Hai trovato all’asta l’immobile che stavi cercando da tempo ma ci sono dei locatari e non sai se il contratto di locazione sia o meno opponibile? Ossia, non sai se, qualora ti aggiudicassi l’immobile, potrai opporti al contratto di affitto registrato? Vediamo in questo articolo quando e se puoi farlo.
Quando il contratto di locazione è opponibile
Il contratto di locazione è opponibile solo se è stato registrato prima della trascrizione del pignoramento e quindi in tal caso:
- il locatario potrà occupare l’immobile soltanto fino alla scadenza del contratto stipulato
- potrai, in qualità di aggiudicatario, incassare il canone di affitto a partire dal decreto di trasferimento ( cioè da quando subentri di fatto al debitore esecutato)
Se, invece, non si sa quando il contratto è stato firmato ( cioè la data non è certa e potrebbe anche non essere anteriore al pignoramento) allora non è opponibile all’aggiudicazione.
Chi decide la disdetta del contratto di affitto
A questo punto ti starai chiedendo chi debba occuparsi di un’eventuale disdetta del canone di affitto se il conduttore non ha più il diritto di occupare l’immobile. Ebbene la responsabilità è del custode che potrà decidere se disdire o meno il contratto. Come? Ci sono due possibili scenari:
- se la casa viene pignorata 6 mesi prima della scadenza del contratto, il custode può decidere ( se autorizzato dal giudice) di disdirlo( allo scadere dell’ultimo termine) oppure no e in tal caso si rinnoverà tacitamente
- se il pignoramento è antecedente i 6 mesi che precedono la scadenza, allora il contratto si rinnoverà automaticamente
Di base il custode deve salguardare gli interessi della procedura esecutiva e quindi potrà decidere di autorizzare il rinnovo della locazione se ritenga, ad esempio, che il canone sia vantaggioso.
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