Nelle aste immobiliari riveste un ruolo fondamentale il consulente tecnico d’ufficio, ovvero colui che redige la perizia tecnica dell’immobile in vendita e ne determina il prezzo.
Il consulente tecnico d’ufficio (abbreviato CTU) è un architetto, un ingegnere un geometra con le competenze necessarie a valutare il bene in asta, anche in base ad eventuali abusi edilizi.
Chi e cosa fa esattamente il consulente tecnico d’ufficio e come svolge il suo incarico? In questa guida vedremo compiti, come diventarlo e come si calcola la sua parcella.
Il consulente tecnico d’ufficio in tribunale
Oltre al giudice nella decisione di un caso civile o penale ha un ruolo importante il consulente tecnico d’ufficio. Il CTU infatti è un professionista altamente qualificato che, con le sue conoscenze, aiuta il giudice ad emettere la sentenza decisiva su una determinata controversia.
Il CTU, una volta aver ricevuto l’incarico, deve rispondere in maniera puntuale ai quesiti formulati dal giudice, applicando le sue conoscenze tecniche in ambito edile, psicologico, medico altro ancora in base al caso specifico.
La nomina del consulente tecnico avviene nel modo seguente: il giudice sceglie un CTU iscritto ad un apposito elenco detenuto presso i tribunali; poi formula dei quesiti sulla base dei quali il consulente dovrà svolgere l’incarico.
L’elenco dei consulenti tecnici è periodicamente aggiornato e diviso in categorie in base alla professione praticata: architetto, agronomo, geometra, grafologo, interprete e così via.
Quali sono i compiti di un CTU?
Dal punto di vista pratico, vediamo qual è il ruolo e quali sono i compiti del consulente tecnico d’ufficio. Come abbiamo anticipato, spetta al giudice formulare i quesiti al quale il CTU deve dare una risposta esaustiva grazie alle sue competenze. Ad esempio, nel caso delle aste immobiliari, il giudice chiede al CTU di determinare il prezzo base d’asta tenendo conto di possibili abusi, dello stato complessivo, del fatto che la casa sia occupata o libera.
Il CTU redige perizie e risposte tecniche senza entrare nel merito della decisione. Spetta unicamente al giudice decidere il caso sulla base delle informazioni e delle perizie raccolte.
Il ruolo del Consulente tecnico d’ufficio nelle aste giudiziarie
Entriamo ora nel vivo della questione: i compiti del CTU nelle aste immobiliari. Egli è investito di un ruolo importassimo, ovvero stabilire il valore a cui il bene pignorato sarà venduto. Per questo nelle esecuzioni giudiziarie il consulente tecnico è il più delle volte un architetto o un ingegnere.
Gli atti del CTU sono pubblici e accompagnano l’avviso di vendita del tribunale. Chi è interessato ad acquistare una casa all’asta può consultare liberamente la perizia tecnica nella quale sono indicati:
- la superficie dell’immobile
- il valore al metro quadro
- il valore complessivo
Questi dati sono determinati tenendo conto di molteplici elementi tra cui:
- la riduzione del valore di mercato a causa dell’assenza della garanzia per vizi
- lo stato d’uso e di manutenzione della casa pignorata
- la presenza di abusi edilizi sanabili e non sanabili
- la presenza di vincoli giuridici (ad esempio diritti di prelazione, usufrutto e abitazione)
- eventuali spese condominiali (di cui una parte sono a carico dell’aggiudicatario)
Come diventare consulente tecnico d’ufficio: il corso
Ora che abbiamo visto i compiti del consulente tecnico d’ufficio, soprattutto nelle aste immobiliari, vediamo chi e come può diventarlo.
Innanzitutto il requisito indispensabile per la qualifica di CTU in tribunale è essere un professionista iscritto all’albo con almeno 5 anni di comprovata esperienza. Tuttavia, sempre più spesso, i singoli distretti di tribunale richiedono anche un attestato conseguito tramite un corso ad hoc.
Il corso per diventare consulente tecnico d’ufficio, quindi, non è obbligatorio ma largamente consigliato.
Si tratta di lezioni online o in presenza (in base alla preferenza dell’interessato) su argomenti mirati che si accompagnano alle competenze tecniche già in possesso. Nello specifico il corso per CTU serve ad approfondire aspetti giudiziali ed extragiudiziali della disciplina.
Compenso del CTU: come si calcola la parcella
Per il lavoro svolto il consulente tecnico d’ufficio ha diritto ad un compenso. Quanto guadagna esattamente e come si calcola il suo stipendio? Procediamo con ordine.
La legge determina diversi criteri per calcolare la parcella del CTU in base al tipo di incarico; si può trattare di importi fissi, di un compenso forfettario o di una cifra stabilita dal giudice sulla base di un importo minimo e uno massimo fissati dalla legge.
Vediamo ora il compenso del CTU nelle aste giudiziarie. Per la perizia e la consulenza tecnica eseguita la parcella del consulente tecnico si calcola secondo quanto stabilito dalla legge 132/2015 (come previsto all’articolo 161 comma 3):
“Il compenso dell’esperto o dello stimatore nominato dal giudice o dall’ufficiale giudiziario è calcolato sulla base del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore al cinquanta per cento del compenso calcolato sulla base del valore di stima.”
Per sintetizzare, il compenso del CTU non tiene più conto del valore di stima dell’immobile staggito bensì del prezzo di aggiudicazione del bene in asta.
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