Ecco spiegata la differenza tra custode giudiziario e delegato alla vendita: chi sono, compiti e che ruolo hanno nella vendita delle case all’asta.

Qual è la differenza tra delegato e custode nella ste immobiliari? Se ti stai affacciando al mondo delle aste giudiziarie per la prima volta, probabilmente ti sarai posto questa domanda.

La differenza tra delegato e custode giudiziario è profonda, anche se molte persone tendono a confondere le due figure.

Per comprendere perché e in cosa sono differenti è utile spiegare di cosa si occupano, come sono nominati e quali responsabilità hanno nell’ambito delle vendite giudiziarie.

Ecco un approfondimento che ti permetterà di capire finalmente che differenza c’è tra le due figure! 

Custode giudiziario: chi è e cosa fa

La vendita di immobili all’asta è assicurata dalla presenza del custode giudiziario, una persona incaricata dal tribunale di garantire la conservazione dei beni pignorati. Può essere custode giudiziario il debitore stesso – se ritenuto idoneo dal giudice – o altro soggetto con specifiche competenze come avvocati, commercialisti e curatori fallimentari (iscritti in apposite liste), soprattutto se l’immobile sia ancora occupato. 

Detto in poche parole, il custode giudiziario fa in modo che la casa del debitore resti in buono stato fino all’aggiudicazione.  

Ecco quali sono i principali compiti del custode giudiziario: 

  • accedere e conservare in buono stato l’immobile pignorato (anche con l’ausilio della forza pubblica e sostituendo la serratura)
  • consentire di visionare l’immobile a chi ne faccia richiesta
  • segnalare al giudice dell’esecuzione eventuali comportamenti non collaborativi del debitore
  • accertare il titolo giuridico delle persone che possono eventualmente occupare la casa
  • curare i beni mobili e immobili affidati con la “diligenza del buon padre di famiglia”, come prescrive la legge 

Il custode giudiziario è generalmente pagato dal creditore e il suo compenso viene stabilito dal tribunale che ha in carico l’esecuzione immobiliare. 

Delegato alla vendita: chi è e cosa fa

Il delegato alla vendita è un professionista (spesso un avvocato) che, dietro specifica delega del giudice, gestisce la fase organizzativa ed esecutiva dell’asta immobiliare. Egli legge e deposita la perizia tecnica di valutazione della casa all’asta, ne controlla la regolarità e ordina, se necessario, nuovi sopralluoghi. Al delegato alla vendita, infatti, insieme al giudice competente, spetta la valutazione del prezzo base dell’immobile e dei successivi ribassi. Il delegato – tra le altre cose – si occupa anche di pubblicizzare l’asta immobiliare e fare in modo che non vada deserta

Per sintetizzare, i compiti del delegato alla vendita sono: 

  • pubblicare l’avviso di vendita con le informazioni che identificano l’immobile (o altro bene). Questo deve essere affisso almeno 45 giorni prima della data dell’asta
  • promuovere e pubblicizzare l’asta sui portali ufficiali
  • raccogliere e depositare le offerte dei partecipanti 
  • condurre la vendita nel giorno e nell’ora indicati
  • eseguire tutti gli adempimenti burocratici per trasferire l’immobile all’aggiudicatario (consegnare il decreto di trasferimento del giudice)

Il compenso del delegato alla vendita è integralmente a carico di colui che si aggiudica l’immobile all’asta

Differenza tra custode giudiziario e delegato alla vendita

Dunque, qual è a differenza tra custode e delegato? Le differenze sono molteplici: il primo vigila sullo stato dei beni pignorati, evitando che vengano deteriorati o danneggiati dal debitore o terzi, il secondo organizza e gestisce lo svolgimento dell’asta, gli aspetti economici e burocratici. 

Nonostante le differenze, non deve stupire il fatto che, non di rado, custode giudiziario e delegato alla vendita siano la stessa persona. Il giudice dell’esecuzione, infatti, può indicare nell’ordinanza che lo stesso professionista (ad esempio un notaio o avvocato) si occupi di entrambi gli incarichi. Altrimenti saranno nominate due persone differenti non in conflitto di interessi tra loro.


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