Come funziona il comodato d'uso oneroso e perché è importante trascriverlo

Per legge si può concedere a un amico, parente, ai figli o al coniuge di abitare in un immobile senza diventarne il proprietario: si tratta del comodato d’uso. In altre parole la proprietà della casa resta al titolare mentre il comodatario (cioè colui che riceve il comodato) ne avrà il possesso. Il comodato d’uso, a seconda della volontà delle parti, può durare per sempre o, al contrario, per un certo lasso di tempo tassativamente stabilito (ad esempio 5, 10 o 20 anni).

La particolarità del comodato d’uso è che la persona che abita nell’immobile non deve pagare l’affitto e ciò lo differenzia dal contratto di locazione. Tuttavia non è sempre gratuito: la legge prevede l’ipotesi di comodato d’uso oneroso. Vediamo come funziona quest’ultimo tipo di contratto di comodato, come registrarlo e quanto costa la procedura.

Cos’è il comodato d’uso oneroso e quanti tipi ne esistono

La prima premessa da fare è che esistono diverse tipologie di comodato; in generale si tratta di accordi che prevedono la cessione di un bene mobile o immobile a un soggetto – detto beneficiario o comodatario – che ne può godere e che ne ha il possesso. In generale, come anticipato, a meno che non si tratti di comodato d’uso oneroso, è un accordo gratuito.

Il comodato d’uso oneroso e le altre tipologie sono disciplinate nel codice civile agli articoli 1803 e seguenti. Per semplificare, ecco cosa sono e come funzionano le principali tipologie di comodato d’uso:

  • comodato d’uso gratuito, il più diffuso, è l’accordo tra proprietario e beneficiario secondo cui quest’ultimo può usufruire dell’abitazione senza pagare alcun corrispettivo o pagamento
  • comodato d’uso oneroso è l’accordo che prevede l’uso di un bene mobile o immobile dietro pagamento

Attenzione però, anche se il comodato d’uso oneroso non è gratis, la legge fissa il tetto massimo di spesa richiesto al beneficiario: la somma deve essere inferiore al valore di mercato del bene.
Di seguito altre regole fondamentali da conoscere prima di stipulare un comodato d’uso oneroso:

  • le parti possono stabilire un termine, cioè la data precisa entro la quale il comodatario è obbligato a restituire il bene al comodante
  • può essere illimitato quando le parti non individuano una scadenza (tuttavia il comodante può chiedere la restituzione del bene al comodatario in ogni momento)
  • il comodatario deve sostenere le spese di manutenzione ordinaria dell’immobile
  • il comodatario è obbligato a consegnare il bene nelle condizioni in cui l’ha ricevuto (salvo la normale usura del tempo)
  • il proprietario di casa può chiedere al comodatario un contributo per pagare l’Imu

Come e dove registrarlo

Il comodato d’uso oneroso può essere stipulato sia oralmente, cioè verbalmente, sia in forma scritta. Di solito si ricorre alla scrittura per garantire maggiore certezza e tutele più certe. Se il contratto di comodato d’uso è verbale non è previsto l’obbligo di sottoscrizione in capo alle parti. Invece, in caso di comodato d’uso oneroso scritto, è obbligatorio procedere alla registrazione.

Chi sceglie di stipulare il comodato in forma scritta deve obbligatoriamente registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula. Affinché la procedura sia corretta occorrono tre copie del contratto, una per ciascuna parte e una per l’Agenzia delle Entrate.

Quanto costa la registrazione del comodato d’uso oneroso?

La registrazione ufficiale presso l’Agenzia delle Entrate non è gratuita, come previsto per la registrazione del contratto di affitto, comporta il pagamento di alcune tasse. Quanto costa esattamente e chi deve versare l’importo richiesto? Le voci che influenzano il costo della registrazione sono due:

  • la tariffa di registrazione prevista dall’Agenzia delle Entrate, cioè 200 euro
  • le marche da bollo obbligatorie per legge da apporre ogni 4 pagine, queste costano 16 euro. Le marche da bollo devono essere acquistate per ciascuna copia del contratto

Comodante e comodatario sono solidamente responsabili del pagamento dell’imposta di registro e delle marche da bollo.

Che succede se il comodato non viene registrato?

In caso di mancata registrazione del comodato oneroso in forma scritta sono previste delle sanzioni amministrative. Ma ci sono anche altri rischi per entrambe le parti:

  • senza registrazione chi ha ricevuto il bene in uso non può cederne il godimento a terze senza il consenso del comodante
  • il proprietario dell’immobile potrebbe avere dei problemi al momento della riconsegna della sua abitazione. Senza registrazione, infatti, non c’è un atto ufficiale che indichi espressamente la data di termine del comodato, e questo potrebbe trasformarsi in una occupazione abusiva

Comodato d’uso oneroso e locazione, ecco le differenze

Spesso si fa confusione tra comodato d’uso oneroso e contratto di locazione, un dubbio comune da sfatare una volta per tutte. I due contratti hanno in comune il pagamento di una cifra da parte di chi ha il possesso dell’abitazione. La differenza però sta nel prezzo:

  • nel contratto di locazione il canone pattuito rispecchia il valore di mercato
  • nel comodato d’uso oneroso non si parla di “canone” ma più di un rimborso spese, cioè una cifra simbolica

Il prezzo del comodato d’uso oneroso non deve raggiungere il valore di mercato dell’immobile, altrimenti può trasformarsi in locazione.

Può capitare di vedere annunci di immobili in vendita sul mercato tradizionale o all’asta con comodato d’uso. Come comportarsi in questi casi? Vale la pena acquistare? Si tratta di una circostanza che sicuramente va approfondita ed è meglio farsi consigliare da esperti del settore.

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