Come si calcolano i danni all'immobile in affitto e chi deve pagarli

Affittare un appartamento può essere una interessante fonte di guadagno, tuttavia dal contratto di locazione possono nascere alcuni problemi. Non di rado l’immobile in affitto viene danneggiato dagli inquilini, volontariamente o a causa di cattiva manutenzione e pulizia.

In casi del genere cosa può fare il proprietario per tutelarsi dai danni? Quando ha diritto al risarcimento e come si calcolano i danni sull’immobile in affitto? Per rispondere a questi dubbi ci sono alcune considerazioni da fare, la prima riguarda il tipo di danno, la seconda il tipo di inquilino, se in regola con i canoni di affitto oppure moroso. Ecco allora come gestire i danni nell’immobile in affitto, a chi rivolgersi e quando ricorrere alle vie legali.

Cosa rischia l’inquilino moroso?

Per prima cosa bisogna chiarire in quali casi e quando un inquilino si considera “moroso”. La morosità, ai sensi della legge n. 392 del 1978, si verifica quando il locatario non paga il canone d’affitto al locatore entro 20 giorni dalla data stabilita nel contratto di locazione. Invece nelle locazioni commerciali i tempi per lo sfratto sono stabiliti dal giudice dopo le opportune verifiche.

Quindi l’inquilino moroso rischia per prima cosa lo sfratto dall’abitazione, a meno che non paghi i canoni omessi entro un lasso di tempo stabilito dal giudice, e non finisci qui: se l’immobile risulta danneggiato, con colpa o dolo, può essere condannato a pagare una somma a titolo di risarcimento danni.

Che succede in caso di danni all’immobile in affitto

La stipula di un contratto di locazione comporta alcuni diritti e obblighi sia in capo al locatore che al locatario. Pagare il canone di affitto non è l’unico: l’inquilino è tenuto a consegnare l’immobile nelle condizioni in cui l’ha ricevuto, provvedendo ai lavori di ordinaria manutenzione a sue spese. Soltanto la manutenzione straordinaria resta in capo al proprietario di casa, ad esempio la riparazione straordinaria del tetto o dell’ascensore.

La consegna dell’immobile nelle stesse condizioni (ad eccezione della normale usura del tempo) riguarda sia l’inquilino in regola con i canoni di affitto sia gli inquilini morosi. Alcuni danni sono particolarmente “gravi”, vanno oltre la normale tollerabilità e quindi il proprietario ha il diritto di chiedere il risarcimento. Ne sono un esempio la distruzione di vetri, infissi, il danneggiamento dei sanitari, la rottura di una porta e ogni altro danno che arreca un sostanziale peggioramento delle condizioni dell’immobile.
Se i danni sono ingenti, gli inquilini possono incorrere sia nella responsabilità civile e penale (se i danni sono stati commessi con dolo, cioè intenzionalmente).

Al proprietario di casa non spetta il risarcimento danni se:

  • i danni sono causati dall’usura del tempo, cioè dal normale utilizzo di mobili ed elettrodomestici
  • i danni sono stati causati da eventi di portata eccezionale, come fenomeni atmosferici estremi

Come dimostrare i danni della casa in affitto

Resta da chiarire un punto: chi e come può dimostrare i danni nell’immobile in affitto? La prova del fatto è un elemento fondamentale per determinare se spetta il risarcimento danni e, nel caso affermativo, quantificarlo.
In caso di danni, se l’inquilino rifiuta di pagare o provvedere a sue spese alle riparazioni, il proprietario può trattenere il deposito cauzionale. Se questa via non è percorribile, ad esempio perché i danni sono superiori alla cauzione, ci si può rivolgere al tribunale e chiedere che sia un tecnico a quantificare il danno. In tal caso il locatore dovrà avviare un’azione legale contro gli inquilini, sia in regola che morosi.

Danni all’immobile in affitto, paga l’inquilino moroso?

Cosa succede se l’inquilino moroso, che non paga i canoni di affitto, danneggia l’immobile? Anche in questo caso il locatore può trattenere la cauzione oppure chiedere il risarcimento danni contestualmente alla richiesta di sfratto per morosità.

Lo sfratto è la procedura legale con cui il proprietario di casa può chiedere al tribunale di mandare via l’inquilino e riappropriarsi della casa e può avere due forme:

  • sfratto per morosità, in caso di mancato pagamento del canone o degli altri oneri condominiali
  • sfratto per finita locazione, nel caso in cui l’inquilino rifiuta di lasciare la casa oltre la scadenza del contratto di locazione

Il settore immobiliare, tra affitti e compravendite, richiede alcune conoscenze nel campo per evitare brutte sorprese, come può essere la presenza di un inquilino moroso. Nonostante questo inconveniente, acquistare una casa con contratto di locazione in essere rappresenta una interessante fonte di guadagno:

  • da un lato il prezzo di vendita dell’immobile è inferiore, poiché non può essere immediatamente abitato
  • dall’altro dà la possibilità al compratore di subentrare nel contratto di affitto e percepire i canoni di locazione al posto del vecchio proprietario

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