Come funziona la trascrizione dei contratti di affitto superiori a 9 anni

I contratti di affitto possono avere diversa durata, 4+4, 3+2, 3 mesi e così via. Talvolta però tali contratti hanno una durata ben più lunga: è il caso del contratto di locazione ultranovennale.

Questa tipologia di locazione di solito viene usata per contratti di tipo commerciale e, vista la durata prolungata, richiede particolari accorgimenti per tutelare entrambe le parti. La legge prevede una disciplina parzialmente diversa rispetto ai contratti di affitto più comuni. In poche parole non basta la registrazione presso gli uffici locali dell’Agenzia delle Entrate. Serve la trascrizione, un passaggio formale di cui è incaricato il notaio.

Tutto sul contratto di locazione ultranovennale, come funziona, quando serve la trascrizione e conseguenze in caso di mancata trascrizione.

Cosa si intende per contratto di locazione ultranovennale?

Per prima cosa è opportuno precisare che i termini affitto e locazione, spesso usati come sinonimi, non sono giuridicamente la stessa cosa. L’affitto è usato per i beni produttivi, quelli che producono ricchezza, ad esempio le aziende. Al contrario la locazione riguarda i beni non produttivi ma che potrebbero esserlo in potenza, ne sono un esempio le abitazioni, gli uffici e i negozi.

Le parti coinvolte nella locazione sono il “locatore”, il proprietario del bene, e il “conduttore” o “locatario”, colui che gode del bene dietro pagamento del canone. I contratti di locazione di breve durata possono essere redatti in forma scritta con una semplice scrittura privata tra le parti, anche usando moduli prestampati trovati sul web.

L’importante è che il contratto sia firmato da entrambe le parti e che venga registrato all’Agenzia delle Entrate. Il notaio non serve, sia che si tratti di locazione breve che di una locazione 4+4 anni.

Cos’è invece un contratto di locazione ultranovennale? Questa tipologia contrattuale è disciplinata dall’articolo 2643 c.c.: chi stipula una locazione che durano dai 9 anni in su, oltre alla registrazione all’Agenzia delle Entrate, deve provvedere alla trascrizione nei pubblici registri immobiliari tenuti presso la conservatoria territorialmente competente.

A cosa serve la trascrizione del contratto di locazione ultranovennale?

Come mai per un contratto di locazione ultranovennale non basta la normale registrazione? Come dice la legge, la trascrizione presso i pubblici registri, eseguita dal notaio, è obbligatoria per motivi di pubblicità. Questi contratti eccedono l’ordinaria amministrazione e devono essere resi pubblici mediante trascrizione per far conoscere a terzi l’impegno preso e tutelare le parti coinvolte, locatore e conduttore.

Trascrizione contratto locazione ultranovennale, come funziona

L’unico soggetto che può procedere alla trascrizione del contratto di locazione ultranovennale è il notaio. In nessun caso si può procedere per mezzo di uffici locali o provinciali, gli interessati devono rivolgersi ad un notaio e procedere all’iscrizione della locazione per 9 anni o più.

Che succede in caso di mancata trascrizione?

La mancata trascrizione del contratto ultranovennale ha degli effetti negativi per entrambe le parti. Al conduttore non sarà possibile opporre la locazione fino alla scadenza pattuita. Invece chi esegue la trascrizione dal notaio correttamente impedisce l’iscrizione di altri atti sullo stesso immobile, è il caso dei diritti di godimento o del pignoramento immobiliare.

Un contratto ultranovennale rappresenta una forte limitazione del diritto di proprietà e, di conseguenza, in caso di compravendita è un elemento che può diminuire notevolmente il valore economico dell’immobile. Per tale ragione è opportuno che siano resi pubblici. Il problema è non tutti i cittadini sono a conoscenza delle trascrizioni e non sanno cosa cercare e dove, per questo non è raro avere delle “brutte sorprese” durante una compravendita.

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