Documenti necessari e costi per cambiare la destinazione di un immobile

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile è una pratica più frequente di quanto si pensi. Può accadere, ad esempio, di richiedere il passaggio da ufficio ad abitazione, da magazzino a garage e altro ancora. La destinazione d’uso è un indicatore tecnico che serve a identificare la funzione di un certo ambiente e, in base ad esso, la legge prevede vincoli, limiti e regole fiscali.

Le ragioni per chiedere il cambio di destinazione d’uso sono molteplici – ad esempio la necessità di vendere l’immobile – e, in base ai fattori che vedremo, cambia il prezzo della pratica da presentare al Comune.

Quali sono i costi del cambio di destinazione d’uso di un immobile? Quali fattori prendere in considerazione e che documenti servono? Ecco una guida sulle voci di spesa da considerare per calcolare i costi effettivi.

Quando è possibile il cambio di destinazione d’uso?

La prima cosa da sapere per cambiare la destinazione d’uso di un immobile è quando questa pratica è consentita dalla legge. In via generale, un cittadino può chiedere il cambio di destinazione soltanto se le caratteristiche dell’immobile lo permettono, ovvero quando l’edificio soddisfa i requisiti per avere una certa destinazione d’uso, ad esempio un ufficio o un magazzino. Infatti, ogni tipologia ha le sue caratteristiche: ampiezza, numero di finestre, altezza minima e così via. Quindi per passare da una destinazione all’altra è necessario verificare che tali caratteristiche siano soddisfatte, altrimenti si devono eseguire gli interventi necessari.
Le destinazioni d’uso più comuni sono:

  • immobili residenziali, cioè le abitazioni
  • immobili commerciali, quelli adibiti a uffici, negozi e locali commerciali
  • immobile industriali, ad esempio capannoni o laboratori
  • immobili con funzione turistico ricettiva

Passare da una destinazione all’altra si può senza particolari problemi, a patto che si rispetti l’iter burocratico stabilito dal Comune in cui trova l’immobile e che vengano presentati i documenti necessari. A titolo esemplificativo, per passare da magazzino a immobile residenziale bisogna controllare la normativa del Piano Urbanistico Regionale ed essere muniti della Segnalazione Certificata di agibilità alla fine delle operazioni.

I costi da considerare per il cambio di destinazione d’uso dell’immobile

Prima di effettuare la richiesta presso gli uffici comunali, è buona norma valutare quali siano i costi per il cambio di destinazione d’uso dell’immobile. Ci sono alcuni fattori da prendere in considerazione che fanno oscillare i costi di questa operazione, i principali sono due:

  • la necessità di eseguire interventi di ristrutturazione e adeguamento degli ambienti (che dipendono anche dalla grandezza della casa)
  • la parcella del professionista tecnico che prende in cura la richiesta

Poi si devono considerare i costi amministrativi, le pratiche catastali, le spese di segreteria del Comune competente. Di solito per tutti questi oneri la spesa massima raggiunge i 400 euro.
Le voci di spesa da considerare sono uguali per tutte le pratiche di cambio di destinazione d’uso dell’immobile, che si tratti di un magazzino, di un ufficio o di un immobile con vocazione turistica.

Come si calcolano i costi del cambio di destinazione d’uso

Per avere un quadro generale dei costi del cambio di destinazione di un immobile è utile riportare un esempio pratico. Un cittadino che richiede di cambiare di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione deve affrontare i costi seguenti:

  • oneri di segreteria, circa 150 euro
  • oneri per la presentazione della documentazione, 100 euro
  • oneri per il rilascio del Permesso di Costruire, 100 euro
  • marca da bollo dal costo di 16 euro
  • imposta di variazione catastale, questa voce varia dai 50 ai 100 euro

Per avere il calcolo complessivo dei costi del cambio di destinazione d’uso dell’immobile ci sono poi da aggiungere gli – eventuali – lavori di adeguamento (rifacimento porte, infissi, adeguamento delle altezze) e la parcella del tecnico incaricato. Di solito per questa voce si spende dai 300 ai 700 euro, in base alla complessità della pratica. Per avere ben chiaro i costi da affrontare si consiglia sempre di confrontare più preventivi.

Cosa bisogna fare per cambiare la destinazione d’uso di un immobile

Visti i costi per portare a termine la pratica di cambio d’uso, ecco la panoramica dei passaggi da seguire e dei documenti necessari. Per cambiare la destinazione d’uso di un immobile, per prima cosa, è fondamentale verificare l’effettiva possibilità del cambio, ovvero la presenza dei requisiti richiesti dalla legge.
Se l’immobile si trova in un complesso condominiale è buona norma consultare il regolamento prima di procedere, onde evitare brutte sorprese. C’è poi da controllare il piano regolatore del Comune e scongiurare la presenza di restrizioni a livello urbanistico.

Soltanto dopo aver portato a termine il controllo preliminare, si può procedere con la pratica vera e propria. Bisogna recarsi al Comune in cui l’immobile è ubicato e seguire l’iter burocratico indicato. Nel caso in cui fosse necessario eseguire lavori di ristrutturazione straordinaria si dovrà presentare la SCIA, altrimenti basta il Permesso di Costruire.

Successivamente si deve compilare e presentare la documentazione richiesta dal Catasto ai fini fiscali. Salvo casi particolari cambiare la destinazione d’uso di un immobile è una pratica che non deve spaventare, spesso viene portata a termine senza problemi e nel giro di poche settimane. La cosa importante è non sottovalutare le regolamentazioni urbanistiche e rivolgersi sempre a persone e uffici competenti.

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