Quali sono rischi e vantaggi di comprare casa all'asta occupata dal debitore esecutato? Cosa sapere su costi e tempi di sfratto.

Comprare una casa all’asta occupata dall’esecutato è una circostanza da valutare con attenzione. Infatti se da un lato consente di acquistare un immobile ad un prezzo stracciato, dall’altro la liberazione potrebbe non essere immediata.

Con questo articolo ti spiegherò cosa puoi fare se la casa è occupata dal debitore o dalla sua famiglia, anche in presenza di minori e anziani. Devi sapere che l’emissione del decreto di trasferimento vale come precetto per lo sfratto, ma le tempistiche possono variare da caso a caso.

Con questo approfondimento potrai partecipare all’asta giudiziaria avendo chiari vantaggi e conseguenze dell’occupazione dell’esecutato.

Cosa sapere se stai per comprare casa all’asta occupata

Acquistare un immobile all’asta anziché sul libero mercato ha indiscussi vantaggi economici, tuttavia per evitare brutte sorprese è fondamentale verificare se occupato dall’esecutato.

Questa informazione è indicata nell’avviso di vendita del tribunale e resa dal custode giudiziario, colui che garantisce la conservazione dell’immobile durante il pignoramento.

Quindi prima di comprare una casa all’asta occupata puoi chiedere al custode informazioni sul debitore, sulla sua famiglia e sulle tempistiche di sfratto. Soltanto a questo punto potrai valutare se partecipare alla vendita giudiziaria oppure aspettare la prossima occasione.

Cosa succede se, dopo l’aggiudicazione, l’esecutato rifiuti di lasciare l’immobile? Si tratta di un problema non da poco ma che, come ti spiegherò, può essere risolto.

Per prima cosa, a tutti i nostri clienti consigliamo di chiedere la liberazione della casa in via bonaria, instaurando fin da subito un rapporto collaborativo e non oppositivo con il debitore. La via bonaria è più vantaggiosa per entrambi: il debitore esecutato potrà evitare contenziosi e pagare il proprio debito, il compratore risparmiare sulle spese legali.

Trovare un accordo informale potrebbe essere la via più rapida e meno costosa per porre rimedio all’occupazione abusiva dei soggetti senza titolo.

Casa occupata dal debitore

L’ipotesi più comune è che la casa comprata all’asta sia occupata dal debitore e dalla sua famiglia. Ti spiego cosa puoi fare per risolvere questo inconveniente.

Devi sapere che il decreto di trasferimento del giudice (emesso dopo l’aggiudicazione e il saldo del prezzo) vale come titolo esecutivo nei confini del debitore: in altre parole, impone al debitore di lasciare immediatamente l’abitazione.

Se il debitore non adempie spontaneamente, a questo punto è necessario avviare l’esecuzione forzata finalizzata allo sfratto. Nella peggiore delle ipotesi, può essere necessario l’intervento delle Forze dell’ordine.

In questi casi le tempistiche per entrare in possesso della casa si allungano di circa 4 o 5 mesi.

Lo stesso vale se la casa è occupata da minori, anziani o persone con handicap. In nessun caso il debitore con figli piccoli o anziani a carico può chiedere la sospensione della vendita giudiziaria. I tempi di liberazione, però, potrebbero essere più estesi per via dell’intervento degli assistenti sociali. Ma lo sfratto sarà comunque inevitabile.

Comprare casa all’asta occupata senza titolo

“Senza titolo” vuol dire che la casa comprata all’asta è occupata illegittimamente. I soggetti che vi abitano (compreso il debitore) dovranno lasciare l’immobile dopo il decreto di trasferimento o, se rifiutano, in seguito allo sfratto esecutivo.

Ciò perché, una volta trasferita la proprietà al compratore,  l’esecutato perde il titolo per continuare ad abitarvi.

L’immobile comprato all’asta, però, potrebbe essere occupato da persone “con titolo valido”, ad esempio inquilini con regolare contratto di affitto oppure dal coniuge con diritto di abitazione o usufrutto. Questa eventualità è per legge indicata nell’avviso di vendita, che riporta la tipologia di titolo e la sua durata.

Se il tiolo è opponibile alla procedura, l’immobile resterà occupato fino alla sua naturale scadenza, ad esempio fino al termine indicato nel contratto di locazione. Puoi consultare le tempistiche di  liberazione della casa all’asta con regolare contratto d’affitto nel nostro approfondimento!

In tutti gli altri casi, la casa occupata senza titolo dal debitore o da terze persone deve essere liberata. I passaggi da seguire sono:

  • inviare una diffida all’esecutato e chiedere, in via bonaria, di lasciare l’immobile entro una certa data
  • chiedere l’esecuzione forzata finalizzata al rilascio dell’immobile, se la diffida ha esito negativo

Quest’ultimo step, che anticipa lo sfratto, si può chiedere soltanto dopo il decreto di trasferimento, la cui emissione varia da tribunale a tribunale (mediamente 5 o 6 mesi).

I vantaggi di comprare una casa occupata

Le aste giudiziarie sono un canale alternativo e molto conveniente per comprare casa. Basti pensare che, mediamente, un immobile viene aggiudicato ad un prezzo inferiore del 30% del suo valore di mercato.

A questo fattore devi aggiungere che è assicurato il risparmio sulle spese notarili e l’imposta di registro.

Il prezzo della casa all’asta scende ulteriormente se l’immobile risulta occupato dal debitore, familiari o inquilini, in ragione del fatto che può servire più tempo per liberarlo.

Quindi comprare una casa all’asta occupata è l’investimento migliore che tu possa fare se sei disposto ad aspettare 5 o 6 mesi prima di rivenderla o abitarvi.

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