vendita);
-contattare o andare di persona, se possibile, presso la Cancelleria del tribunale.
Purtroppo le tempistiche dipendono dal carico di lavoro dei singoli tribunali e, quindi, sono difficilmente prevedibili.
Un saluto dal team Immobiliallasta.it
Buongiorno, sto valutando l’ipotesi di fare un offerta per un immobile con delle irregolarità urbanistiche non sanabili. Volevo sapere se el caso mi aggiudicassi l’asta, queste irregolarità saranno un ostacolo al decreto di trasferimento? E se si, come potrei sanarle prima non essendo ancora la proprietaria? Grazie
Buonasera Francesca,
grazie per il tuo commento. Non preoccuparti, è molto comune sia sul mercato tradizionale sia in in quello delle aste che ci siano immobili con irregolarità urbanistiche. Tuttavia, questi non precludono in alcun modo il decreto di trasferimento. Appena sarai proprietaria potrai sanarle.
In bocca al lupo!
Il team di Immobiliallasta.it
Buongiorno, io ho saldato un immobile all’asta settimana scorsa.
Fortunatamente è libero, ma non sapevo ci volesse così tanto per la firma del decreto.
I custodi giudiziari non ci consegnano le chiavi prima del decreto di trasferimento, nonostante io abbia consegnato un documento redatto da parte dell’avvocato delegato che si è occupato dell’asta che dichiara il saldo a loro e il saldo totale dell’immobile.
Come devo comportarmi? È giusto come dicono i custodi giudiziari? Non posso avere le chiavi nonostante il saldo?
E oltre questa richiesta, volevo chiedere se posso risalire al giudice delegato alla firma per chiedere un sollecito vista l’urgenza..
Grazie mille per l’articolo e le vostre risposte.
Buonasera Samantha, grazie per il tuo commento.
Per legge sei ufficialmente proprietaria dell’immobile solo dopo la firma del decreto di trasferimento da parte del giudice; di conseguenza i custodi possono posticipare la consegna delle chiavi fino all’avvenuto deposito in cancelleria del tribunale del decreto.
Quello che ti consigliamo è di assicurarti che il delegato alla vendita abbia già scritto e inviato al giudice il decreto di trasferimento.
Considera che, sfortunatamente, ad agosto i tribunali sono fermi.
Congratulazioni per l’aggiudicazione, speriamo tu possa entrare il prima possibile nella tua nuova casa!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno, pochi giorni fa ho pagato il saldo di un appartamento che risulta essere in locazione. Se io volessi continuare a tenere l’appartamento in locazione alla stessa persona, il contratto di locazione posso farlo subito o devo aspettare il decreto di trasferimento? In tal caso quindi anche se ho pagato tutto non posso percepire gli affitti fino a quando non ho il decreto che potrebbe arrivare anche dopo 3 mesi dal pagamento del saldo?
Buongiorno Virginia, grazie per il tuo commento.
Per essere “ufficialmente” proprietaria dell’immobile devi attendere il decreto di trasferimento di proprietà e di conseguenza solo dopo l’emissione dell’atto potrai percepire la quota di locazione dell’immobile.
Congratulazione per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it
il giorno 3/02/2022. si e venduta la mia casa a l’asta sono passati 5 mesi e non ho saputo ancora niente non mi e arrivato nessun avviso o notifica . e possibile che la persona che se le giudicata ci a ripensato o trovato delle difficolta grazie
Buongiorno Gaetano, grazie per il tuo commento. In genere ci vogliono tra i 4 e i 5 mesi per ricevere la notifica. Ti consigliamo di rivolgerti al delegato alla vendita per avere aggiornamenti in merito.
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno e grazie per i preziosi consigli e le risposte a dubbi che già ho appreso leggendo i post precedenti. Mi sono recentemente aggiudicato all’asta un immobile occupato e ho provveduto al saldo del prezzo. Il custode ha depositato il decreto in cancelleria una decina di giorni fa. Al di là dei tempi di liberazione dell’immobile, e quindi la consegna delle chiavi, l’iter per la registrazione del decreto procede su una propria strada? Inoltre, la restituzione della cauzione, avverrò dopo la registrazione del decreto o solo alla liberazione dell’immobile? Grazie per la gradita e preziosa risposta.
Buongiorno Marco, grazie di cuore per il tuo commento e complimenti per l’aggiudicazione!
In merito ai tuoi dubbi ecco le risposte:
1) se il custode ha firmato e depositato il decreto di trasferimento in cancelleria tu sei a tutti gli effetti il nuovo proprietario e avrai le chiavi in tempi brevi. Ad ogni modo l’iter per la registrazione del decreto procede indipendentemente dal resto;
2) la cauzione, in caso di aggiudicazione, non viene restituita ma considerata come anticipo del saldo del prezzo.
Ci auguriamo di aver fornito delle chiare delucidazioni
Il Team di Immobiliallasta.it
Grazie ancora per la risposta.
Per quanto riguarda il punto sulla restituzione della cauzione, dopo essermi aggiudicato l’asta, il custode mi disse di saldare l’intero importo del prezzo di aggiudicazione. La cauzione sarebbe servita all’assolvimento di tutti gli altri costi, quali spese della procedura, imposta di registro, ecc. E’ una prassi comunque corretta, o avrei dovuto saldare solo la differenza di prezzo ed eventualmente compensare questi, ed eventuali altri, costi solo in un secondo momento?
Buongiorno Marco, grazie per il tuo commento.
Dipende da Tribunale a Tribunale. La procedura è comunque corretta. Tendenzialmente si fa sempre un prospetto delle spese. Per cui, nell’eventualità in cui l’importo della cauzione che hai versato dovesse essere superiore rispetto al saldo di tutte le spese ti verrà restituita l’eccedenza. In caso contrario, salderai la differenza 🙂
Il Team di Immobiliallasta.it
Ho acquistato un immobile all’asta di cui ho il decreto di trasferimento, volevo sapere ( CONSIDERATO CHE NON E’ STATO ANCORA AGGIORNATO IL CATASTO A MIO NOME ) ,se posso presentare la cessione del credito ( superbonus) allegando alla documentazione il Decreto di trasferimento e il verbale di aggiudicazione, nell’attesa che sia aggiornato il nominativo al catasto
grazie
Buongiorno Enea, grazie per il commento.
Se hai il titolo di proprietà puoi presentare la richiesta per la cessione del credito. Intanto, ti consigliamo di sollecitare per l’aggiornamento del tuo nominativo al catasto.
Complimenti per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno… sono a chiedervi un quesito fine febbraio 2022 mi sono aggiudicata un immobile all’asta ho passato tutti gli step( lunghissimi ) pagato f24 e spese notarili e 8 settembre 2022 il giudice ha firmato il decreto di trasferimento eliminando le ipoteche inserite nell’immobile. Sono andata da un notaio perché ho richiesto un mutuo e poco prima del passaggio il notaio ha bloccato tutto perché ha trovato un ipoteca sull’immobile dall’agenzia delle entrate . Abbiamo sentito lo studio notarile e ha detto che probabilmente è stato inserito dopo la firma del decreto . Lo studio ha scritto all’agenzia delle entrate e siamo in attesa di risposta , con il blocco del mutuo però … ho la possibilità che si sistemi ( tolgano l’ipoteca) in breve tempo?? Cosa potrei fare ?
Buongiorno Federica, grazie per il tuo commento.
Ci dispiace per la situazione. Purtroppo le lungaggini burocratiche italiane sono ben note. Ti consigliamo di attendere la risposta dell’agenzia delle entrate ed eventualmente, tramite lo studio notarile, sollecitare per un riscontro.
Poi facci sapere, in bocca al lupo e complimenti per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno,
sono già proprietario di un immobile A acquistato come prima casa. Intendo partecipare ad un’asta per acquistare un altro immobile B da adibire a prima casa e residenza famigliare. entro 12 mesi dovrò pertanto vendere l’immobile A per usufruire di tali detrazioni.
I 12 mesi da quale data decorrono? dalla data del decreto di trasferimento? grazie
Buongiorno Matteo, grazie per il tuo commento.
I 18 mesi decorrono a partire dalla data del decreto di trasferimento.
In bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
Come mai 18 mesi? È un refuso? Per la vendita della prima casa dovrebbero essere 12 mesi, per la residenza 18 se non sbaglio. Grazie
Buongiorno Matteo, grazie per il tuo commento.
Sono 12 mesi (a decorrere dal decreto di trasferimento) per vendere la casa e 18 mesi per spostare la residenza in quella nuova.
In bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
Salve, faccio una domanda in quanto non ho trovato riscontro tra le altre effettuate da altri utenti. Ho ricevuto il decreto di trasferimento tramite pec dal custode proprio questo mese ma la data del decreto rilasciato dal tribunale al curatore e precisamente dell’ anno scorso. Essendo che ho acquistato come prima casa, il decorso del termime massimo dei 18 mesi per fissare la residenza è valevole da quando ho ricevuto i documenti via pec o dalla data effettiva del rilascio del decreto al delegato? Grazie del servizio.
Buongiorno Gabriele, grazie per il tuo commento.
Fa fede la data della pubblicazione del decreto.
Congratulazioni per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno, complimenti per l’ottimo blog!
Vorrei chiedervi un informazione.
Ho acquistato casa all’asta a gennaio 2022, con conseguente saldo prezzo e spese al 21 aprile 2022, il 05 ottobre 2022 è stato firmato il decreto di trasferimento e sono andato a ritirarlo in tribunale il giorno 11 ottobre 2022.
Ora stanno procedendo alle iscrizioni e trascrizioni finali.
La mia domanda è:
Dispongo dell’immobile da febbraio 2022 in quanto si trattava di immobile libero.
Avendo già in possesso il decreto di trasferimento firmato dal giudice, posso iniziare i lavori di ristrutturazione?
Vi ringrazio
Fabio
Buongiorno Fabio, grazie per il tuo commento e per i complimenti 🙂
Con il decreto di trasferimento sei a tutti gli effetti tu il proprietario dell’immobile, per cui in attesa del disbrigo delle pratiche burocratiche puoi iniziare i lavori di ristrutturazione.
Complimenti per l’aggiudicazione e in bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
Vorrei partecipare ad una asta di un immobile ma su avviso di vendita leggo:
L’immobile viene venduto libero da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti (se esistenti al momento della vendita,
eventuali iscrizioni saranno cancellate a spese e cura dell’aggiudicatario, a cui carico sono posti anche gli oneri fiscali).
Vuol dire che qualora mi aggiudicassi l’asta essendo esistenti delle ipoteche e dei pignoramenti dovrò farmi carico di alcuni oneri? Tutti gli oneri non dovrebbero essere a carico della procedura?
Nella perizia leggo:
Ipoteca volontaria derivante da Garanzia mutuo condizionato
XXXXXX
Formalità a carico della procedura
Trascrizioni
• Verbale pignoramento immobili
XXXXXX
Formalità a carico dell’acquirente
Annotazioni a iscrizioni
XXXXXX
• Accollamento pro-quota mutuo concesso
Formalità a carico dell’acquirente
Grazie.
Buongiorno Davide, grazie per il tuo commento.
Quando c’è scritto che la cancellazione è a carico dell’aggiudicatario significa che devi solo pagare l’atto burocratico della cancellazione di ipoteche e debiti, poi spetterà al Tribunale occuparsene.
In bocca al lupo!
Il Team di Immobiliallasta.it
Ciao io comprato casa asta e chalo anche firmato decreto di transferimento peri c’e una persona abito con contratto scaduto lui mi ha detto che lui ancho pago affitto in asta Guidiziare. Lui mi pago solo quando ufficio asta detto che per la prossima mese deve pagare di me . Adesso cosa facciamo che lui pago affitto di mio grazie
Buongiorno Mubeen, grazie per il tuo commento.
Congratulazioni per l’aggiudicazione! Semplicemente ti hanno comunicato che ora gli inquilini, che hanno un contratto di affitto regolare, pagheranno a te (in quanto nuovo proprietario dell’immobile) il canone di locazione.
Il Team di Immobiliallasta.it
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Buongiorno Claudia, grazie per il tuo commento.
No, il decreto di trasferimento senza la firma non è valido.
Il Team di Immobiliallasta.it
Salve,mi sono aggiudicata una casa all’asta il 28 febbraio 2023. Il giudice ha firmato il decreto di trasferimento ieri 24/05/23. Volevo sapere quanto tempo hanno i debitori per lasciare l’immobile? Abbiamo firmato l’istanza di liberazione già all’inizio. Purtroppo il custode giudiziario non mi dà spiegazioni a riguardo, inoltre mi dice che i debitori hanno chiesto più tempo perché non trovano alloggio. Grazie in anticipo per la vostra, sperando che mi siate d’aiuto.
Buonasera Angela, grazie per il tuo commento.
Tendenzialmente i debitori hanno a disposizione un arco temporale che va dai 30 ai 60 giorni dall’emissione del decreto di trasferimento, ma possono esserci dei fattori che possono tardare la liberazione (come spiegato in questo articolo https://www.blog.immobiliallasta.it/quanto-tempo-ho-per-lasciare-casa-venduta-allasta/). Ti consigliamo di chiedere aggiornamenti sulle tempistiche al delegato alla vendita.
Congratulazioni per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno, i famosi 60-120 giorni per liberare l’immobile decorrono a partire dal deposito telematico del decreto di trasferimento o dalla sua pubblicazione? Ringrazio in anticipo.
Buongiorno Elisa, grazie per il tuo commento.
I 60-120 giorni decorrono a partire dalla data di pubblicazione del decreto di trasferimento.
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Buongiorno, una domanda, mi sono aggiudicato un immobile ed è stato emesso il decreto di trasferimento firmato digitalmente, a me è stato consegnato siglato dal Giudice e con la stringa della firma digitale, ma non mi è stato dato nessun dettaglio del certificato con la marcatura temporale, cosa che dovrebbe essere parte integrante del decreto di trasferimento, giusto? con questo report si riesce a capire in modo inequivocabile la data della firma, data in cui divento legittimo proprietario, è mio diritto averlo? Grazie mille
Buongiorno Alberto, grazie per il tuo commento.
Se hai il file pfm dovresti avere tutte le info che ti occorrono e tramite specifici tool online fare la verifica.
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Salve, ho acquistato un immobile all’asta che voglio rivendere, il decreto di trasferimento è stato emesso in data 30 maggio 2023, ma nel sito dell’agenzia delle entrate non risulto ancora proprietario, infatti l’immobile risulta ancora al vecchio proprietario. Devo attendere la trascrizione e quindi devo attendere che l’immobile risulta a mio nome? Di solito per gli immobili normali dalla propria area personale agenzia entrate è possibile scaricare oltre alla visura catastale e planimetrie anche l’atto di compravendita che il notaio registra, in questo caso verrà inserito il decreto di trasferimento? grazie
Buongiorno Mirko, grazie per il tuo commento.
A tutti gli effetti, anche se ancora non è stato aggiornato sul sito dell’Agenzia, tu sei il nuovo proprietario dell’immobile. Infatti è sufficiente il deposito del decreto di trasferimento per sancire il passaggio di proprietà.
Congratulazioni per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it
Buongiorno e complimenti! Ho ricevuto comunicazione che dopo tutto iter acquisto asta, è stato inviato tutto all’Agenzia delle Entrate! Lo stiato del Fascicolo dice che è in attesa l’esito del giudice per il riparto somme!!! In tutto ciò, no ho ben capito che cosa devo aspettare!! La registrazione e la trascrizione??? Non ho ancora ottenuto copia dal delegato del decreto! La devo richiedere? L’udienza per approvazione del riparto mi interessa come aggiudicataria o è un problema solo della procedura?? Che cosa devo fare al momento per ottenere le chiavi dell’ immobile!!! Che è vuoto ma contiene solo mobili!!! Grazie
Buonasera Adriana, grazie per il tuo commento e i complimenti 🙂
Il riparto delle somme è perlopiù un aspetto prettamente burocratico. Tu dal momento in cui è stato depositato in cancelleria il decreto di trasferimento sei proprietaria dell’immobile e puoi quindi chiedere la consegna delle chiavi.
Congratulazioni per l’aggiudicazione!
Il Team di Immobiliallasta.it