Comprare all'asta e rivendere una casa è una operazione molto conveniente, ma dopo quanto tempo si può fare? Vediamo cosa dice la legge.

Comprare all’asta per rivendere una casa ad un prezzo maggiore è un affare che attira molte persone. Non tutti sanno, però, che esistono delle tempistiche da rispettare prima di mettere l’immobile nuovamente in vendita, pena il versamento di imposte aggiuntive. Ad esempio bisogna considerare la destinazione dell’immobile, se prima o seconda casa

In questo articolo vedremo quanto tempo aspettare per rivendere l’immobile dopo l’asta giudiziaria e le conseguenze fiscali per chi non aspetta i termini di legge. Ecco cosa devi sapere prima di rivendere il bene aggiudicato.

Si può comprare all’asta e poi rivendere la casa?

La risposta a questo interrogativo è affermativa, chi si aggiudica una casa in un’asta giudiziaria può rivenderla e guadagnare sulla plusvalenza. Per farlo si deve aspettare l’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice, atto con il quale l’immobile diventa ufficialmente di proprietà dell’acquirente.

Le regole della compravendita immobiliare sono le stesse sia per le case aggiudicate alle aste che per quelle acquistate sul libero mercato, ciò ai sensi della legge n. 597/1973 (che disciplina le regole IRPEF). Dopo l’aggiudicazione della casa all’asta, il nuovo proprietario può liberamente abitarci, venderla o affittarla, con alcune differenze sulle tempistiche tra prima e seconda casa.

Quando si può vendere una casa comprata all’asta?

Molte persone che intendono investire nel business della compravendita delle case all’asta si domandano se è vero che bisogna aspettare 5 anni. Per rispondere correttamente dobbiamo fare una premessa: nessuna legge vieta di comprare all’asta e rivendere prima dei 5 anni, tuttavia se l’immobile non era “prima casa” occorre versare le tasse relative alla plusvalenza, ovvero il guadagno ottenuto dalla differenza tra il prezzo di aggiudicazione e di vendita.

Ricapitolando, se la casa aggiudicata all’asta è utilizzata come abitazione principale si può vendere quando si vuole, senza limiti temporali, purché venga acquistata un’altra casa da adibire ad abitazione principale entro un anno; se è una seconda casa, invece, si può rivendere senza particolari limiti temporali e senza tasse aggiuntive ai fini IRPEF dopo 5 anni, altrimenti ci saranno delle conseguenze di natura fiscale.

Che succede se non aspetto 5 anni

Quanto detto significa che chi si aggiudica una casa all’asta può rivenderla in qualsiasi momento se l’abitazione è destinata ad uso proprio e se acquista un altro immobile entro 12 mesi, da adibire a prima casa.

Ma se non si tratta di prima casa si aprono due possibilità:

  • se la rivende dopo 5 anni dal decreto di trasferimento non ci sono conseguenze e maggiorazioni di tipo fiscale
  • se la compra e rivende prima dei 5 anni deve pagare delle tasse aggiuntive

La tassa sulla plusvalenza si calcola facendo la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto all’asta e si può pagare in due modalità tra loro alternative, o dal notaio al 26% o in dichiarazione dei redditi. 

Il motivo per cui la compravendita prima dei 5 anni è soggetta ad una tassazione maggiorata è che la legge presume l’intento speculativo da parte dell’aggiudicatario.

Come rivendere una casa comprata all’asta giudiziaria

Per rivendere una casa comprata all’asta si può procedere da soli oppure affidandosi ad un’agenzia immobiliare. Chi vuole vendere l’immobile senza l’ausilio delle agenzie deve pubblicarlo sui portali dedicati, stabilire un prezzo e preparare i documenti necessari alla vendita, operazioni che, invece, sono eseguite da esperti del settore se ci si affida alle agenzie immobiliari, pagando una provvigione. 

 


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Questo articolo ha 23 commenti.

  1. Tati

    Domanda:
    “(…) se la casa aggiudicata all’asta è utilizzata come abitazione principale si può vendere quando si vuole, senza limiti temporali, purché venga acquistata un’altra casa da adibire ad abitazione principale entro un anno;”
    E se invece di acquistare un’altra casa si decida di ancdare a vivere dal compagno/a?
    Esempio: diciamo che ho comperato una casa all’ asta con l’ intento di andarci a vivere con mio figlio e che però qualche mese dopo i piani cambino e io decida di andare a vivere col mio compagno a casa sua, posso vendere senza tasse extra a questo punto? Non è chiaro…
    Grazie a chi avrà voglia di rispondere.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Tati, grazie per il tuo commento.
      Come indicato nell’articolo “Ricapitolando, se la casa aggiudicata all’asta è utilizzata come abitazione principale si può vendere quando si vuole, senza limiti temporali, purché venga acquistata un’altra casa da adibire ad abitazione principale entro un anno”.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  2. gabri

    Buongiorno immobiliallasta.it.

    Domanda 1:
    “se la casa aggiudicata all’asta è utilizzata come abitazione principale si può vendere quando si vuole”,
    ora sorge una domanda;
    basta dichiararla abitazione principale, se si dove ? ( comune o dov’altro) ,
    c’è l’obbligo in qualche modo di dimostrare che ci si vive all’interno?
    Ora, non comprenda male la domanda, ma se io la usassi come abitazione principale in settimana ,o solo nel weekend e causa lavoro io dorma altrove cosa comporta?
    presumo nulla, basta pagare bollette e dichiarare che sia la mia abitazione principale , coretto? non c’è un controllo con la possibilità che io per tot giorni sia altrove?

    Domanda 2 :
    Se entro i 12 mesi ne si acquista un successivo immobile da adibire a abitazione principale, vale nuovamente la stessa regola? diviene la mia abitazione principale e nel caso in cui la vendo entro i 5 anni continuo a non pagare l’imposta di tassazzione?

    in parole povere, cercando di fare una compravendita ,posso andare avanti all’infinito a patto che io ogni tot tempo ( il tempo che mi occorre a sistemarla e venderla ) io ci viva dentro? quindi cambiare residenza ad esempio ogni anno?

    grazie in anticipo per la risposta

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Gabriele, grazie per il tuo commento.
      Non basta solo dichiarare l’immobile come abitazione principale ma è necessario trasferire la residenza ed abitarci. Non è, invece, necessario viverci tutti i giorni, in quanto le bollette sono sufficienti a “dimostrare” che hai abitato nella casa.

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Gabriele

        Grazie per la risposta

  3. Stefano

    Buongiorno, la domanda che vorrei porvi è questa:
    se io volessi continuare a vivere in affitto, ma fossi interessato ad acquistare case all’asta per poterle rivendere e guadagnarci, come dovrei comportarmi?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Stefano, grazie per il tuo commento.
      Intendi che tu vorresti vivere in locazione nella tua attuale dimora e intanto acquistare un immobile all’asta per poi rivenderlo, giusto? Qual è il budget massimo che vorresti spendere? Ti consigliamo di fare prima un prospetto delle spese e poi selezionare la casa all’asta più in linea con le tue esigenze. Considera che la condizione fondamentale per partecipare ad un’asta è avere i soldi della cauzione (pari 10/20 % del prezzo offerto).

      Hai già dato un’occhiata al nostro portale? Puoi impostare diversi filtri (per provincia e prezzo, ad esempio). Se hai bisogno di supporto o altre info, non esitare a contattarci.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  4. Marco

    Buongiorno,
    Vorrei chiedere:
    )Se volessi sfruttare l’acquisto all’asta dell immobile rivendendo subito e rispettando il limite temporale di 1 anno per riacquistare una nuova casa e poi successivamente fare la medesima operazione con la “seconda casa” (che in realtà sarebbe sempre prima proprietà) per generare un altra plusvalenza: La prima plusvalenza generata non dovrebbe essere tassabile.. ma La seconda operazione sarebbe tassabile? C’è un limite di volte in cui si può fare l’operazione? Grazie in anticipo

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Marco, grazie per il tuo commento.
      Di fatto non c’è un limite di volte ma se l’Agenzia delle Entrate se ne accorge può procedere con un ulteriore accertamento.

      Il Team di Immobiliallasta.it

  5. Pasquale

    Ciao, ho due domande:
    1) Se aggiudico una casa all’asta, posso cedere l’aggiudicazione?
    2) Se aggiudico casa all’asta, posso fare un fare un preliminare d’acquisto con un futuro acquirente prima del decreto di trasferimento ?

    Grazie mille

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Pasquale, grazie per il tuo commento.
      No, non puoi cedere l’aggiudicazione. Per quanto riguarda il preliminare d’acquisto ti consigliamo di chiedere un parere legale se possa essere ritenuto “valido” prima che tu sia proprietario dell’immobile.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  6. Enrico

    Salve,
    non mi è chiara una cosa. Se vendo la casa all’asta (che è una prima casa) prima dei 12 mesi, e non ne compro un’altra entro i 12 mesi successivi alla vendita, (ad esempio perchè non ho trovato una nuova prima casa) a che penali incorro, è prorogabile? Grazie.

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Enrico, grazie per il tuo commento.
      In questo caso pagheresti le tasse come fosse una seconda casa e quelle sul guadagno, in caso di rivendita.

      Il Team di Immobiliallasta.it

      1. Jacopo

        Buongiorno, la mia domanda è questa:
        Se io vado a comprare una casa all’asta con lo scopo di rivenderla entro i 5 anni senza trasferirmici dentro e quindi senza farla diventare la mia prima casa, devo pagare sulla plusvalenza. Ma devo pagare solo il 26% del gap che si crea tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto all’asta o devo pagare il totale della plusvalenza quindi con guadagno in questa operazione di zero?
        Grazie

        1. immobiliallasta.it

          Buongiorno Jacopo,
          grazie per il tuo commento. La plusvalenza è calcolata come la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto dell’immobile, oltre a eventuali costi di miglioramento e spese legali/documentali sostenute durante l’acquisto e la vendita.

          In Italia, la tassazione sulla plusvalenza immobiliare è generalmente del 26% sulla differenza (il guadagno), non sull’intero importo della vendita. Pertanto, non dovrai pagare l’intero importo della plusvalenza come tasse, ma solo il 26% del guadagno effettivo.

          Ti consigliamo comunque di consultare un commercialista o un esperto fiscale per una consulenza specifica sul tuo caso, poiché potrebbero esserci dettagli e circostanze che influenzano il calcolo della plusvalenza e il relativo carico fiscale.

          Il Team di Immobiliallasta.it

  7. Alice

    Buongiorno, la mia domanda è la seguente: se compro una casa all’asta, ci trasferisco la residenza e ci vado ad abitare e poi dopo un anno la rivendo e mi trasferisco in un’altra casa che per metà è già di mia proprietà?

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Alice, grazie per il tuo commento.
      Se ha un immobile in comproprietà presumibilmente questo risulta già come tua prima casa. Pertanto, se vuoi ottenere delle agevolazioni sulla prima casa (es. pagare il 2% di imposta di registro anziché il 9%), ti consigliamo di trasferire la residenza nella casa che acquisteresti all’asta e dichiararla come tua prima casa.

      In bocca al lupo!

      Il Team di Immobiliallasta.it

  8. Gianluca

    Buongiorno,
    Vorrei porre due quesiti:
    1- Comprando una casa all’asta occorre pagare anche l’IVA oltre al prezzo offerto ? Se sì, qual è l’aliquota (sia in caso di prima che di seconda casa) ?
    2- Leggo nell’articolo che in caso di plusvalenza si può scegliere se pagare il 26% dal notaio o in dichiarazione dei redditi. Nel secondo caso si paga sempre il 26%? Cosa accade se si ha un reddito per cui si rientra in uno scaglione IRPEF superiore ?

    Grazie mille

    1. immobiliallasta.it

      Buongiorno Gianluca, grazie per il tuo commento.
      Rispondiamo ai tuoi dubbi per punti:

      1) dipende, si applica l’IVA solo se l’acquisto è soggetto ad IVA
      2) Tendenzialmente si sceglie di pagare il 26% perché più conveniente, ma nulla impedisce di scegliere di pagarla in dichiarazione dei redditi tenendo però conto che in caso di Irpef più alto anche la % sarà più alta

      Il Team di Immobiliallasta.it

  9. Francesco

    Salve vorrei porvi una domanda.Se acquisto una casa all’asta,e la rivendo entro un anno pari al prezzo che me la sono aggiudicata per scelte mie personale senza fare plusvalenza posso farlo??Vado incontro a qualcosa da pagare??

  10. alessandro

    buonasera,
    se io ho una appartemanto di proprieta (che chiamero appartamento A ) ma ne acquisto un secondo all asta (appartamento B) e poi mi trasferisco a vivere nell appartamento B questo diventa il principale ?
    se cosi fosse se lo vendo prima dei 5 anni devo pagare qualcosa per la plusvalenza?
    se non erro in questo modo pagherei l appmento A come seconda casa (IMU ecc) mentre niente per la prima. confermato ?
    grazie

    1. immobiliallasta.it

      Buonasera Alessandro, grazie per il tuo commento.
      Sì, se ti trasferisci e stabilisci la tua residenza principale nell’appartamento B, questo diventa la tua “prima casa” e usufruirai delle relative agevolazioni fiscali. L’appartamento A, di conseguenza, diventerà la tua “seconda casa” e sarà soggetto a tassazione come tale (IMU ecc.). Riguardo alla plusvalenza, se vendi la tua “prima casa” (appartamento B, nel tuo caso) entro 5 anni dall’acquisto e non reinvesti i proventi in un’altra “prima casa” entro un certo periodo di tempo, in genere è prevista una tassazione sulla plusvalenza realizzata. Tuttavia, ci sono delle eccezioni, per cui ti consigliamo di consultare un commercialista per maggiori conferme.

      Il Team di di Immobiliallasta.it

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