Chi è il custode giudiziario nelle aste immobiliari e qual è il suo compenso? Qui una panoramica di compiti e obblighi di questa figura.

Il custode giudiziario è una figura fondamentale nelle aste immobiliari. Tra i suoi compiti c’è quello di assicurare la conservazione della casa all’asta ed evitare i danni che possono diminuirne il valore.

Può esercitare l’incarico di custode giudiziario sia un professionista (ad esempio un avvocato) che il debitore stesso, con il consenso del creditore.

Nomina e compenso avvengono su decisione del giudice, mentre i compiti e gli obblighi del custode sono stabiliti nel Codice di procedura civile.

Se vuoi saperne di più sul custode giudiziario questo approfondimento è quello che stavi cercando. E ricorda, fai attenzione a non confonderlo con un’altra figura indispensabile nelle aste di immobili: il delegato alla vendita.

Compenso del custode giudiziario

Il compito principale del custode giudiziario è  garantire che il bene pignorato non venga danneggiato dal debitore, da terze persone o agenti atmosferici, inoltre egli gestisce la situazione quando la casa è occupata dall’esecutato. 

Per questo compito, il custode ha diritto ad un compenso variabile in base a due fattori:

  • il tipo di impegno richiesto (ad esempio se l’immobile è notevolmente danneggiato e richiede frequenti interventi di manutenzione straordinaria)
  • il valore di aggiudicazione/assegnazione dei beni in vendita

Spetta al giudice dell’esecuzione immobiliare stabilire il compenso del custode giudiziario secondo quanto stabilito nel decreto ministeriale 80/2009, ovvero a percentuale e per scaglioni sulla base del prezzo finale di vendita. Tale compenso, per legge, non può mai essere inferiore a 250 euro.

C’è da aggiungere poi che il giudice può aumentare o diminuire discrezionalmente il compenso del custode giudiziario in caso di ridotta o particolare complessità dell’incarico.

Oltre al compenso, il custode ha diritto al rimborso forfettario del 10% delle spese sostenute per la manutenzione dell’immobile.

Attenzione però, la legge esclude tassativamente il compenso se viene nominato come custode una delle parti in lite, quindi il debitore o il creditore.

A questo punto è lecito domandarsi chi debba pagare il compenso del custode. A tal proposito devi sapere che le spese di custodia non sono a carico né del debitore né tantomeno del nuovo proprietario, ma spettano al creditore che ha chiesto il pignoramento.

I compiti del custode giudiziario

I compiti del custode giudiziario sono molteplici; i principali sono la conservazione dell’immobile pignorato e la gestione delle visite dei possibili acquirenti.

Il custode deve assicurarsi che lo stato dell’immobile resti immutato e che non provochi danni a cose e persone (ad esempio crolli e caduta vasi).

Una volta ricevuta la nomina, il custode giudiziario ha 10 giorni di tempo per accedere nell’immobile all’asta o comunicare la data di accesso al debitore che lo abita.

Entro lo stesso termine, deve verificare lo stato della casa e, se presente, la regolarità del contratto d’affitto.

Per tutto il tempo del pignoramento e fino all’aggiudicazione, il custode ha il compito/dovere di prendersi cura dell’immobile, segnalare al tribunale la necessità di interventi di straordinaria manutenzione (ad esempio il rifacimento del tetto) e consentire di visionare l’immobile a chi ne faccia richiesta.

Per sintetizzare, gli obblighi del custode sono:

  • eseguire il sopralluogo della casa, quindi verificare se l’immobile è occupato
  • comunicare con il debitore e altre persone che vivono nell’immobile pignorato: deve spiegare la situazione e consigliare un atteggiamento collaborativo, soprattutto durante le visite dei futuri acquirenti
  • promuovere la casa attraverso i media così che i futuri acquirenti possano trovare le informazioni di cui hanno bisogno
  • organizzare le visite, fissare e gestire gli appuntamenti
  • supervisionare la vendita giudiziaria

In caso di comportamenti illeciti, il custode giudiziario può essere accusato di turbativa d’asta in quanto è uno dei soggetti preposti dalla legge al rispetto della buona esecuzione della vendita giudiziaria. 

La nomina

Spetta al tribunale dell’esecuzione nominare il custode giudiziario che avrà cura dell’immobile sottoposto prima al pignoramento e poi venduto all’asta.

La nomina si rinnova ogni 3 mesi, in occasione dei quali il custode deve rendere conto dello stato dell’immobile e dei lavori di manutenzione necessari.

É il giudice a stabilire dettagliatamente i compiti del custode nell’atto di nomina, insieme ad altre indicazioni circa il comportamento da seguire in base al caso specifico.

Nel nostro ordinamento non si può procedere alla nomina come custode giudiziario nei confronti del debitore o del creditore, a meno che non ci sia il consenso di entrambi. Allo stesso modo la nomina non può ricadere sulle persone che vivono con il debitore senza l’assenso del creditore e sui conviventi del creditore senza il consenso del debitore (ai sensi dell’articolo 521 del Codice civile).

 

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